地产市场报告-房地产项目可行性研究报告002.doc

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1、新版房地产项目可行性研究报告目录第一部分 项目总论21.1项目背景21.2项目概况31.3可行性研究报告编制依据71.4可行性研究结论及建议7第二部分 市场研究92.1宏观环境分析92.2全国房地产行业发展分析92.3本市房地产市场分析92.4板块市场分析112.5项目拟定位方案13第三部分 项目开发方案153.1项目地块特性与价值分析153.2规划设计分析163.3产品设计建议173.4项目实施进度213.5营销方案223.6机构设置233.7合作方式及条件24第四部分 投资估算与融资方案254.1投资估算254.2融资方案33第五部分 财务评价365.1财务评价基础数据与参数选取365.2

2、财务评价（方案1）365.3财务评价（方案2）385.4财务评价结论38第六部分 不确定性分析406.1盈亏平衡分析406.2敏感性分析416.3风险分析42第七部分 综合评价447.1社会评价（定性）447.2环境评价（影响及对策）447.3公司资源匹配分析44第八部分 研究结论与建议458.1结论458.2建议45第九部分 附录469.1附件469.2附表469.3附图：47第一部分 项目总论1.1项目背景这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投

3、资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。1.1.1项目所在区域发展情况城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。1.1.2项目发起人及发起缘由项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。1.1.3项目投资的必要性项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3-5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；公司进入重点区域市场、项目合理布局

4、，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；1.2项目概况1.2.1项目名称1.2.2项目建设单位概况1.2.3项目地块位置及周边现状地块位置地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。宗地现状1）四周范围；2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及

5、高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6）土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、

6、电缆等。项目周边的社区配套1）周边3000m范围内的社区配套交通状况（a） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（c） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；教育：大中小学及教育质量情况。医院等级和医疗水平大型购物中心、主要商业和菜市场文化、体育、娱乐设施公园银行邮局其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。2）宗地周边3000m外但可辐射范围内主要社区配套现状项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1)治安情况2)

7、空气状况3)噪声情况4)污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5)危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6)周边景观7)风水情况8)近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9)其他大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1)道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2)供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3)污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4)通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5)永久性供电和临时

8、施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6)燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7)供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。1.2.4项目规划控制要点规划控制要点总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积综合容积率、住宅容积率建筑密度控高绿化率其他1.2.5项目发展概况已进行的调查研究项目及成果项目地块初勘及初测工作情况项目建议书编制、提出及审批过程研究工作进展情况1.3可行

9、性研究报告编制依据在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。国家和拟建地区的政策、法令和法规。根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。（1）城市居住区规划设计规范（2）A市城市拆迁管理条例（3）城市居住区公共服务设施设置规定（4）住宅设计规范（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准（7）城市道路绿化规划及设计规范

10、（8）高层民用建筑设计防火规范1.4可行性研究结论及建议1.4.1市场研究1.4.2开发方案1.4.3投资估算与融资方案1.4.4财务评价1.4.5不确定性分析1.4.6综合评价1.4.7研究结论与建议1.4.8主要技术经济指标表第二部分 市场研究2.1宏观环境分析房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。2.2全国房地产行业发展分析2.2.1行业政策2.2.2市场供给与需求2.2.3行业发展趋势2.3本市房地产市场分析一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够

11、、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先，宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次，区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三，国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。2.3.1本市房地产市场现状整体竞争格局，供求现状1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量

12、、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。4、各行政区市场比较：（1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。（2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。5、当地城市近、中期规划发展方向描述城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。7、热点区域的表述和特征，热点产品

13、的表述和特征8、客户的购买偏好、购买关注的要素9、重点楼盘描述备注：需要完成城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）2.3.2本市房地产市场发展趋势需求预测需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出未来市场对该类物业的需求。供给预测供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测未来市场上该类物业的供给情况（预测方法：通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可

14、分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。）2.4板块市场分析2.4.1区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况购买人群变化区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）开工量/竣工量销售量/供需比平均售价区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势2.4.2区域内供应产品特征各档次产品供应状况各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征平均售价开发规模产品形式平均销售率平均容积率物业在区域内分布特征区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型分析：本案在区域市场内的机会点结论：区域市场在整体市场的地位及发展态势本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式本案在区域内开发市场潜力本案在开发中的营销焦点问题2.4.3区域市场目标客层研究各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。2.5项目拟定位方案2.5.1可类比项目市场调查序号比较因素典型楼盘分值权重拟建项目分值备注（详细）1地段位置10040%110距所在片区中心的远近；商业