房地产公司设计管理部门的职能及技巧.docx
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1、前言日常工作中接触过很多在地产企业设计管理部工作的朋友,他们大多数是从设计院“半路出家”,对部门在公司运营、项目开发中的工作职能和管理流程缺乏系统的认识。设计贯穿于项目开发的全过程,设计管理是在项目开发过程不断汇总、调整、平衡各方需求,通过与内部各部门、外部各供方及政府部门之间的协作,高品质实现项目运营目标的管理动作,它是一个螺旋上升的过程。设计管理团队的核心工作包括:落地项目定位及目标,实现“从无到有”,即从项目抽象的文字及指标要求,变成可视的、可操作的设计图纸及技术要求;对内与各横向专业职能部门协作对各类外部资源进行有效管理协调,形成设计执行文件本文希望可以通过简要归纳,给各位同行提供设计
2、管理部的工作框架和思路,文章较长,感谢耐心阅读O1房企设计管理的目的设计是项目开发的龙头,贯穿项目开发建设及运营的全过程,在项目实施过程中至关重要,设计管理工作可从三个维度评价:质量、成本、进度。设计工作协调的过程将直接影响项目设计质量、项目投资及进度总目标的实现。1 .设计质量控制确保项目功能齐全,设施完善,技术先进,使用高效,以最短的工期完成本项目的建设;严格把控各专业深化设计,材料选择及设备选型,通过严谨的流程管理,全设计过程,全建设过程的监督,确保全面、完美地实现设计理念及品质要求。2 .经济投资控制实现使用功能和造价最佳配置,确保投资控制在批准的概预算内。3 .时间进度控制根据项目要
3、求提出设计总进度控制计划、设计准备工作计划,初步设计、施工图设计等设计工作进度计划,以保证工程项目在规定期限内竣工并投入使用02房企设计管理措施通过对项目设计有效管理,使项目达到适用性、经济性、安全性和美观性。方案设计阶段从策划定位、规划布局、交通组织、实用效率、竖向设计、系统选型、材料选型、管理运营等等,全面地进行合理性和经济性分析及比较,确保设计方案满足项目定位及目标要求。在初步设计阶段对初步设计和各项专业设计之间协调进行管理。在施工图设计阶段重点对于图纸的严谨性和完整性进行监控管理,并按照建筑方案设计方、业主的理念、目标及要求组织对设计方案进行深化及优化设计。1 .设计管理体系建设通过设
4、计例会、设计周报等工作机制的建立,对设计进行规律化、规范化的管控,落实设计需求、及时发现问题并迅速反馈,以实现对设计品质的追踪与控制。根据项目具体情况,针对现场条件及具体需求存在的矛盾点及难点,从专业设计角度提出合理化建议。针对项目具体情况,提出强化设计工作管控力度的合理化管理建议。设计管理涉及的制度及流程主要包括3类:计划管控,品质控制,运营管理类,具体如下:1.1 计划管理项目总控计划设计计划专项计划1.2 品控管理各阶段关注点:项目(全过程)设计节点-关注点总表各部门专业权责:关键事项权责手册各专业间工作界面:项目(全过程)设计节点-提资总表审图制度:建项目施工图审图指引设计变更管理:设
5、计管理部设计变更系统作业指引设计样板管理:设计材料选型定板作业指引设计巡检制度:施工现场设计巡检管理指引1 .3运营管理会议管理图纸管理文档管理合同管理2 .设计进度管控为保证项目计划符合项目整体开发计划要求,保证经营目标如期实现,设计管理团队启动项目后将第一时间启动编制总控计划。总控计划经审批通过后,应严格按计划执行。总控计划关键节点覆盖项目开发全链条上对项目实现起决定性影响的各专业板块关键动作。为保证总控计划按时推进,设计管理部根据总控计划编制设计计划。设计计划是对总控计划的细分、同时加入专业间搭接、易遗漏的设计工作项,覆盖设计全专业、全阶段,并对项目重点、难点进行预判,保证项目顺利高效的
6、推进。对项目重点、难点进行预判,保证项目顺利高效的推进。提前研判各阶段、各部门和各环节的需求,确定相应的出图内容、要求和计划,在保证设计过程连贯性的基础上,同时安排各阶段各专业的出图成果,既能保证各项招标及施工按计划要求,也避免了无效的消耗和设计工作的反复。关键工作前置的工作机制,通过对可能容易造成设计反复的工作内容提前预判及推进,保证一次做对,避免设计的修改,从而影响设计进度。3 .设计供方规划设计供方规划是在项目启动初期对设计供方的统筹梳理,列出所有专业的供方名称、设计内容、服务范围、设计费预算。在编制供方规划过程中,会涉及到界面划分。聘请供方的过程,需严格遵循公司制定的设计招采流程。招标
7、采购过程中,设计管理部负责编制需在招标文件中附上的设计任务书,以便投标单位充分理解工作内容及要求,提供匹配合理的报价。涉及运用的制度包括:供方招采制度供方入库管理制度设计供方合约分判设计供方费用筹划4 .设计品质的把控及落地通过完善全面的设计管控制度,对设计成果的质量进行充分有力的管控,确保设计品质的有效落地,措施包括:4.1 根据项目管理架构,明确管理关系,建立分级管控机制,在关键节点召集各方,通过评审会的形式对阶段性成果予以正式确认并给出明确意见;对于重要的技术定案组织专项会议,通过多团队举行工作坊的形式,定期集中解决技术细节问题。4.2 建立阶段性审图机制,贯穿方案、扩初、施工图、深化设
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