房地产黑铁时代如何进行成本管控.docx

上传人:lao****ou 文档编号:615959 上传时间:2024-03-04 格式:DOCX 页数:13 大小:61.19KB
下载 相关 举报
房地产黑铁时代如何进行成本管控.docx_第1页
第1页 / 共13页
房地产黑铁时代如何进行成本管控.docx_第2页
第2页 / 共13页
房地产黑铁时代如何进行成本管控.docx_第3页
第3页 / 共13页
房地产黑铁时代如何进行成本管控.docx_第4页
第4页 / 共13页
房地产黑铁时代如何进行成本管控.docx_第5页
第5页 / 共13页
亲,该文档总共13页,到这儿已超出免费预览范围,如果喜欢就下载吧!
资源描述

《房地产黑铁时代如何进行成本管控.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产黑铁时代如何进行成本管控.docx(13页珍藏版)》请在第一文库网上搜索。

1、18.6%,25.6%,这是今年前三个月,国家统计局发布的全国房地产住宅房屋销售面积、销售金额的下降比例数据。房地产销售市场整体调整态势延续,企业融资端尽管有边际改善,但企业整体资金压力仍较大。一季度,全国房地产开发投资熠速下调;房屋销售面积、金额双双下降-商品住宅消售面积累计增长()160商品住宅循例颔累计增长()、一房地产住宅投资累计增长()12080-_02023年2月2023年4月2023年6月2023年8月2023年10月2023年12月2023年3月-40如人饮水,冷暖自知。身在其中的地产人,无一不感受到压力巨大。如何图存,成了每一个人辗转难眠时思考的问题。售价低利润薄的三四五线城

2、市,成本对利润的影响极大。如何做好存量?如何减少资金流出?如何增加流入?如何改善经营质量、提升利润?思索良久我们找到了适合自己的答案:确保精品质的前提下,通过管理做到极致的成本控制!O1成本控制W降成本降品质大部分人都有一个误解,认为成本控制就是降低成本、降低产品品质O其实不然。因为不论何时,产品品质与客户需求都是企业首先要回答的问题,是企业生存的最基本前提。我们的目的只有一个:是在保障产品品质的前提下,把钱花在刀刃上,以让利消费者。团队在推进成本归零时,必须满足以下两个前提:合法合规;以客户需求为核心,保持或提升产品品质。第一步:对区域2023年的成本数据深入分析(包括2023年无效成本数据

3、);第二步:结合今年的经营计划,制定年度归零行动的目标,以历史数据为参考依据,找到了发力点;第三步:建立常态化“成本归零五步法”(后文详细阐述)管控机制作为保障。经过反复推敲,管控发力点聚焦在:削减浪费,无效成本归零;聚焦需求,优化产品设计;成本适配,做最优产品力。成本管控聚焦以下三个方向:1、削减浪费,无效成本归零;无效成本,格对业务方Mift有助力作用、没存。发生的.有收袜的成本“2、聚焦需求,优化产品设计;结合客户需求、市场特点Ir化&计与户配,客户满意展拶升,客户港货加大.也可以带来产品滑价的际效应.3、成本适配,做最优产品力;舟将依第一股、成本又高的做法,叫整为效果更H、成本更低的健

4、岳需复通过创新做法保品班更优,由此3以及少修瞟成本,施工胃馒Wfi就划设计甯HK投货管Jt款却信息检出缺第以他量理歌焰各类一级因素无效成本占比02削减浪费无效成本归零资源始终是有限的。其实不单是企业经营,任何事情,即使是一家人过日子,都需要有节约资源的意识。1认定无效成本范围,责任到人归零,要首先明确到底哪些是无效成本。区域把核定的47项无效成本认定标准按照科目梳理成清单,划分责任到每一个部门,制定了统一的行动方案。2 .月度排名公示,抓两头带中间制定好的方案,要扎扎实实地落下去,才会有成效。我们建立了两个过程管控机制:第一是每季度召开无效成本回顾碰头会,促进各部门之间信息相互交圈;第二是每月

5、公示考核排名,抓两头带中间,对于无效成本金额排名前3的要求做专项汇报。3 .过程巡检,专项跟进突破除了从数据端看成效,现场的确认落地、改进效果核查也必不可少。特别是老大难和风险项目,每月开展现场巡检,针对典型问题仔细查看研究,针对性解决。常态化管控动作之外,成本占比较大的科目则需要重点关注,比如施工管理类。如果现场管控不到位,出现工程类资料缺失,那么会给项目带来极大风险。风险1大额商务争议,损失项目利润;风险2:重要节点被“卡脖子”,如竣工备案,甚至影响交付;风险3:时间久、人员变动大,事实难追溯,责任难划分。识别风险是第一步,最重要的前置规避风险?首先:前端防控从前端就避免问题发生,建立了完

