XX市住宅区物业管理工作实施意见.docx

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1、XX市住宅区物业管理工作实施意见为进一步加强和规范住宅区物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，弘扬社会主义核心价值观，根据中华人民共和国民法典、国务院物业管理条例XX省物业管理条例XX市住宅区物业管理条例等法律、法规，结合我市实际，制定本实施意见。一、明确指导思想和目标要求坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，遵循党建引领、政府组织、业主自治、专业服务相结合的原则。不断健全物业管理体系，形成村（居）民委员会、业主委员会（物业管理委员会）和物业服务企业三位一体的工作机制，推动物业服务行业的社会化、市场化、专业化和规范化。努力达到以下目标：（一）明

2、确各镇（区、街道）、市相关部门的工作职责，各级物业管理工作组织健全、职责明确，人员、经费等保障措施到位，管理、指导、考评体系完善。（二）加强党建引领物业服务行业发展，建立和发挥市物业服务行业党委作用，符合条件的物业服务企业全部建立落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示；物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、业主缴费情况、公共水电费分摊情况等如实公示。对业主或者使用人违反国家有关规定和管理规约的行为，发现后应及时予以

3、劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应及时报告相关职能部门。突发事件应对期间，物业服务企业应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向所在镇（区、街道）备案，镇（区、街道）应当将备案的相关材料抄送市城管局、居（村）民委员会。业主委员会应当与选聘的物业服务企业签订物业服务合同；同时做好被解聘的物业服务企业向新选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案的监督确认工作。业主大会和业主委员会日常工作经费的筹集、管理和使用以及业主委员会的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。对业主、物业使用人未按照物业合同的约定支付

4、物业费的，业主委员会协助催缴，督促其及时足额支付。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况，接受业主的监督。业主在享有法律、法规规定权利的同时，应遵守管理规约和有关规章制度，执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决定，按照物业服务合同的约定支付物业费，正确行使专项维修资金使用表决权，履行法律、法规规定的义务。三、狠抓重点管理，切实解决物业管理难题（一）新建住宅小区的物业管理。一是完善物业服务招投标方式。前期物业服务招投标方式应参照XX市住房和城乡建设局关于进一步加强市区前期物业管理有关工作的意见（X住建物（2018）X号）的规定执行。规范住宅小区业主大会、业主委员会选聘

5、物业服务企业的流程，鼓励通过公开招投标方式选聘物业服务企业。二是规范承接查验程序,强化前期物业管理承接查验监管。建设单位要对存在的问题及时整改，建设单位和物业服务企业要对承接查验情况予以承诺，并将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置进行公示。镇（区、街道）协同市城管局对承接查验情况进行专项检查。三是落实前期物业管理开办费制度。由建设单位提供前期物业管理开办费，其标准为：以新建住宅小区的总建筑面积计算，每平方米2元，最低不得低于5万元。物业管理开办费存入物业服务企业设立的专用账户，单独核算、专款专用，由所在镇（区、街道）物业管理办公室统一监管，用于购买物业办公设备等固定资产。（二）老旧小区的

6、物业管理。一是改造后的老旧小区。对于封闭式或半封闭式小区，由业主大会按规定选聘物业服务企业，实施管理服务。不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经指导后仍不能成立的，可以成立物业管理委员会；由物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责，选聘物业服务企业，实施管理服务。对于开放式小区，无法实施业主自治管理的，可以由属地政府以服务外包形式，提供保洁、垃圾分类、公共设施维护等基本物业服务。二是未改造的老旧小区。以道路、雨污管网、天然气、路灯、绿化等基础设施和垃圾分类房、物业管理用房等配套设施建设为重点，按市政府确定的项目改造计划，分期分批进行提档改造，落实老旧小区物业管

7、理工作。（S）安置小区的物业管理。按照“个人缴费、区镇补助、市场运作”的模式，根据安置小区实际情况，逐步引导规范，通过专业化物业管理或自治管理的方式开展小区物业管理工作。（四）住宅物业消防安全管理。物业服务企业应当依法对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，履行下列管理责任：1 .实施物业服务合同约定的消防安全防范服务事项;2 .制定并落实服务区域的消防安全制度、操作规程，实行岗位消防安全责任制，组织对所属员工进行消防安全培训、消防疏散逃生演练；3 .定期对服务区域内的共用部位开展防火巡查、检查，发现火灾隐患的应当及时处理，无法处理的应当及时向有关部门或者单位报告；4 .

8、对共用消防设施、器材以及消防安全标志定期组织检测、维护保养，需要动用住宅专项维修资金进行维修、更新的，应当及时报告；5 .制定灭火和应急疏散预案，落实消防控制室管理制度,发现火灾及时报警，积极协助组织扑救并保护火灾现场，协助火灾事故调查；6 对违反消防法律规定的行为，应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理；7 .配合乡镇人民政府、街道办事处、村（居）民委员会开展消防工作；8 .法律、法规、规章规定的其他消防安全责任。四、创新工作机制，促进小区物业长效管理（一）建立各镇（区、街道）物业管理联席会议制度。各镇（区、街道）设立物业管理办公室，并建立物业管理联席会议机制，由分管物业

9、管理办公室的负责人牵头，村（居）民委员会、公安派出所、司法所、综合行政执法局等单位参加。每月召开一次物业管理工作例会，可邀请业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业列席参加，重点协调解决物业管理中的难点热点问题，形成会议纪要，并纳入年度考核台账。（二）健全物业纠纷调解工作机制。进一步健全物业纠纷调解工作机制，实行市、镇（区、街道）、村（社区）三级责任制。一是调整市物业纠纷人民调解委员会，聘任不少于3名专职人民调解员，负责全市重大、疑难物业纠纷的调处、协调工作，调解委员会办公室设在市城管局，负责日常工作。二是镇（区、街道）物业管理办公室负责对辖区内物业管理活动中的投诉进行调查处置工作。三是村（

