项目销售经理手册(全).docx

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1、项目销售经理手册XX从业精神理想激情团队协作XX客户服务精神伙伴关系专家服务XX工作作风不讲不行的理由，只找能行的办法创新精神与严谨操作的统一目录销售管理流程412岗位职责13-19销售制度20-29部门协调29与发展商沟通制度30-31奖惩制度32-34销售员行为规范（礼仪守则）35-45销售工具（销售资料范本）40-81房地产专业知识（与销售相关专业知识）82-99营销技巧100-114附：（表一）销售管理流程项目前准备项目小组的建立项目小组架构：在项目签定销售代理协议后，成立项目小组。包括公司高层销售管理人员、项目经理或项目负责人一名，销售人员若干，负责该项目的策划人员、行政、财务人员和

2、主要外协单位如广告公司等。项目小组工作内容：建立项目档案；制定销售策划方案；销售策划方案的具体实施与监控；销售工作的组织和安排；对销售效果进行分析，调整相应的销售策略；对所调整的策略进行重新讲解和培训；与发展商的接洽；与外协公司的接洽;在今后项目操作中，公司拟考虑采用项目竞争上岗机制和寻盘优先操作原则；销售人员所需销售工具准备答客问尊客咨询表格：每日上门客户登记表房款计算表广告日效果（回馈）统计表每日上门客户统计表每周成交统计报表销售夹（内含销售资料，如：楼书、价格表、利率水准、购房相关收费标准、办理手续流程及时间等）文具：计算器、纸、笔、登记册、胶水、钉书器、直尺和距离测定仪、点钞验钞机，现

3、场名片、工卡等的制作和领取。销售人员简历（包括公司高层销售管理人员、公司23名策划人员和参与销售的项目销售人员）及主要人员和外协人员的联系电话，一分存档，一分提供给发展商。物业管理相关资料：公共契约、业主守则、员工守则和入伙装修注意事项等。销售流程和销售业务人员收入由项目经理、项目策划人员和公司财务与发展商确定后，制定项目操作流程。由公司销售负责人和项目小组负责人确定项目销售人员提成及奖惩制度。销售流程包括：各个关系的接洽负责人；签定内部认购书和签定买卖合同；变更设计和产权过户内容；各个阶段收费安邦林口财务手续；制定详细接待程序及时间排班安排。培训前踩盘（详见踩盘要领）和踩盘总结。项目培训及考

4、核筹备制定详细的培训计划；考核除文字考核外，还要加入情景考核方式。销售人员脑力激荡会销售流程的推敲现场气氛如何烘托客户心理层面的分析和接待用语销售人员间配合和现场销控准备销售渠道的拓展客户可能提出的问题销售计划的制定销售时间控制与安排销售人员分工具体工作内容和具体工作负责人销售进度和销售目标项目前销售培训销售培训参与人员：包括策划部、代理部负责人、项目负责人和销售人员2、培训材料准备3、培训内容：环境分析：包括区域环境、人文环境（人口数量、职业与收入、家庭结构、租金状况等）、区域发展规划、交通状况（各个交通道路现状和发展潜力）、公共设施配置（学校、幼儿园、医院、采市场、娱乐场所、体育设施等）及

5、配套的距离、密度和未来发展状况。市场分析：市场现状和走势；同类楼盘市场状况、走势、购买人群特征、价格水平状况；竞争对手销售状况；项目的详细规划：项目本身特征（包括规模、定位、设施、价格、买卖条件）；发展商、承建单位、物业管理公司等的信誉状况；建筑材料和施工工期等；策略分析：项目的优势与劣势；竞争对手和销售状况、价格水准等综合评价和竞争策略的讲解；项目销售策略的讲解；相关公司的介绍:发展商、承建商和物业公司的财力、形象和开发业绩；公司推广目标和公司发展目标，确立销售人员的信心等。销售流程的讲解：发展商和代理商在项目中的权利和义务关系；二者在销售过程中的责权分工;定金和首期款收取程序;合同签署的注

