某项目改造可行性研究报告.docx

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1、某项目改造可行性研究报告项目改造可行性研究报告2004年12月项目改造可行性研究报告1.概论11项目提出的背景V*）及项目位于*市文化路44号的*股份公司院内，西面与中国医科大学第二附属医院及*市信息产业一条街一一三好街相邻，南侧是*市东西交通主干道文化路，东邻*工业展览馆，北面是鲁讯美术学院与南湖公园及南运河，是在*公司暨*采购供应站的基础上进展起来的大型生产资料市场与大型*批发市场。其中*内有600户经营户；*市场内有I1O户经营户。*,是中华老字号，成立于1951年，是一个有50多年历史的国有骨干生产资料销售企业,是国家十大*市场之一，良好的企业形象与广泛的市场知名度使的产品销售遍及东北

2、三省与朝鲜及俄罗斯远东地区。起来的*8,是*联合主办的特许经营的专业市场，也是*市唯一的以期刊杂志与教学辅导用书为主的*市场。通过近十年的进展，中国*批发市场已经成为东北三省的期刊杂志与教学辅导用书的集散地。2004年9月，*出资11500万元收购*的全部国有资产（占*股份公司总股本的51%）与*市*股份有限公司持有的全部*的股份（占*股份公司总股本的36.2%）,占*股份公司总股份的87.2%,成为绝对控股方。*正在积极与剩余股东协商收购*股份公司其它股份的工作。*收购*股份公司,要紧是看至Ij*股份公司所办的V*）及中国*批发市场良好的市场占有率、较大的进展空间与市场收益率。以目前市场年租

3、金收入约2800万元的标准，把银行不良贷款处置与1134名职工剥离后，市场年净收益可达2000万元以上。由-J-*if：*25.（中国*批发市场是通过十几年时间逐步进展起来的专业市场，经营场地大部分是利用原有建筑改造，因此，市场规划较为混乱，设备设施不足，消防隐患突出，特别缺乏大面积的停车场，经营环境已经不能满足消费者的要求。加上市场知名度的不断扩大，市场经营业户的增加与业户经营规模、经营实力的扩大，对经营面积、仓储面积都有了新的要求。12项目概况1.2.1项目名称2S项目改造工程a.建设地点：*市与平区*号b.建设单位:*股份有限公司c.企业性质：股份制d.企业注册资本金:6434万元人民币

4、13工程概况：项目改造工程项目占地19327平方米，总建筑面积约15万平方米，项目共分三期完成。其中：一期是将原有建筑面积52753平方米的市场装修改造；二期是将原有锅炉房拆除后，扩建的市场，及将原先西侧六层建筑扩建加高到22层，用于写字楼与公寓，工程面积约4万平方米；三期是将原有市场北侧与东侧的房屋拆除后新建的市场与住宅,工程面积约5万平方米。项目改造工程项目工期估计2年，即从2005年1月1日至2006年12月30日。估计总投资约4亿元人民币，总销售收入约5.9亿元人民币。目前项目改造工程的初步设计方案已经完成，各项前期工作与规划报批方案工作已经相继开展。131资金来源:本项目建设资金50

5、%由*投入,20%依靠银行贷款，30%通过预售房款解决。13.2编制报告的根据：a. *与*市与平区人民政府签订的*商业集团产权交易合同b. *及中国*批发市场项目规划设计条件c. *及中国*批发市场项目土地使用证d. *及中国*批发市场项目*股份有限公司2005年市场收费方案等。2.市场预测2.1 市场现状调查2.1.1 住宅市场现状调查*是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通与商贸中心，中国的工业重镇与历史文化名城。*市辖九区一市三县，总面积13万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口720万人，市区人口485万人。*市2003年城镇住宅完成投资138.4亿元，同比增长46.8%；

6、施工面积1531.8万平方米，同比增长296%；竣工面积566.7万平方米,同比增长23.1%；人均住宅建筑面积由上年的19.12平方米提高到20.12平方米。金廊是*城市中轴的拓展，是城市中部服务功能的总称。金廊工程的启动极大的促进了*房地产市场的进展，金廊拆迁释放了巨大的消费能量。此外，随着*大都市圈的构建，实施“森林城市”规划，将为*市房地产业的进展提供动力。*市政府决定用两年时间完成10万户棚户区住宅拆迁改造任务，加上经营性房地产开发动迁，将有13万户以上被拆迁居民可享受货币补贴入市购房，带来住房需求约1700万平方米，市场交易额约450亿元。由此可见，*市房地产市场将会迎来一个大众住

