房地产公司设计管理部门的职能及技巧.docx

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1、前言日常工作中接触过很多在地产企业设计管理部工作的朋友，他们大多数是从设计院“半路出家”，对部门在公司运营、项目开发中的工作职能和管理流程缺乏系统的认识。设计贯穿于项目开发的全过程，设计管理是在项目开发过程不断汇总、调整、平衡各方需求，通过与内部各部门、外部各供方及政府部门之间的协作，高品质实现项目运营目标的管理动作，它是一个螺旋上升的过程。设计管理团队的核心工作包括：落地项目定位及目标，实现“从无到有”，即从项目抽象的文字及指标要求，变成可视的、可操作的设计图纸及技术要求；对内与各横向专业职能部门协作对各类外部资源进行有效管理协调，形成设计执行文件本文希望可以通过简要归纳，给各位同行提供设计

2、管理部的工作框架和思路，文章较长，感谢耐心阅读O1房企设计管理的目的设计是项目开发的龙头，贯穿项目开发建设及运营的全过程，在项目实施过程中至关重要，设计管理工作可从三个维度评价：质量、成本、进度。设计工作协调的过程将直接影响项目设计质量、项目投资及进度总目标的实现。1 .设计质量控制确保项目功能齐全，设施完善，技术先进，使用高效，以最短的工期完成本项目的建设；严格把控各专业深化设计，材料选择及设备选型,通过严谨的流程管理，全设计过程，全建设过程的监督，确保全面、完美地实现设计理念及品质要求。2 .经济投资控制实现使用功能和造价最佳配置，确保投资控制在批准的概预算内。3 .时间进度控制根据项目要

3、求提出设计总进度控制计划、设计准备工作计划，初步设计、施工图设计等设计工作进度计划，以保证工程项目在规定期限内竣工并投入使用02房企设计管理措施通过对项目设计有效管理，使项目达到适用性、经济性、安全性和美观性。方案设计阶段从策划定位、规划布局、交通组织、实用效率、竖向设计、系统选型、材料选型、管理运营等等，全面地进行合理性和经济性分析及比较，确保设计方案满足项目定位及目标要求。在初步设计阶段对初步设计和各项专业设计之间协调进行管理。在施工图设计阶段重点对于图纸的严谨性和完整性进行监控管理，并按照建筑方案设计方、业主的理念、目标及要求组织对设计方案进行深化及优化设计。1 .设计管理体系建设通过设

4、计例会、设计周报等工作机制的建立，对设计进行规律化、规范化的管控，落实设计需求、及时发现问题并迅速反馈，以实现对设计品质的追踪与控制。根据项目具体情况，针对现场条件及具体需求存在的矛盾点及难点，从专业设计角度提出合理化建议。针对项目具体情况，提出强化设计工作管控力度的合理化管理建议。设计管理涉及的制度及流程主要包括3类：计划管控，品质控制，运营管理类，具体如下：1.1 计划管理项目总控计划设计计划专项计划1.2 品控管理各阶段关注点：项目（全过程）设计节点-关注点总表各部门专业权责：关键事项权责手册各专业间工作界面：项目（全过程）设计节点-提资总表审图制度：建项目施工图审图指引设计变更管理：设

5、计管理部设计变更系统作业指引设计样板管理：设计材料选型定板作业指引设计巡检制度：施工现场设计巡检管理指引1 .3运营管理会议管理图纸管理文档管理合同管理2 .设计进度管控为保证项目计划符合项目整体开发计划要求，保证经营目标如期实现，设计管理团队启动项目后将第一时间启动编制总控计划。总控计划经审批通过后，应严格按计划执行。总控计划关键节点覆盖项目开发全链条上对项目实现起决定性影响的各专业板块关键动作。为保证总控计划按时推进，设计管理部根据总控计划编制设计计划。设计计划是对总控计划的细分、同时加入专业间搭接、易遗漏的设计工作项,覆盖设计全专业、全阶段，并对项目重点、难点进行预判，保证项目顺利高效的