6、意事项;风险的规避；签定合同的技巧；答客问的讲解物业管理服务内容：收费标准；公共契约和管理规则等；销售人员的礼仪行为准则和个人销售提成水准及奖惩制度；结合目标客户心理及行为模式讲解销售技巧；现场销售气氛的营造；销售技巧；语言和体态技巧；客户心理分析等；4、实地讲解:现场针对项目情况、策划包装方式及手法等进行实地讲解；竞争对手销售楼盘的现场观摩；同类楼盘的销售现场走访；5、销售演练与考核:由策划人员、销售负责人共同就项目实际操作进行培训的综合演练。6、保安、卫生清洁人员的礼仪和工作内容的培训和演练。二、项目销售阶段预销售期（内部认购期）目标：在业内扩大知名度；拦截其他楼盘客户；塑造产品形象，引发

7、客户欲望；累计至少三成客户以利公开发售。地点：公司本部或现场售楼处阶段工作安邦林口销售目标的确定进现场的详细的详细准备（包括协助策划人员的具体工作）部分收受定金，不足部分于公开销售期补齐销售培训和答客问的反复练习公开销售期目标：造成公开即畅销的场面，收获前期工作成果；将销售成绩迅速传播并告之客户；创造热烈的销售气氛；评价销售目标并予以调整。销售人员进场；老客户的信息传播和已联络的客户的邀约，以创造人流；通知引导期已定的客户，并于公开期补足定金，扩大气氛；各种现场活动的组织；强销期：目标：加强客户的介绍；动员客户返回参加各种现场活动客户追踪、补足和签约；利用已定客户介绍客户成交；现场活动的组织；

8、稳定强销期销售后期目标：加强有潜力地区宣传；电话跟踪有成交欲望的客户；加强补足和签约工作延续销售气氛;通过客户资料过滤客户，追踪客户；以利益加强客户追踪客户；持续跟踪客户补足和签约；研讨未售出户数之原因，加以改进；激励现有人员士气，达成销售目标；项目的总结与表彰项目总结：项目操作过程回顾；项目操作中的问题与创新；形成文字留档备案；项目档案的归档(!)项目销售全套销售工具(2)将上门客户的登记表和尊客咨询等内容存入电脑备案管理。根据项目中人员表现和工作情况进行人员表彰。项目的对外宣传安排。客户的后续服务：（!）入伙时的客户问候和贺卡的邮寄等；适时的电话问候；一年后客户的再跟踪调查；售后服务售后服

9、务分类：按时间分类、按购买服务人员分、按购买户型和花园名称分、按成交与否分、按客户意向分；建立客户投诉制度：客户意见卡；内容以关键性服务质量指标为衡量标准：如客户接触媒体效果时的态度不同；客户到达现场时的第一印象；客户产生是否购买时的心理感受；客户在签定相应认购书和合约时的感受；重大施工阶段时的心理感受（动工、出地面、封顶、交楼等）；处理客户抱怨时客户的心理感受；关于服务品质及其评估一检查日常内容和售后服务：有待补充：其它销售方式（关于正常销售现场、展销会、其它促销活动）岗位职责销售员的工作职责推广公司形象，传递公司信息。按照服务标准指引，保持高水准服务质素每月保持销售业绩做好客户情况记录表，

10、及时反映客户情况培养市场意识，及时了解并反映竞争对手的发展动向爰护销售物料，包括工卡.工衣等保持服务台及展场的清洁不断进行业务知识的自我补充与提高严格遵守公司的各项规章制度服从公司的人员调配与安排销售经理岗位职责正确掌握市场参与策划部门的市场需求预测销售效率的分析倾向变动分析季节气候变动分析相关关系分析购买动机分析败因分析竞争者分析情报的搜集和反馈参与销售策略的制定商品营销战略销售通路策略销售流程的制定市场细分战略人员销售促进战略机构的销售促进战略广告策略销售战术是否特立独行操作失误的应变潜在客户的整理销售人员销售技巧及配合个案研究法推销活动售前和售后服务部门的协调与沟通合理的设定销售目标利益

