新收入准则对房地产企业的影响研究 ——以碧桂园为例 财务会计管理专业.docx

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1、新收入准则对房地产企业的影响研究以碧桂园为例摘要在社会经济迅速发展的背景之下，越来越多的新型业务开始进入市场，当前企业的收入结算方式也呈现出多样化的特点，传统的收入准则难以合理的进行收入确认和计量。为了更好的解决问题，我国需要充分的结合国际的会计准则和收入准则的特点，对国内的会计准则进行调整和完善，使我国会计准则和国际准则达到一致状态，因此我国财政部在2017年对原有的企业会计准则进行了调整和优化，出台了修订标准企业会计准则第14号一一收入。在对原有的收入准则进行修订之后，构建了收入确认模型，有效的解决了在传统收入确认标准当中存在的确认标准模糊的问题，使得不同行业、经济体和交易方式的收入确认能

2、够进行有效的对比。本文主要通过房地产企业的角度，介绍了新收入准则发生的背景以及新收入准则的变化内容。同时，结合碧桂园的具体案例，从盈利能力、营运能力、和偿债能力三个方面的财务指标说明新收入准则的应用对房地产企业产生的影响，并给出三点关于应用新收入准则的注意事项。关键词新收入准则；房地产企业；碧桂园；影响ResearchontheImpactofNewIncomeStandardsonRea1EstateEnterprisesTakeCountryGardenasanexamp1eAbstract：Inthecontextofrapidsocia1andeconomicdeve1opment,m

3、oreandmorenewbusinesseshavebeguntoenterthemarket,andthecurrentincomesett1ementmethodsofenterprisesa1soshowdiversifiedcharacteristics.Traditiona1incomestandardsaredifficu1ttoreasonab1ycarryoutincomerecognitionandmeasurement.Inordertobetterso1vetheprob1em,mycountryneedstofu11yintegratethecharacteristi

4、csofinternationa1accountingstandardsandincomestandards,adjustandimprovedomesticaccountingstandards,sothatmycountry,saccountingstandardsandinternationa1standardsareconsistent.Therefore,theMinistryofFinanceofmycountryin2017Theorigina1accountingstandardsforbusinessenterpriseswereadjustedandoptimized,an

5、dtherevisedstandardAccountingStandardsforBusinessEnterprisesNo.14-Revenuewasissued.Afterrevisingtheorigina1revenuestandards,arevenuerecognitionmode1wasconstructed,whicheffective1yso1vedtheprob1emofvaguerecognitionstandardsintraditiona1revenuerecognitionstandards,andenab1edrevenuerecognitionindiffere

6、ntindustries,economies,andtransactionmethodstobeeffective.Contrast.Thisartic1emain1yintroducesthebackgroundofthenewincomestandardsandthechangesinthenewincomestandardsfromtheperspectiveofrea1estatecompanies.Atthesametime,combinedwiththespecificcaseofCountryGarden,itexp1ainstheimpactoftheapp1icationof

7、thenewincomestandardonrea1estatecompaniesfromthethreefinancia1indicatorsofprofitabi1ity,operatingcapacity,andso1vency,andgivesthreepointsabouttheapp1icationofthenewincomestandard.matter.Keywords：newincomestandards;rea1estateenterprises;CountryGarden;inf1uence目录引言2一、新收入准则的主要变化41、统一收入确认模型42、多重交易安排合同的会

8、计处理43、收入确认条件5二、新收入准则下碧桂园的收入概况61 .碧桂园概况62 .新收入准则下碧桂园的收入概况7三、新收入准则对房地产企业的影响分析一一以碧桂园为例81 .盈利能力影响分析82 .营运能力影响分析103 .偿债能力影响分析H四、应用新收入准则下碧桂园集团应注意的问题131 .加强各部门的合作132 .提供财务人员的综合素质133 .提高信息披露质量14五、结论与展望151 .研究结论152 .研究不足与展望16参考文献17引言财政部在2006年2月正式发布了关于企业会计准则的相关指导意见，即企业会计准则第14号一一收入和企业会计准则第15号一一建造合同(以下简称“旧收入准则”

9、)本文将颁布的CASI4 (2017) IFRS 15 (2014)、HKFRSI5统称为“新收入准则”,相应的将往年其他与收 入相关的准则称为“旧收入准则,针对企业收入确认和计量的相关信息披露作出了明确的规范。在但是在当前市场经济迅速发展的过程当中，企业在进行交易结算的过程当中所采用的交易结算方式呈现出多样化的特点，并且交易内容也越来越复杂，这就导致在对企业的收入进行确认和计量的过程当中存在着较多的问题和缺陷，尤其是在房地产企业中较为明显。众所周知，在房地产行业发展的过程当中，对我国社会经济发展产生了重要的推动力，同时也是我国国民经济当中的一个重要组成部分，所以从整体上来看，其盈利能力是巨大