6、推进。对项目重点、难点进行预判，保证项目顺利高效的推进。提前研判各阶段、各部门和各环节的需求，确定相应的出图内容、要求和计划，在保证设计过程连贯性的基础上，同时安排各阶段各专业的出图成果，既能保证各项招标及施工按计划要求，也避免了无效的消耗和设计工作的反复。关键工作前置的工作机制，通过对可能容易造成设计反复的工作内容提前预判及推进，保证一次做对，避免设计的修改，从而影响设计进度。3 .设计供方规划设计供方规划是在项目启动初期对设计供方的统筹梳理，列出所有专业的供方名称、设计内容、服务范围、设计费预算。在编制供方规划过程中，会涉及到界面划分。聘请供方的过程，需严格遵循公司制定的设计招采流程。招标

7、采购过程中，设计管理部负责编制需在招标文件中附上的设计任务书，以便投标单位充分理解工作内容及要求,提供匹配合理的报价。涉及运用的制度包括：供方招采制度供方入库管理制度设计供方合约分判设计供方费用筹划4 .设计品质的把控及落地通过完善全面的设计管控制度，对设计成果的质量进行充分有力的管控，确保设计品质的有效落地，措施包括：4.1 根据项目管理架构，明确管理关系，建立分级管控机制，在关键节点召集各方，通过评审会的形式对阶段性成果予以正式确认并给出明确意见；对于重要的技术定案组织专项会议,通过多团队举行工作坊的形式，定期集中解决技术细节问题。4.2 建立阶段性审图机制，贯穿方案、扩初、施工图、深化设

8、计各阶段,通过各阶段、各专业控制要点，确保设计要求的落地。4.3 建立样板评审制度，其中包括建筑、室内、景观等各专业样板,及设计样板、施工样板、节点样板等不同阶段、不同深度的样板评审节点。4.4 建立施工阶段设计配合机制，持续深入的跟进工程进度，是实现优质工程目标、按计划进行的前提保证。4.5 严格把关专业深化设计，让设计理念及要求贯彻到底。施工图审查后，对于需专业深化的部分或深度不足的部分组织有关方面进行深化设计。在深化设计过程中，着重注意深化设计后的成本变化，所有深化设计图必须得到公司各部门在资金、技术方面的认可及审核批准才能最终进行施工。4.6 建立设计巡场机制，通过对施工现场全程、定期

9、的巡检将现场问题及时快速的反馈，并追踪落实情况。5 .设计经济性管理项目投资控制贯穿于整个项目建设全过程。设计阶段是影响项目投资最大的阶段。项目投资控制的关键就在于设计阶段，对本工程项目设计投资进行控制，以实现使用功能和造价最佳配置，确保投资控制在批准的概算内。5.1 设计管理部在完成概念设计和方案设计资料后，充分消化吸收。根据前期设计资料，对产品定位做出判断，确认符合市场的定位需求,联合成本部编制本项目初步的成本限额。5.2 根据确认后的产品定位，明确该产品定位下所对应的产品标准。对前期设计成果进行产品标准梳理和目标成本测算，综合两方面的成果，对下一步目标成本和更进一步的设计工作进行指导。5

10、.3 根据产品标准体系和项目特色，形成产品标准文件。严格按照研讨确认的产品标准组织设计工作，做好设计单位的交底和相关设计成果的审核，对牵涉工程量大，特殊的工艺特性或构造，均应实行先进行估价，再进行多方案比选，以得出最优方案。在不同的设计阶段，配合成本顾问更新目标成本，及时反映到初步和施工图设计单位的工作中。在整个设计过程中，以既定的目标成本为基础，通过测算一一调整-一再测算的循环过程，对产品标准进行动态调整，确保目标成本在设计阶段的达成。招采成本部会将按照责任主体的可控程度、职责和工作界面，对项目目标成本进行分解。对项目目标成本进行分解后，所归集的应由责任主体承担的经济、技术、费率等指标，包括

11、下达至各责任主体的量化成本指标、主动成本管控的加分指标、配合责任成本达成的业务规范管理专项检查指标等。设计管理部应对设计费、勘查丈量费、营销/招商设施设计费负责，签订责任成本确认书作为设计管理部内部考核依据。5.4 设计管理部应通过设计管控尽可能的减少设计变更的产生。对于由设计图纸问题或需求变化（包括产品定位及技术要求变化等）引起的设计变更，在设计管理部接到需求方申请后，通过项目制定的变更管理审批流程后，由设计管理部主责发起。03设计各阶段管理要点1 .方案设计阶段设计管理1.1 设计基础资料收集应提供用地红线图、地形图、规划意见书、宗地自然条件表、宗地社会条件表等（项目可行性研究报告中有相关

