地产行业如何实现精细化成本管控.docx

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1、地产行业如何实现精细化成本管控一、项目背景L业务背景地产行业在规模不断集中化、利润回落的市场经济中，传统的粗放成本管理模式已经难以继续，需要的是更为精细化的成本管控。标杆房企的成本管控模式，通常是建立在“三全”(全员、全过程、全成本)的基础上开展工作。基于房地产企业项目涉及的前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，由各业务条线全员配合，对上述全部成本构成要素进行规划、控制、细化、调优、再控制。但是，要做到开发全过程环节的成本管理，必须要解决核心问题：(1)极简组织，极高效率：集团上下继续提高人均生产力，告别以往的“表哥表姐”，利用信息化手段，将复杂的工作简单化，不能让重复性高的工作占

2、用太多时间，把时间腾出来去做创新性的工作，这样才能让企业充满活力和可持续竞争力。(2)数据拉通，口径统一：地产开发全过程环节成本管理，首要条件是解决各个业务系统主数据拉通问题，需要借助数据分析平台，解决主数据拉通和规范性问题，实现数据口径的统一。(3)以奖带省，摸清“家底”：知道哪些是好项目，哪些是坏项目，哪些区域做得好，哪些区域在怠工，哪些项目该给予激励，哪些区域该重点监控。2 .建设目标(1)数据分析，助力决策分析：管理层和执行层等不同角色用户在日常工作中，需要关注的成本指标不同，传统的ERP报表内容繁杂，性能较低，使用体验差，通过FineBI和FineReport制作的数据分析大屏，为不

3、同角色用户定制个性化桌面，让用户能够高效找到需要的数据，提高用户使用体验和决策效率。(2)数据拉通，助力多维度分析：通过数据拉通，实现各个业务系统主数据维度一致，借助其他业务系统为成本的数据分析决策加持，例如：某个项目获得了成本激励（成本结余高），通过客户关系系统接口数据分析，该项目存在园林绿化货不对板导致交楼时群诉事件，根据数据分析的结果，高层领导决定取消该项目的激励发放，并对相关责任人进行处罚。（3）人人都是数据分析师：利用自助数据分析工具，关注区域、项目的利润情况和亏损情况，锻炼每个人的数据挖掘与分析能力，实现工作效率提升50%的目标，同时要通过数据具备发现亏损项目背后问题的能力。二、需

4、求分析本次项目重点从集团、区域的高管进行了需求调研，在极简组织为背景的前提下，如何通过数据产品助力成本竞争力提升，通过业务调研总结出来的核心痛点主要有两个方面：（1）极简组织的挑战。极简组织意味着人员减少，以往一个人负责一件事情，现在可能需要一个人负责三件事情，如何提高工作效率是核心需要解决的问题；（2）数据在哪？怎么把数据立体化？全成本数据散落在各个子系统中，单一系统的数据分析不够全面，缺少全成本、多视角的立体分析，造成部分问题无法直观被发现。针对总结业务的核心痛点，小组进行了激烈的讨论和分析，制定项目目标重点解决人员效率、数据共通问题，具体需求如下：（1）效率提升 成本管控核心指标口径梳理

5、（明确集团、区域重点关注和管控指标）; 成本风险预警（从成本超支、利润下滑、收入下降、动态预亏四大类问题出发，建立预警监控机制，及时发现并解决问题）； 整体产品设计思路为“事找人”，改变以往人找事的传统思维，借助数据BI产品，为数据建立属性和标签，根据不同角色用户推送数据，实现效率提升的目的。（2）数据共通 梳理各子系统业务数据，形成大成本经营管控关键指标库（基础指标、计算指标、展示指标），构建成本指标体系。 通过数据中台，整合各子系统核心业务数据，利用中台建模和大数据运算的能力，实现数据BI前端稳定、高效的展示数据； 集团经营成本管理驾驶舱，包括了成本关键指标展示、利润分析、四大类风险监控及