6、善的“无效商务争议”防控机制;其次:过程管理项目所有的签证管理都要过程留痕,留存证据;区域所有管理人员签章要规范,以此降低成本损失风险;再次:预警机制针对已发生的问题,要求项目早发现、早上报、早解决,避免因为时间原因增加更多成本损失,更加得不偿失。案例:如何降低因停工缓建引发的商务争议风险今年春节前后,因为疫情和市场的双重影响,加之资金压力,个别项目不可避免的出现了停工缓建的情况,增加了与施工单位产生商务争议的潜在风险。对于这个问题,处理思路是:首先,把握住“与施工单位做一家人”的大前提,一定是双方肩并肩、求生存、共发展;其次,做好充分的前置思考和准备,盘清家底,再与单位充分沟通协商,彼此互相

7、理解、达成一致。最终的目的是,在彼此力所能及的前提下,让双方都有更多的应对时间,减少双方的无谓摩擦,最终做到“精准支付、协同共生”,而不是为了难为乙方。因此,在春节前,以分类管理为思路制定了详尽的工程款支付计划,最终平稳度过春节大关。结合不同类别项目:经营状况、运营里程碑计划、所处开发周期等不同类别施工单位:供方评级、资金实力等并且在春节后,为了把每一分钱都花在刀刃上: 方案测算盘家底:第一时间召开停缓策划会,对每个项目进行研判,多方案测算比选,确保最终版方案最优。 建立长效管控的机制:将工程款额度分为“基础保障额度”(按照项目待付工程款积压情况)和“超额贡献激励额度”(按照项目资金贡献情况核

8、定),每月统计工程量,结合工程量增减情况动态管理,保留过程管理证据,用事实说话,最大程度规避争议风险。聚少成多、聚沙成塔,只有穿透到无效成本的每一个细项,如水至清则无鱼一般的让无效成本无处遁形。03聚焦需求优化产品设计随着外部环境、市场发生变化,客户的需求也在发生变化,我们的产品也应该因地制宜、随之而变。因此我们需要寻求产品的突破与创新,大到产品类型、小到产品细节,开展由面至点、由大到小系统性的分析、研判,这个过程需要具备以下三个条件:1、有斗志不提艰难的决心,敢于突破创新、质疑不合悭的精神,把事情做成的信心。2、有能力运用各部门全面的专业知识、技能,通过充分的市场研判,结合客户需求与市场特点

9、,制定更优的规划设计方案,并成为意见领袖,有效联动各利益相关方,整合资源、互利共生。3、有韧劲遇到困难时,在哪里趺倒就在哪里爬起来,不放弃。世上无难事,只怕有心人。在以销定产方面,我们以新开盘项目的数据为参考依据,基于定位偏移及价格偏差,及时启动项目规划方案调整,结合项目类型进行分类管理,这其中主要分为三类项目:刚改型:主要考虑增加小面积段产品;弱改型:做到总价与舒适性兼顾,超大面积段的产品基本滞销;改善型:客户对居住舒适度要求较高,考虑适当增加改善型产品。通过分类管理,我们的产品更加匹配市场与客户需求,做客户需要的“好房子”,最终做到因地制宜、促进均衡去化。案例:以建筑打造“天际线”,赋予美

10、好寓意,一举三得事实证明,只要心系客户,以各方协同、共建美好为初衷;即使道阻且长、挑战重重,然行则将至。在打造最优产品力方面,项目原定的规划方案是全高层,我们经过充分的市场调研了解到,客户对产品有多种类型的需求,同时,结合市场上同类竞品的情况,专业调研、多方案对比后认为,相对于全高层,多层+高层的落地性会更强,同时,因为项目莅临市体育馆,如果用腾飞的的创新概念,将腾飞的美好寓意纳入调整方案中,项目整体天际线流畅,优美和谐,且与体育馆遥相呼应,一是会更加匹配客户需求,二是更能体现美好的城市面貌,三是更有利于产品的去化,且可以提升货值。因此,我们通过专业调研、多方案对比,同时设计了三种方案、综合比

11、选,各方沟通过程长达3个月,反复汇报沟通,最终选择最优方案一,也得到了各方的理解支持。通过这次调整,我们实现了维护客户满意度,展现城市面貌,同时实现洋房面积增加,货值增加近亿元,我们的产品既能满足客户需求又能给营销增加卖点、提升项目货值,同时得到各方支持,一举三得。同时,在产品细节方面,结合客户的需求,我们重新梳理了客户的敏感点,在归家动线的设计上做了调整,包括地上、地下、景观等。我们通过标准化的二次梳理,制定了项目品质提升表2023年V10,针对不同项目进行分档成本适配,其中成本增加类23项,成本优化类16项;我们优化了外墙设计标准及施工工艺指引、门廊造型深化设计指引等;我们建立了区域地下车

