商场运营策划设计方案.docx

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1、俄罗斯商场运营策划设计方案1 .购物中心的性能标准。2 .为特定地区和地点选择最佳类型的中心。3 .购物中心的类型学。4 .百货商店的发展前景。5 .购物中心的流量分布。6 .考虑到设计中的零售和技术过程。7 .提高租赁空间价值的技术。8 .为购物者提供的服务和设施。购物中心的定义本身就包含了其成功运作的标志。购物中心是位于同一领土上的贸易、餐饮、消费服务和娱乐设施的综合体，它们在功能和空间上相互联系，具有统一的营销策略和统一的管理。早在1947年，城市土地学会对购物中心的定义就非常强调，场地必须专门为它所要成为的购物中心类型而选择，必须为零售业而设置，必须有景观，并且必须为购物者提供足够的停

2、车场。所有租户必须被一个共同的概念团结起来，一个共同的主题，使所有团队成员都能获得最好的盈利条件。锚定租户是传统的条件，但原则上，如果小租户形成一个“磁铁“，购物中心可以没有锚定租户。这在专门的购物中心很常见，例如，家用和计算机设备的购物中心（如新加坡的Sim Lim或莫斯科的GORBUSHKA ,大型连锁店的出现或消失不会显著影响人气和人流方那么,一个购物申心的咸琬需会聊鳖条件？比我们到圈宓们1 .必须为特定区域和地点选择特定类型的购物中心：具有最佳的建筑面积、层数和租户组合。购物中心的特点是在仔细考虑周围环境后决定的，而不是由客户或建筑师单独决定。2 .购物中心必须便于行人和/或驾车者、乘

3、坐公共交通工具抵达的游客进入。游客必须能够舒适地停车。3 .购物中心的建筑和设计应该是个性化的，令人难忘的，外墙应该是高度可见的。对即将建成的建筑物的建筑和装修材料及设备的选择应符合整体概念。重要的是要了解哪些费用是必要的哪些将被视为不必要的甚至是不相关的奢侈品。4 .购物中心的商品和服务组合必须对购物者产生吸引力，让他们在此停留较长时间，频繁和间歇性地访问，并在访问中进行冲动性购买。5 ,容量规划方案应规定所租空间的最大可能份额（用于正常运作b6 .购物中心的内部布局应有效地引导和分配人流，使所有租用的空间都能得到利用和使用。特殊的规划技术被用来提高空间的商业价值，并在一定程度上为租户提供公

4、平的竞争环境，消除不适合贸易的区域。7 .购物中心的布局应该方便零售和技术流程，特别是对大型租户来说。8 .应该为游客创造一系列与购物中心水平相适应的服务和额外的便利设施。9.定向、标、信息和参考系统应该是有效的。在购物中心旁边的场地上还应该有一个指示元素，通常被称为“印度树”，宣传该中心和主要租户。为精磨前匾蒯髓箴选簿最僚fill豳申般购物中心是以几种相互关联的方式进行分类和归类的。1 .位置。一个购物中心可以单独设置，也可以被现有的基础设施要素所包围。购物中心的“独立”程度取决于它是位于市中心、住宅区还是位于远离住宅的地区。城外的购物中心有时被称为“绿地”中心。它们在租户组合方面必须非常强

5、大，以提供吸引力，并有一个重要的区域，使到达它们的游客感到他们是有理由来的。美国的做法认为，一个地点至少需要有400个食品服务机构的座位，16,000至60,000平方英尺（1,500至5,600平方米）的零售和服务空间；另外，直到最近，电影院还需要有2,500个座位。位于城市环境中的购物中心已经处于一个良好的位置，因为游客可以步行或开车快速到达。然而，在城市中心，所面临的挑战是如何融入现有的环境并解决停车问题。零售空间的大小往往有限制：可能无法在中心设置大型设施，以提供城市或区域层面的吸引力，或者零售空间不足以满足有前途的零售形式。2 .商场的面积，覆盖的半径。根据这一特点，购物中心被分为两