10、社区）负责辖区内物业纠纷的预防、受理、调解及重大纠纷信息的排查、上报等工作。四是市法院探索建立物业服务费等物业管理方面诉讼案件快速通道和诉调对接机制，提高物业服务费案件支付令及小额诉讼程序的适用率。（S）用好XX市智慧物业管理服务平台。加强对住宅小区内物业管理活动的信息化监管，用好XX市智慧物业管理服务平台，提高住宅小区的信息录入率，确保项目信息的准确和完备。倡导优先采用业主决策电子投票系统。（四）推行物业管理社会监督机制。建立物业项目承接查验公示制度。建设单位和物业服务企业在完成承接查验后,应当向市城管局备案，市城管局应当将承接查验备案资料抄送镇（区、街道），并将承接查验的结果在物业管理区域

11、内显著位置进行公示。建立业主委员会经费收支公示制度。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置将业主大会决定由业主委员会管理住宅专项维修资金、公共收益的收支情况进行公示，接受业主的监督。（五）探索引入第三方评估和评价机制。各镇（区、街道）应在物业服务行业引入“第三方评价”机制，以政府购买服务、业主委员会（物业管理委员会）或业主委托等多种形式培育和支持物业服务行业第三方专业机构，如招投标咨询、财务审计、分析评估、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估、业主委员会筹建服务等，为规范物业服务、解决物业费纠纷、落实物业价格调整机制提供保障。（六）加强物业服务行业文明建设。充分发挥物业服务行业协会作

12、用，通过行业自律规约等方式引导企业信守服务承诺，提供质价相符服务；引导物业服务企业参与在管项目小区文化建设，构建物业服务企业与业主之间良性互动关系。物业服务企业应加强从业人员培训，提升从业人员服务意识和服务技能。相关职能部门应加强对物业服务企业的政策法规培训，促进物业服务企业守法经营，强化服务意识。（七）完善质价相符机制。一是明确物业服务收费标准。市发改委要根据上级有关规定，规范物业服务收费行为。二是规范物业服务履职行为。市城管局会同市发改委、市市场监督局加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、收费标准的监督检查，对物业管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业纳入“黑榜”

13、管理。（A）建立业主拒交物业服务费的制约机制。针对拒不支付物业费的行为，建立业主拒不支付物业费的制约机制。一是物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业费。二是积极倡导机关事业单位人员带头支付物业费，党政机关、事业单位、国有企业要对所属公职人员带头支付物业费用提出专门要求。（九）建立国有物业服务企业托底机制。各镇（区、街道）可按照相关规定成立国有物业服务企业，重点开展辖区内老旧、安置等小区的物业服务管理，并在辖区内有物业小区出现下列情况后临时接管：物业服务合同期未满，物业服务企业突然退管，小区物业管理出现空缺期；物业服务合同期满后，物业服务企业退管，尚未选聘新物业服务企业；小区物业服

14、务企业被吊销营业执照或其他不具备法定条件继续承接物业服务项目等情形。接管后由所在镇人民政府（街道办事处）召开临时业主大会完善相关手续。（十）试行业主委员会专项津贴。业主大会可以根据业主委员会工作情况决定给予业主委员会委员适当的工作补贴。工作补贴可以在公共收益中列支，或者由全体业主公摊。具体由业主大会议事规则规定。（十一）推行“双向进入、交叉任职”。推荐符合条件的村（社区）“两委”班子成员或网格支部书记、党小组长，通过法定程序进入业主委员会；推荐业主委员会委员、物业服务企业负责人中的党员担任村（社区）党组织兼职委员。注重在物业服务企业骨干和优秀业主委员会委员中发展党员。五、强化组织保障，确保物业

15、管理工作有序开展（一）加强物业管理工作的组织领导。完善市、各镇（区、街道）两级住宅小区物业管理工作领导小组及办公室工作机制，强化村（居）民委员会对业主大会、业主委员会的指导和监督作用。（二）加强党组织领导。依据关于以党建引领推进物业行业建设的通知（X组通（2019）X号）的文件精神，充分发挥镇（区、街道）、村（社区）党组织领导作用，将物业管理纳入社区工作者职业体系建设，把业主委员会、物业服务企业党组织纳入网格党建范畴，建立健全党组织领导下的多方联动机制，推动形成社区治理合力。要逐步提高业主委员会中的党员比例，原则上不少于半数。（三）建立经费投入保障机制。将物业管理经费列入市、镇（区、街道）两级

16、财政预算，进一步提升物业管理水平。（四）强化物业管理的监督检查。按照XX市物业管理工作实施细则，建立市、各镇（区、街道）两级检查制度，市城管局成立市物业管理工作检查小组，负责对各镇（区、街道）物业管理工作进行一级检查；各镇（区、街道）成立物业管理工作检查小组，负责对辖区内物管项目进行二级检查，并将检查结果上报市物业管理工作检查小组；强化物业服务企业信用管理，结合市实际情况，补充信用管理的相关措施，动态评定我市物业行业“红黑榜”。（五）加强宣传教育和舆论引导。宣传部门应加强舆情管控，指导督促新闻单位等各类媒体正面宣传，客观报道物业服务纠纷，引导业主在物业管理活动中自觉履约守规，依法理性维权。市城管局、镇（区、街道）、物业管理协会要采取多种方式，广泛宣传物业管理相关政策、法规，扩大宣传的覆盖面和影响力，为物业管理营造良好的法治氛围。（六）强化示范引导作用。充分发挥公职人员的模范带头作用，积极倡导党员干部、机