6、预警、收入&成本走势分析、成本激励数据分析、公告信息展示等应用场景。（本作品为项目利润和成本激励）。三、解决方案1 .业务方案房地产成本管理主要包括三大阶段：成本策划、成本控制和成本测算。成本策划强调成本投放效果最大化，强调前期策划的结构最优化和过程的标准化；成本控制关注目标成本控制，强调目标成本控得住；成本测算则主要把注意力集中在“算的快、算的准”上。贯穿成本管理三大阶段的三大指标主要是：成本、收入和利润。用最俗的话来说就是：“项目投入了多少钱”、“项目赚了多少钱”、“做了这个项目我能得到多少钱”。作品围绕这三个指标的分析和监控过程,制定了两个场景：（1）项目利润分析：通过区域、省份、城市、

7、项目、城市级别、项目类别、时间等维度对项目利润进行统计、分析、趋势和问题探索。（2）成本激励分析：贯彻“以奖代省”原则，对区域、项目奖励进行排名公示；盈利有激励，亏损有风险，激励金额的计算因素之一是项目的盈亏情况，因此，对风险项目进行综合对比分析，以及对近一年的项目盈利和亏损进行趋势对比。2 .技术方案（1）技术方案概述D文档数据仓库监视、运行和维护工具前端应用数据挖掘系统报表分析工具查询工具其它应用数抠集市OLAP服务器数据源数据存储和管理分析和挖掘弓I擎应川数据仓库外部数据抽取 I 转舄系树加我皿I7兀数据服务说明：本项目的前端工具包括了 FineBI和FineReport工具，其中本作品

8、应用的是FineBI工具，作品应用了工具的联动、下钻、钻取等OLAP分析功能。（2）统计分析统计分析是最基本的BI分析方法，包括基本的最大值、最小值、算术平均数等常规的数据统计。统计分析可以帮助决策者一目了然地掌握成本的整体情况。在FineBI中，选择分析的变量或指标，系统会自动生成分析变量的运算指标。在本作品中，作品中运用统计分析的部分包括：主要指标监控、风险预警排名分析、成本激励关键指标展示、成本激励排行榜等。作品展示分别应用了指标卡、地图、柱形图、饼图、折线图、散点图、自由图表、分组表格等。（3）二八分析二八分析由统计分析中常见的排行榜演变而来，核心思想是20%的对象产生8096的效果，

9、运用到利润分析中，则是20%的区域贡献了 80%的利润，2 0 %的区域即为利润指标的重点区域。二八分析的作用是找到对象中的重点因素，将对象分为重点和非重点两个部分，它让成本的管理和监控更有重点，也更有效率。作品以区域-净利润的组合来举例说明二八法则的具体分析步骤。将各区域按净利润由大到小进行排列；滚动计算各区域净利润占总净利润的比重；找到占总销售额80%左右的那个节点；这个节点以上的区域，就是20%那部分重点区域。将二八分析应用在区域利润分析上，效果示例图如下:(4)趋势分析趋势分析是对时间序列数据制作折线图。根据图像的趋势走向进行预测分析，得出最终的结论。趋势分析可以帮助决策者作品中运用趋

10、势分析的部分包括：收入利润走势分析、风险项目数走势分析、激励项目利润走势分析。效果示例图如下：(5)预警监控预警分析通过在图表中设置警戒线，对超过警戒线的数据进行警示。预警分析可以使决策者未雨绸缪，把握成本、收入和利润内外动向，及时采取应对措施，方便决策者在项目的全生命周期不定期回顾动态成本情况。运用趋势分析的部分包括：风险项目平均数、四象限图等。效果示例图如下:二八分析的作用是找到对象中的重点因素，将对象分为重点和非重点两个部分，它让成本的管理和监控更有重点，也更有效率。作品以区域-净利润的组合来举例说明二八法则的具体分析步骤。将各区域按净利润由大到小进行排列；滚动计算各区域净利润占总净利润

