房地产黑铁时代如何进行成本管控.docx

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1、18.6%,25.6%,这是今年前三个月，国家统计局发布的全国房地产住宅房屋销售面积、销售金额的下降比例数据。房地产销售市场整体调整态势延续，企业融资端尽管有边际改善，但企业整体资金压力仍较大。一季度，全国房地产开发投资熠速下调；房屋销售面积、金额双双下降-商品住宅消售面积累计增长()160商品住宅循例颔累计增长()、一房地产住宅投资累计增长()12080-_02023年2月2023年4月2023年6月2023年8月2023年10月2023年12月2023年3月-40如人饮水，冷暖自知。身在其中的地产人，无一不感受到压力巨大。如何图存，成了每一个人辗转难眠时思考的问题。售价低利润薄的三四五线城

2、市，成本对利润的影响极大。如何做好存量？如何减少资金流出？如何增加流入？如何改善经营质量、提升利润？思索良久我们找到了适合自己的答案：确保精品质的前提下，通过管理做到极致的成本控制！O1成本控制W降成本降品质大部分人都有一个误解，认为成本控制就是降低成本、降低产品品质O其实不然。因为不论何时，产品品质与客户需求都是企业首先要回答的问题，是企业生存的最基本前提。我们的目的只有一个：是在保障产品品质的前提下，把钱花在刀刃上，以让利消费者。团队在推进成本归零时，必须满足以下两个前提：合法合规;以客户需求为核心，保持或提升产品品质。第一步：对区域2023年的成本数据深入分析（包括2023年无效成本数据

3、）；第二步：结合今年的经营计划，制定年度归零行动的目标,以历史数据为参考依据，找到了发力点；第三步：建立常态化“成本归零五步法”（后文详细阐述）管控机制作为保障。经过反复推敲，管控发力点聚焦在：削减浪费，无效成本归零；聚焦需求，优化产品设计；成本适配，做最优产品力。成本管控聚焦以下三个方向：1、削减浪费，无效成本归零；无效成本，格对业务方Mift有助力作用、没存。发生的.有收袜的成本“2、聚焦需求，优化产品设计；结合客户需求、市场特点Ir化&计与户配，客户满意展拶升,客户港货加大.也可以带来产品滑价的际效应.3、成本适配，做最优产品力；舟将依第一股、成本又高的做法，叫整为效果更H、成本更低的健

4、岳需复通过创新做法保品班更优，由此3以及少修瞟成本，施工胃馒Wfi就划设计甯HK投货管Jt款却信息检出缺第以他量理歌焰各类一级因素无效成本占比02削减浪费无效成本归零资源始终是有限的。其实不单是企业经营，任何事情，即使是一家人过日子，都需要有节约资源的意识。1认定无效成本范围，责任到人归零，要首先明确到底哪些是无效成本。区域把核定的47项无效成本认定标准按照科目梳理成清单，划分责任到每一个部门，制定了统一的行动方案。2 .月度排名公示，抓两头带中间制定好的方案，要扎扎实实地落下去，才会有成效。我们建立了两个过程管控机制：第一是每季度召开无效成本回顾碰头会，促进各部门之间信息相互交圈；第二是每月

5、公示考核排名，抓两头带中间，对于无效成本金额排名前3的要求做专项汇报。3 .过程巡检，专项跟进突破除了从数据端看成效，现场的确认落地、改进效果核查也必不可少。特别是老大难和风险项目，每月开展现场巡检，针对典型问题仔细查看研究，针对性解决。常态化管控动作之外，成本占比较大的科目则需要重点关注,比如施工管理类。如果现场管控不到位，出现工程类资料缺失，那么会给项目带来极大风险。风险1大额商务争议，损失项目利润；风险2：重要节点被“卡脖子”，如竣工备案，甚至影响交付；风险3：时间久、人员变动大，事实难追溯，责任难划分。识别风险是第一步，最重要的前置规避风险？首先：前端防控从前端就避免问题发生，建立了完