11、分配计划市场占有率目标基本销售目标销售价格策略销售组合季节、气候变动对策循环变动对策阶段销售目标的设定销售比例建立销售计划部门的销售方针部门的销售指标部门的销售比例销售人员的配置销售人员工作日安排销售通路的组织销售网络的执行工地现场包装的效用销售工具的准备具体实施工作与安排挖掘销售人员潜力商品知识购买心理的分析与研究商谈的促进办法结束谈话法试行成交应付反对的说法商谈缔结诉怨处理法客户分类角色扮演项目的执行、监控与评估销售的执行与监控销售人员的配置与调整时间的管理能力评估业绩评价薪金及奖励提成的审定和批准与上下级的协调与沟通部门协助推销术销售竞赛销售工作管理活动在不同销售阶段的销售组织与规模职务

12、分配内部沟通间接人事管理销售事物销售统计差异分析管理单据设计职务分析工作量评定部门协调工作任职要求一、思想品德二.知识水平专业管理知识法律、法规及行业规范与销售有关的专业知识三、工作能力1销售业务的娴熟，能够指导销售工作2、管理、协调能力3、处理有关问题的能力其他部门的配合策划部策划现场观察法；共同参与项目的销售策划方案；参与培训增加装饰、装修内容；销售目标的制定；答客问和尊客咨询；行政部考勤的检查和表彰、名片和工卡、报刊上的表彰、营销专版，与代理部一起制定销售人员个人成长计划；销售人员的奖惩备案；财务部收款；根据尊客咨询的收受核对及考勤等方面情况对业务员工资和奖金进行核算；参与项目流程的制定

13、；同销售部共同与发展商进行资金的收取，办理相关手续；签定协议时为代理费的结算方式提供参考意见；发提成的要求；销售制度销售制度细则销售计划制度项目销售计划：在项目开始实行时即要由销售人员同策划人员一起设立项目销售目标。项目销售目标要根据实际情况进行认真规划，报销售代理部经理，经核准后作为项目销售进度和效绩评估的依据；在制定销售计划时除了考虑销售进度外，还应充分考虑销售过程中发生的费用，同时，费用也捋作为以后评审效绩的依据之一；每个销售负责人或项目经理在进行销售工作的设计时，还可以根据具体销售工作情况进行项目销售人员提成与奖励设计的建议；现场走访制度销售管理人员每周至少两次到开售楼盘现场走访：走访

14、观察内容：业绩进度及每周、每月总结情况；工地现场包装情况；现场样板房、售楼处清洁情况；公司规章制度执行情况；销售人员的客户接待情况观察；现场上门情况观察；客户投诉处理情况；客户登记表、广告效果反馈表及尊客咨询的填写情况；项目经理对项目销售情况的总结报告；与发展商沟通情况；与策划部门沟通情况；发展商以及客户对销售工作的反馈；档案管理；每次会议记录；总公司政策执行情况；全体员工的情绪、士气和工作效率；销售人员对项目经理的信息反馈；根据所有状况对现场发出项目整改单，并在项目操作中整理并给出相应的评判，并作为项目的记录存入档案，作为项目经理的评审依据。项目负责人之间项目的走访：要求各个项目负责人就公司开盘的项目进行寻访制度。并就各个项目的策划包装等方面提出书面意见提交销售负责人。对新出楼盘的走访和报告制度：要求公司自项目负责人和项目经理以上的人员每月至少两次对新出的楼盘进行踩盘，并就踩盘方的详细情况提交一分书面报告，提交给销售负责人。并根据自己操作的楼盘情况提出相应的销售、策划整改建议。销售培训制度分为职前培训、在职培训和专业培训三种状况;职前培训I内容参照公司关于职前培训的有关内容;在职和专业培训（详见销售培训I内容）从对象来分：为