12、库设计标准、区域货量区景观标准化等。以上种种,最终的目的是提升项目的交付品质,提升客户满意度。04成本适配做最优产品力管理是由不信任产生的成本,因此降低成本的有效措施,还包括有效的项目管理,这其中,核心有2个:一是前端的品质管控,二是优秀的创新做法。在品质管控方面,我们需要提升全周期管控效果。凡事预则立,前置工作做好了,可以减少设计变更与签证;过程品质做得好,可以一次成活、一次成优,减少维修与索赔;过程管控到位,结果肯定有保障,最终的产品品质就可以达到客户满意;这样不单可以降低管理成本,还可以带来助力营销溢价的边际效应。因此,在做法变更与创新方面,需要打破常规,用更低成本做出更好的效果。案例:

13、细微之处见真章,从小处着手,以客户为本,算大账现在很多项目都采用的传统的水泥砂浆抹灰,在我负责的区域毛坯构造做法标准中,要求新项目统一使用石膏抹灰,将室内抹灰由15厚水泥砂浆优化为11+2厚石膏砂浆,15厚水泥砂浆各项目平均单价34元/行,13厚石膏抹灰各项目平均单价35元/itf。此处乍一看,会以为成本增加了。其实不然,我们算的全周期、可持续的大账。通过调整,我们的品质更好、观感更优,对客户来说,减少空鼓、裂缝,产品力更强,满意度更高;对于公司来说,短期内成本增加,长期来看,降低后续维修成本,与此同时,营销也可以提前对客输出石膏优点,提升客户对石膏的认知,提升口碑,最终实现产品品质更好、综合

14、成本更优。传统水泥砂第稣灰曜石膏捧友05五步循环搭建归零保障凡事预则立,谋定而后动。在成本归零方面,如果要全面开展,涉及到的部门非常多,事项比较繁杂,因此不能摸着石头过河,否则就会打乱仗,我们需要有一套清晰明确的标准化打法。1内心认同一一想做事一个团队如果想做成事,关键在于团队领袖的带头作用。我们建立了自上而下的“归零”节约意识,营造了“极简消费”的氛围。比如,区域的所有管理层带头勒紧裤腰带,报销费用全部公示,一季度职能负责人费用同比下降126%;同时,在各类会议中宣贯解读行动精神,张贴主题海报,发布成本周课堂等,确保归零意识深入人心。2 .学习培训一一能做事欲善其事,先利其器。由成本条线牵头

15、,组织各部门负责人进行制度解读与培训,普及成本归零方面的行动方案,精准赋能;对于特别典型的问题,在区域内部推广总结形成案例库,并在会议中,进行分享内化。3 .目标分解一一谁来做房地产开发建设成本由近300个科目组成,非常精细,如果要挖掘成本带来的利润点,要求我们必须像庖丁解牛一般,细细推敲所有成本科目,把责任划分到每个人,所有员工步调一致,才能达到预期的效果。I1成本归零一下行市场中寻找突破4 双引擎驱动:成本+设计5 .过程管控一一做得到为了避免会上喊口号、会后不执行,我们开展了常态化的过程管控,主要通过月度排名公示、专项会议研讨、重点项目巡盘解决的方式,确保归零行动有效、扎扎实实落地。6 .激励牵引一一做得好对于需要攻坚克难才能达成的指标,我们建立了最优指标争取激励机制,我们将最优指标分类为五大类型,不同类型的指标激励的规则不同,员工的贡献越大、拿的奖金就越高。不能让奋斗者吃亏,不能让躬身入局者心寒,区域全员参与的积极性也需要适当且合理的激励。1、内心认同一想做事建立自上而下的“归誓”节约意IR,营造“报簿哨费”的SUB,确保归零意以温人人心。2、学习培训能做事欲善其事.先利其器。制度跑读与培训,精准赋能,总结形成案例库。3、

展开阅读全文
相关资源
猜你喜欢
相关搜索

当前位置:首页 > 应用文档 > 工作总结

copyright@ 2008-2022 001doc.com网站版权所有   

经营许可证编号:宁ICP备2022001085号

本站为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,本站只是中间服务平台,本站所有文档下载所得的收益归上传人(含作者)所有,必要时第一文库网拥有上传用户文档的转载和下载权。第一文库网仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容本身不做任何修改或编辑。若文档所含内容侵犯了您的版权或隐私,请立即通知第一文库网,我们立即给予删除!



客服