6、善的“无效商务争议”防控机制；其次：过程管理项目所有的签证管理都要过程留痕，留存证据；区域所有管理人员签章要规范，以此降低成本损失风险；再次：预警机制针对已发生的问题，要求项目早发现、早上报、早解决，避免因为时间原因增加更多成本损失，更加得不偿失。案例：如何降低因停工缓建引发的商务争议风险今年春节前后，因为疫情和市场的双重影响，加之资金压力,个别项目不可避免的出现了停工缓建的情况，增加了与施工单位产生商务争议的潜在风险。对于这个问题，处理思路是：首先，把握住“与施工单位做一家人”的大前提，一定是双方肩并肩、求生存、共发展；其次，做好充分的前置思考和准备，盘清家底，再与单位充分沟通协商，彼此互相

7、理解、达成一致。最终的目的是，在彼此力所能及的前提下，让双方都有更多的应对时间，减少双方的无谓摩擦，最终做到“精准支付、协同共生”，而不是为了难为乙方。因此，在春节前，以分类管理为思路制定了详尽的工程款支付计划，最终平稳度过春节大关。结合不同类别项目：经营状况、运营里程碑计划、所处开发周期等不同类别施工单位：供方评级、资金实力等并且在春节后，为了把每一分钱都花在刀刃上： 方案测算盘家底：第一时间召开停缓策划会，对每个项目进行研判，多方案测算比选，确保最终版方案最优。 建立长效管控的机制：将工程款额度分为“基础保障额度”（按照项目待付工程款积压情况）和“超额贡献激励额度”（按照项目资金贡献情况核

8、定），每月统计工程量，结合工程量增减情况动态管理，保留过程管理证据，用事实说话，最大程度规避争议风险。聚少成多、聚沙成塔，只有穿透到无效成本的每一个细项,如水至清则无鱼一般的让无效成本无处遁形。03聚焦需求优化产品设计随着外部环境、市场发生变化，客户的需求也在发生变化,我们的产品也应该因地制宜、随之而变。因此我们需要寻求产品的突破与创新，大到产品类型、小到产品细节，开展由面至点、由大到小系统性的分析、研判,这个过程需要具备以下三个条件：1、有斗志不提艰难的决心，敢于突破创新、质疑不合悭的精神，把事情做成的信心。2、有能力运用各部门全面的专业知识、技能，通过充分的市场研判，结合客户需求与市场特点

9、，制定更优的规划设计方案，并成为意见领袖，有效联动各利益相关方，整合资源、互利共生。3、有韧劲遇到困难时，在哪里趺倒就在哪里爬起来，不放弃。世上无难事，只怕有心人。在以销定产方面，我们以新开盘项目的数据为参考依据，基于定位偏移及价格偏差，及时启动项目规划方案调整，结合项目类型进行分类管理，这其中主要分为三类项目：刚改型：主要考虑增加小面积段产品；弱改型：做到总价与舒适性兼顾，超大面积段的产品基本滞销；改善型：客户对居住舒适度要求较高，考虑适当增加改善型产品。通过分类管理，我们的产品更加匹配市场与客户需求，做客户需要的“好房子”，最终做到因地制宜、促进均衡去化。案例：以建筑打造“天际线”，赋予美

10、好寓意，一举三得事实证明，只要心系客户，以各方协同、共建美好为初衷;即使道阻且长、挑战重重，然行则将至。在打造最优产品力方面，项目原定的规划方案是全高层，我们经过充分的市场调研了解到，客户对产品有多种类型的需求，同时，结合市场上同类竞品的情况，专业调研、多方案对比后认为，相对于全高层，多层+高层的落地性会更强，同时，因为项目莅临市体育馆，如果用腾飞的的创新概念,将腾飞的美好寓意纳入调整方案中，项目整体天际线流畅,优美和谐，且与体育馆遥相呼应，一是会更加匹配客户需求,二是更能体现美好的城市面貌，三是更有利于产品的去化,且可以提升货值。因此，我们通过专业调研、多方案对比，同时设计了三种方案、综合比

11、选，各方沟通过程长达3个月，反复汇报沟通,最终选择最优方案一，也得到了各方的理解支持。通过这次调整，我们实现了维护客户满意度，展现城市面貌,同时实现洋房面积增加，货值增加近亿元，我们的产品既能满足客户需求又能给营销增加卖点、提升项目货值，同时得到各方支持，一举三得。同时，在产品细节方面，结合客户的需求，我们重新梳理了客户的敏感点，在归家动线的设计上做了调整，包括地上、地下、景观等。我们通过标准化的二次梳理，制定了项目品质提升表2023年V10，针对不同项目进行分档成本适配，其中成本增加类23项，成本优化类16项；我们优化了外墙设计标准及施工工艺指引、门廊造型深化设计指引等；我们建立了区域地下车