11、的比重；找到占总销售额80%左右的那个节点；这个节点以上的区域，就是20%那部分重点区域。将二八分析应用在区域利润分析上，效果示例图如下:(4)趋势分析趋势分析是对时间序列数据制作折线图。根据图像的趋势走向进行预测分析，得出最终的结论。趋势分析可以帮助决策者作品中运用趋势分析的部分包括：收入利润走势分析、风险项目数走势分析、激励项目利润走势分析。效果示例图如下：(5)预警监控预警分析通过在图表中设置警戒线，对超过警戒线的数据进行警示。预警分析可以使决策者未雨绸缪，把握成本、收入和利润内外动向，及时采取应对措施，方便决策者在项目的全生命周期不定期回顾动态成本情况。运用趋势分析的部分包括：风险项目

12、平均数、四象限图等。效果示例图如下:（1）统计维度项目维度：项目类型、风险类型、时间维度：日期 地域维度：区域、省份、城市、城市级别等（2）数值指标项目数：历史项目的个数 动态收入：项目开工至当前时间节点，不含成本的直接收入总和 动态成本：项目开工至当前时间节点，包括“四费”的所有开支总和 动态净利润：项目开工至当前时间节点，项目收入减成本所得到的结果 激励金额：根据公司条款细则所计算出来的奖励金额。（3）派生指标动态净利润率：动态净利润/动态成本*100% 利润达标率：达标项目个数/总项目个数*100%其他占比指标：累计占比等2 .布局设计项目利润与成本分析指标卡：项目数指标卡：收入指标卡：

13、成本指标卡：激烈指标卡：利润指标卡：利润率颜色表格域市级别利润仪表盘达标率地图：项目分布情况颜色表格项目类型利润仪表盘达标率二八分析图：区域利润波士顿矩阵：成本与利润趋势面积图：成本与利润明细表：利润核心指标条形图：项目激励排名矩形树图：区域激励金额统计柱形图：风险项目统计饼图：风险类型占比自由图表：项目盈利.亏损走势自由图表：激励项目.金额走势3 .设计思路说明作品以“总-分”、“整体-局部”、“浅显-深入”为主要设计思路,以“整体情况-深入分析-趋势叙述-明细展示”为故事性分析思路。(1)以六大指标卡为总述，一眼看尽主题一项目利润与成本激励的六大核心指标的整体情况；整个仪表板均围绕着六大指

14、标进行分述；(2)以项目分布地图为整体，了解各集团的净利润分布情况，以下钻至城市的省份分布地图为局部，了解各省份的净利润分布情况，再以地图左右两边的利润率及其达标率为局部，从城市级别和项目定位两个维度,分析净利润率及其达标情况；(3)以区域利润二八分析、成本与利润的波士顿矩阵分析和趋势面积图为深入，分析净利润重点关注区域、重点发展区域和需要维护区域，分析近一年的利润走势情况；(4)以利润核心指标明细为局部，业务人员不需要跳转，即可查看明细数据；(5)以项目激励排名和区域激励金额统计为整体，展示获得激励金额的项目情况及各区域获得激励的总金额；(6)以风险项目统计和风险类型占比为深入分析，盈利有激励，亏损有风险，从风险角度展示成本超支、利润下滑、收入下降、动态预亏四大类问题项目的情况；(7)以项目盈亏走势和激励项目数及金额趋势分析为深入，展示激励金额及其取决因素之一一项目盈亏的近一年走势情况。4 .配色说明 背景：采用深色调，深蓝色背景。 组件：统一标题和背景边框，以蓝色和绿色为主色调，遵循语义颜色一致和色系颜色一致原则。 预警：以红色、橙色、黄色作为多风险项目预警或者低于平均值预警，主要以红色为主。 着重：采用绚丽颜色、闪烁效果等来进行指标或图形着重展示。 整体：整体组件配色以蓝色系为主，后半部分由于预警和着重较多，没有“从众”使用蓝色系列配置，是为了保留其分析