6、类。购物中心分为微型区、区、区（市、区域和区域间设施。购物中心类型的特点总结在一个表格中，并显示在图116中（注：面积以平方英尺和平方米显示，但它们不是简单的计算，反映了在美国和独联体国家普遍存在的类型卜该地区中心是为3000至40000人-附近住宅区的居民-设计的，并吸引了 2.5公里半径内的游客。租用的面积通常在4,200-5,000平方米之间，但也可能在3,000-10,000平方米之间。在美国，邻里中心约占购物中心总数的60%o通常情况下，地区中心的主要租户是一家杂货超市，而其他商家则提供经常和定期消费的商品和服务。该中心并不声称自己是一个娱乐巨头或潮流引领者。但却 獴了。国篇跚字觞微

7、畲,：一个实用的名字，一个轻快简洁的内饰和提供日常用品消耗品”（家庭用品，护理产品，学校用品，小修理工具，日常衣服和床单，音频和视频产品，等等卜将特殊需求和/或预选商品，特别是时尚服装，放在一个地区中心，可能没有理由。在购物者的心目中，该中心显得司空见惯，此外，许多妇女不希望邻居知道她们穿的东西有多贵，在哪里买的。为了选择更有趣、更昂贵的产品，需要有深度的范围和庆祝的感觉，购物者去更大的中心-”展示自己和看到别人”。TWO UEHTPATMnMMHAfl nilOlHAflbflHJICflAMMBAPEHflyHACEBEHWE, UE 几nPMTRXEHMEB PAflViyCE, KM具

8、有县城（都市区）或小城镇意义的购物中心，称为县城中心，吸引5公里范围内的游客，为4万至15万人口规划，典型的租赁面积约为15000平方米。大型地区中心的面积约为27,000平方米，面积更大的购物中心被赋予超级地区地位。在美国，传统的主力是百货公司，而在俄罗斯的中心，食品超市与电子超市、儿童用品商店或建筑和建设超市的组合更为常见。较大的设施-具有区域意义的中心-吸引了半径12公里内的游客，但只有在到中心的旅程不超过25-30分钟的情况下才会成功。跨区域的购物中心是真正的城市，其面积可与古代和中世纪的城市相媲美。该市的主要景点是城市的中心建筑。它们是为超过30万人口服务而建造的，通常包括贸易、服务

9、和娱乐以外的功能:酒店、体育馆和游泳池、艺术馆和音乐厅、带有会议室的展览中心以及定期举行的贸易展览会和展览空间。超级区域中心的面积可能非常大。以美国购物中心为例它是美国最大的购物中心每年有超过4200万购物者。大约60%的购物者居住在30公里范围内，6%来自240公里范围内，35%来自美国其他城市和其他国家。新加坡的新达城建筑群与整个东南亚的重要性几乎相同。这些建筑群本身已经塑造了它们周围的地下结构。而多伦多著名的“伊顿中心”，已经进入了现代建筑的历史（1978 年,建筑师 Bregman, Hamann and Zeidler ,建筑群总面积约为25万平方米），是城市环境的装饰，主要面向乘坐

10、公共交通工具到达的游客。他们占78% ,只有22%的游客是开车来中心的。蒯瓢划鞫感申心豳璃箍翁强露天匏萧蕨就申心这些中心根据其物理特征分为开放式或封闭式、单层或多层中心。根据规划的类型-取决于主要购物长廊的特点和位置以及大租户-磁铁的位置。购物中心的主要布局。-线性布局。在美国，一个线性中心的最佳长度被认为不超过400英尺。线性中心的一个变种是所谓的“带状中心（也被称为条状b （带状，也称为“零售园）-多个零售单位相邻或相近地共同使用一个区域的景观。-集群中心。由几座独立建筑组成的零售区，通过街道或人行道相互连接。购物中心的布局-L型布局，通常有2或3级的布局。-U型布局。-内扩张复合体：紧凑