12、内容，在进一步深化和确认后提供），政府设计限制、市政设计限制。设计管理部内部指定专人负责编制方案设计任务书。方案设计任务书经相关部门审核批准之后，设计管理部正式开始组织设计单位的招标选择工作。签订设计委托合同后，设计管理部向设计方提交方案设计任务书等完整的设计基础资料。1.2 设计过程的管理在设计过程中，设计管理部将加强和设计顾问的沟通和日常联络，密切跟踪设计过程，避免方案设计方向的偏离，同时进一步解释项目的定位和开发策略；当设计顾问有新颖的创意时，不要立即否定，可以采用整合方式共同研讨方案的实施性；对影响产品定位、成本的重大技术问题，设计管理部负责组织相关部门、人员进行专题价值工程分析，确定

13、最优的技术方案；同时，应与相关政府主管部门保持紧密的沟通、协调关系，及时将设计基础条件的任何改变通知设计单位并研究确定应对策略。2.1初步设计大纲管理初步设计是根据可行性研究报告的要求所做的具体实施方案，目的是为了阐明在指定的地点，时间和投资控制额内，拟建项目在技术上的可能性和经济上的合理性并通过对工程项目所做出基本技术经济规定，编制项目总概算。设计大纲要求的主要内容a.建设项目远景与近期建设项目相结合，加快建设进度的要求。b.对资源和原料要充分利用和综合利用的要求。c.装备水平、智能化程度、自动化程度的要求、采用选进技术、工艺、设备的要求。d.环保、安全、卫生、美观的要求。e.合理布局的要求

14、。f.合理选用各种技术经济指标的要求。g.节约投资，降低成本的要求。h.多方案比较要求，充分细致论证设计项目的社会效益，环境效益,经济效益的基础上，择优推荐设计方案。i.建设项目的单项工程要齐全，主要工程量误差应在允许范围内。J.主要设备和材料明细表，要符合订货要求，可作订货依据。k.满足施工图设计的准备工作的要求。1.满足招标承包，施工准备，开展施工组织设计等工作的要求。m.该设计大纲要求应作为设计合同附件，用合同管理方法进行设计管理。2.2初步设计过程中管理要负责过程跟踪，主要控制以下方面：a.设计是否符合国家及本市有关技术标准、规范、规程、规定及综合管理部门的管理法规。b.设计主要投标是

15、否符合被批准的可行性研究报告。C.总体布局是否合理及符合各项要求。d.工艺设计是否成熟、可靠、运用设备是否先进、合理。e.采用新技术是否适用、可靠、先进。f.建筑设计是否适用、安全，美观，是否符合规划和功能使用要求g.结构设计是否符合抗震要求，选型是否合理，基础处理是否安全、可靠、经济、合理。h.市政，公用设施配套是否落实。1 .设计概算是否完整准确。J.各专业审查部门意见是否合理，相互之间是否协调。2 .3初步设计成果审核a.消防：防火间距、耐火等级、配套。对消防道路是否环通，转弯半径、登高扑救面及场地能否满足要求，消防水源落实方式，建筑单体中防火分区，消防前室，消防中心位置，楼梯设置，防排烟措施，走廊通道，地下车库的单双通道，出口，消防设备，系统的运用等。b.交通：核定停车数量，对出入口位置，基地交通组织，地面下停车安排、对特殊停车进行审核。C.环保：对生活污水，化粪池的排放标准，处理方案。d.环卫垃圾清运方式：垃圾堆放处的具体位置，是否构成对周边环境的影响，影响程度如何。e.卫生防疫：对建筑物的日照，通风采光，餐饮工艺路线设计，污水消毒处理。f.劳动保护：高层建筑的外墙清洗设施、高低压电房的安全措施。g.供电：对供电电压等级及设计位置、性质、进线方式、总表设置、供电量