12、库设计标准、区域货量区景观标准化等。以上种种，最终的目的是提升项目的交付品质，提升客户满意度。04成本适配做最优产品力管理是由不信任产生的成本，因此降低成本的有效措施，还包括有效的项目管理，这其中，核心有2个：一是前端的品质管控，二是优秀的创新做法。在品质管控方面，我们需要提升全周期管控效果。凡事预则立，前置工作做好了，可以减少设计变更与签证；过程品质做得好，可以一次成活、一次成优，减少维修与索赔；过程管控到位，结果肯定有保障，最终的产品品质就可以达到客户满意；这样不单可以降低管理成本，还可以带来助力营销溢价的边际效应。因此，在做法变更与创新方面，需要打破常规，用更低成本做出更好的效果。案例：

13、细微之处见真章，从小处着手，以客户为本，算大账现在很多项目都采用的传统的水泥砂浆抹灰，在我负责的区域毛坯构造做法标准中，要求新项目统一使用石膏抹灰，将室内抹灰由15厚水泥砂浆优化为11+2厚石膏砂浆，15厚水泥砂浆各项目平均单价34元/行，13厚石膏抹灰各项目平均单价35元/itf。此处乍一看，会以为成本增加了。其实不然，我们算的全周期、可持续的大账。通过调整，我们的品质更好、观感更优，对客户来说，减少空鼓、裂缝，产品力更强，满意度更高；对于公司来说，短期内成本增加，长期来看，降低后续维修成本，与此同时，营销也可以提前对客输出石膏优点，提升客户对石膏的认知,提升口碑，最终实现产品品质更好、综合

14、成本更优。传统水泥砂第稣灰曜石膏捧友05五步循环搭建归零保障凡事预则立，谋定而后动。在成本归零方面，如果要全面开展，涉及到的部门非常多，事项比较繁杂，因此不能摸着石头过河，否则就会打乱仗，我们需要有一套清晰明确的标准化打法。1内心认同一一想做事一个团队如果想做成事，关键在于团队领袖的带头作用。我们建立了自上而下的“归零”节约意识，营造了“极简消费”的氛围。比如，区域的所有管理层带头勒紧裤腰带，报销费用全部公示，一季度职能负责人费用同比下降126%；同时，在各类会议中宣贯解读行动精神，张贴主题海报，发布成本周课堂等,确保归零意识深入人心。2 .学习培训一一能做事欲善其事，先利其器。由成本条线牵头

15、，组织各部门负责人进行制度解读与培训，普及成本归零方面的行动方案，精准赋能；对于特别典型的问题，在区域内部推广总结形成案例库，并在会议中，进行分享内化。3 .目标分解一一谁来做房地产开发建设成本由近300个科目组成，非常精细，如果要挖掘成本带来的利润点，要求我们必须像庖丁解牛一般,细细推敲所有成本科目，把责任划分到每个人，所有员工步调一致，才能达到预期的效果。I1成本归零一下行市场中寻找突破4 双引擎驱动：成本+设计5 .过程管控一一做得到为了避免会上喊口号、会后不执行，我们开展了常态化的过程管控，主要通过月度排名公示、专项会议研讨、重点项目巡盘解决的方式，确保归零行动有效、扎扎实实落地。6 .激励牵引一一做得好对于需要攻坚克难才能达成的指标，我们建立了最优指标争取激励机制，我们将最优指标分类为五大类型，不同类型的指标激励的规则不同，员工的贡献越大、拿的奖金就越高。不能让奋斗者吃亏，不能让躬身入局者心寒，区域全员参与的积极性也需要适当且合理的激励。1、内心认同一想做事建立自上而下的“归誓”节约意IR,营造“报簿哨费”的SUB,确保归零意以温人人心。2、学习培训能做事欲善其事.先利其器。制度跑读与培训，精准赋能，总结形成案例库。3、