10、的。然而房地产企业在收入确认时点中存在一个问题：在对旧的收入准则进行分析的过程当中，可以了解到房地产企业在旧收入准则背景之下，在进行收入确认时，需要根据“风险与报酬转移模型”开展相应的确认工作做，其收入确认集中在一个点上，就会导致在每个资产负债表日的收入波动较大。而在对旧的收入准则当中的问题和缺陷进行调整和改进的过程当中，结合国际会计收入的标准，提出了新的收入准则，并对房地产企业收入确认进行了时点划分，在不同的时点当中，房地产企业的收入确认按照相应时间的规范开展即可，房地产企业收入确认主要包括以下三个时间，即“竣工验收时点”、“实际交付时点”和“所有权转让时点”。这就分散了收入确认时间，降低资

11、产负债表日的收入波动。所以必须要对房地产公司的收入确认和计量信息披露进行全面的规范，才能够使房地产企业披露更加准确和可靠的会计信息，使相关利益者和信息使用者通过房地产企业所披露的信息来对房地产公司的实际财务状况和盈利情况进行分析，这从客观上要求我们完善现行收入相关准则，切实满足实际需要。一、新收入准则的主要变化1、统一收入确认模型在旧准则中，对收入做出了明确的划分，指出收入主要由销售商品收入、建造合同收入、提供劳务收入以及让渡资产使用权收入这几个内容。其中在旧准则当中，将销售收入准则和建造合同准则划分开来，但是实务中却没有对它们进行非常明确的划分,因此这两类准则的边界并不十分明确。这样的情况会

12、直接导致如果两类合同的交易相似,却选择了不同的收入确认方式，那么它们对于企业来说产生的经济利益也不相同。而在2017年7月，在财政部新发布的收入准则当中，并没有划分销售收入准则和建造合同准则，而是将这些准则纳入统一的收入确认模型当中，根据合同收入确认原则来对客户合同所产生的收入进行统一和全面的规范。打破了商品和服务的界限，消除了在后续收入确认标准中新旧准则的不一致，因此这种情况下不会产生比较大的差异。2、多重交易安排合同的会计处理多重交易实际上是指某一笔交易的交易对象数量较多，这些交易对象之间可能存在着一定的联系，主要表现为从属关系和捆绑关系。其中从属关系是指类似于在商品超市购物过程当中所赠送

13、的折扣券或购买某一商品所赠送的其它商品等；捆绑关系则是指类似于打印机和墨盒捆绑在一起或者机器销售附带安装服务等。在旧收入准则下仅仅提供了非常有限的指引，只针对“有关奖励积分的会计处理”做出了相应的指引和规定，并没有对其他的业务作出明确和规范的指引，所以导致企业在进行会计处理的过程当中，在对不同业务进行处理的过程当中，无法明确各业务的处理方法和标准，所以可能存在着不同企业对同一交易做出的会计处理存在差别，同时在处理类似的交易时所做出的会计处理也会存在着一定的差距。而新收入准则对包括多个交易安排的合同的会计处理提供了更清晰的指导，一般要分以下五个步骤，第一步，在签合同时要全方位多角度对合同进行分析

14、和评估；第二步，筛选出合同里面包含所有的权利条例和义务条例，并且把每一项条例按照交易额从大到小依次罗列出来；第三步，晒选出合同里出现的所有交易和各项履行义务条例；第四步，根据国家标准，最新颁发的“履约义务”中，明确指出了个别义务和整体义务之间的联系，以及对分摊交易价格也做了详细的规定；第五步，明确各履约义务的确认收入。总之，当一个合同里出现了不止一个而是比较多的履约义务时，一旦合同生效，那么必须保证交易价格分摊至合同中各项履约义务。3、收入确认条件旧收入准则中第四条规定，销售商品收入同时满足以下四个条件，一般就可以保证合同收入的利益不受到侵犯。新颁发的收入准则明确规定企业和客户必须同时满足一些

15、必要条件时，才能取得客户相关商品控制权。表1以下为新旧准则关于收入确认条件的对比表:旧收入准则新收入准则 购货方承担主要的商品运营风险以及报酬承担权 企业不再现享有商品继续管理的权限，也不再享有对商品的控制权 企业可能会得到除了公司盈利以外的奖金报酬 企业的收入和开支必须量化 合同的甲方和乙方都必须明确各自的权利义务范围.合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务 必须支付商品转让的各项条款 必须支付商品转让的各项条款 如果合同被纳入商业性质条例中，在履行关义务时，企业有可能会面临现金流的风险根据上述表格，我们可以很清楚的了解到，新准则明确了“控制权转移”的前提条件。从侧面也反映出，企业在

16、确认收入时，必须准确把握时点的变化，因为时点略微的变化都会对企业带来一定的收入偏差。在传统的准则中，收入确认时点的判断标准较为简单，就根据实际的具体情况转移销售商品。但是在实际的操作过程中，销售商品和提供劳务之间的界限不够清楚，这就直接导致企业无法在第一时间反应收入时间点的确认，最终导致企业无法正确看待企业的业务实质。一般来说，新收入准则下收入确认时由国家颁布标准的确认点，现阶段，在我国，企业销售的商品作为收入的唯一的一个确认点。倘若某企业取得了相关商品的控制权，这就意味着企业可以主导该商品的使用权。以及该商品在市场上取得的经济利益都归属于该企业。相比之下，新准则强调“控制权转移”，受到人为因素的影响较小，企业业务实质的结算结果更加客观。二、新收入准则下碧桂园的收入