11、形式。主要交通从一个中央商场流过的建筑，有一个或多个楼层。4。-通过了。触檎箍是颐腐型一个购物中心的主要商业特征被认为是其净可出租面积。在西方,这一指标被称为GLA （总可租赁面积），被定义为租户占用到外墙的总空间（总建筑面积）通过检查建筑总面积（GBA ）所占的”可用“面积的比例和公共区域所占的比例，可以很容易地评估建筑设计的有效性。在开放式的购物中心中，公共区域所占的面积几乎不超过建筑的1% ,因为将商店整合成一个建筑单元的商业街和画廊都在室外。的建筑物不应超过10-15%的建筑面积不能出租。为了确定项目的主要特点，并在规划阶段计算投资回报，不仅要计算总的出租面积，而且要清楚地了解有多少平

12、方米是为哪个租户准备的。零售、娱乐、食品和服务以及办公场所存在不同的租金标准。大型主力租户每平方米的租金要比小型商店低得多。在俄罗斯，项目中的空间往往被规划为零售业，但在现实中几乎不可能出租给零售商，因为它的位置（在高层，在一个独立的街区，在一个死区）考虑到有经验的经纪人的才能和专业性，可能会有一些人愿意试一试，但他们会很快离开。很多空间可能无人问津，而你可能不得不改变其用途。租金是市场价值，零售房地产专家指出，在设定租金时，即使是10%的错误也会非常敏感，而20%的错误会导致投资者的严重后果。5.购物中心的专业化和重点。租户组合考虑到了定位-关注一定年龄段的游客，社会水平和收入水平。根据专业

13、化程度，购物中心被分为。-普遍性（具有广泛和深入的商品和服务的中心）O-专业化：家居用品中心、室内装修中心、技术中心、汽车中心和体育中心。专业化通过各种类别的商品提供吸引力，但过于狭窄的重点可能会有风险，因为游客的数量是有限的。到高度专业化的中心就诊的频率可能很低。乌克兰的一个特点是形成了消费电子零售区，随着新建筑的建设，这些零售区发展成为专业购物中心的集群。几年前，连锁店的业主开始采取靠近竞争对手的策略,现在几个大型连锁店可以在同一地区，例如在基辅或第聂伯罗彼得罗夫斯克。近年来，一个蓬勃发展的领域是汽车和技术中心，其中汽车展厅窗亚化的申心可续满圾等得客庐商晶麹n翁觞最终用向h域感那超翘覆商或

14、窗触消较着觞需熊专业化的购物中心可以满足零售客户（商品和服务的最终用户）以及小型批发或专业消费者的需求，这往往使它们具有更多的可持续性。-时尚中心。提供服装、鞋子和时尚配饰的时尚中心在传统上是以戏剧的概念设计的。时尚中心主要位于城市地区。在较小的空间里，他们专注于某一领域，而在较大的建筑中，广泛的产品系列是吸引人的因素之一。对于时尚中心来说，在多层建筑中运营比其他地方更容易。它们更小、更轻、更有吸引力，在更偏远的地区和高层，为高度专业化的服装物品（大尺寸的衣服、孕妇装和工作服 纺织品和一系列服务提供空间：工作室、设计沙龙、美容和保健服务（美发厅、化妆师、按摩沙龙等b -销售中心。这种现象在俄罗

15、斯和独联体国家还没有普及开来。在基辅（Makros ”购物中心）进行了创建时装设计师系列销售中心的有趣尝试。时间将证明这个想法是否会得到普及。他们可能有和购物部分，但主要份额落在休闲、娱乐、体育和积极的娱乐场所。据一家营销机构称，莫斯科购物中心游客的平均年龄在18至35岁之间。今天正在尽力寻找乐趣的年轻人是未来的买家，是商品和服务的潜在消费者，从一件婚纱和第一套联合床单开始。因此，零售和娱乐的结合是一个良好的前景。在俄罗斯，真正成功的、受欢迎的新购物广场开张的不多，原因之一是它们很单调。拥有相同品牌的购物中心的“倍增”已经导致了贸易面积的减少，并降低了综合体作为满足新消费者需求的场所的吸引力。信息、自我展示、缓解压力、竞争和获胜以及其他伴随购物过程的情绪。在俄罗斯的一些地区，仍然存在着严重的短缺问题：货物短缺和租户短缺。基本