7、房消费需求迅猛增加的快速进展时期。据专家预测，*房地产至少在8年内将保持稳固上升的进展趋势。2.12专业商业铺面市场调查*是建国初期国家重点建设起来的以装备制造业为主的全国重工业基地之一。通过几十年的进展，*的工业门类已达到142个，现有规模以上工业企业1300多家，国内生产总值1600多亿元。面对全面实施振兴东北老工业基地的重要战略机遇，*市人民政府确定，到2010年把*建成全国装备制造、东北地区商贸物流与金融三大中心，成为辽宁乃至东北地区全面振兴的重要增长极。*以其优越的地理位置，雄厚的工业基础及科技实力，完善的市场体系与发达的交通网络必将成为中国最具吸引力的投资地区之一。辽沈地区是市场比

8、较发达的地区，据统计，整个辽宁省城乡拥有各类市场3000多个，仅*地区就有500多个，年成交量超过亿元，在全国具备一定影响力的市场就有30多个，巨大的商品流、信息流与客商流的积聚与流淌，不仅在推动商品生产流通，满足消费需求等方面发挥重要作用，更蕴涵着巨大的商机。2.2产品供需预测2.2.1住宅需求预测对比金廊工程的拆迁补助水平,居民最多的大约能够得到20万元左右的补偿，考虑到*市2003年人均收入14965元，人均可支配收入7961元的水平，与2003年*市商品住宅平均售价2753元/平方米，从每套住宅面积看，小户型的商品住宅继续挑大梁，每套面积在60100平方米的占的比例最大，为31.4%；

9、其后依此为100120平方米与120150平方米，比重分别是26.5%与23.8%；而60平方米下列与180平方米以上的分别占4.8%与4.2%o2.2.2商铺需求预测近几年，随着商业地产的蓬勃兴起，一批拥有更加先进配套与管理理念的专业市场陆续登陆,新的市场群与新的经营环境正逐步形成,市场投资日益活跃，普通投资者在进行投资选择时也纷纷将目光投向潜力巨大的专业市场。从*专业市场的分布来看，各区已基本形成自己的特色，如三好街的电子市场、大东区的通讯器材市场等。但值得注意的是：*目前的专业市场尽管很多，但其中很大一部分市场由于没有独立产权并不适合投资，只有具备独立产权，或者多年经营权的市场摊位才具备

10、投资价值。随着市民投资意识的增强，专业市场特殊的投资魅力正吸引着普通个体投资者，专业市场平台升级、经营运作及管理的市场化使专业市场成为继住宅投资后，普通消费者投资的新热点。1997年至2002年，我国商铺销售占整体房地产销售的比例约为7%,其中2000年商铺销售增幅近40%,2002年为30虬这充分说明，从解决居住逐步过度到进展经济的阶段，房地产业越来越向商业、第三产业倾斜，商业房地产蕴藏着巨大的投资空间。相关于其他一些城市，作为区域中心城市的*目前的商业项目在数量上与人均拥有量还不高。因此，商业地产总体上空缺制造了更多的进展空间，随着*整体投资环境的大幅度改善，将会有更多的投资者进入*的商业

11、地产市场，这无疑是一个较大的“利好”。2.2.3仓储、停车场需求预测专业市场由于销售产品的辐射半径远远大于通常零售业，单次销售产品的数量与体积也远远大于通常零售业，因此，专业市场关于仓库及停车场的要求非常高。这一点，从目前*的库房出租率就能够明显看出。2.4价格预测2.4.1住宅市场价格预测2003年,从销售价格看,低价位商品住宅仍唱主角，平均售价3000元/平方米下列的占全年商品住宅销售的72.2%,平均售价在30004000元/平方米的占19.2%,而平均售价在5000元/平方米以上的仅占2.6%o由数据可知，*房地产市场仍将以小户型为要紧销售方向，总价在30万元左右的住宅是市场的热销价格

12、。2.4.2商铺市场价格预测由于目前*的专业市场大部分以出租为主，市场上能够进行比较的同类项目很少，而经营品种不一致的专业市场，由于对经营面积、经营环境的要求与经营利润的不一致，承受租金的能力差别很大，无法进行比较。因此，对本项目的销售价格预测是建立在目前*与中国*批发市场的租金与为数不多的几个同类市场的销售价格基础上确定的。通过调查，目前*与中国*批发市场内一层净营业面积年租金大约在3000-4500元/平方米，二层净营业面积年租金大约在2000-2500元/平方米，三层净营业面积年租金大约在IooOT500元/平方米，库房净面积年租金大约在240元/平方米。假如市场利用率达到60%,考虑一

13、次收取10年租金，让经营者使用15年的方法回避投资风险，或者假如市场面积利用率达到60%,考虑以10年租金，作为计算售价的根据（即投资者的投资回保率为10%）,则可得到以建筑面积计算的销售单价为一层18000-27000元/平方米，二层12000T5000元/平方米，三层6000-9000元/平方米。表1*市有关楼盘销售价格情况汇总表（2004年3、4月份）单位：元/平方米序号楼盘名称房屋类型区位地段价格备注1*机电城商住与平民其中：商铺（8M*17M）楼区主13500均价至三层路1500013000层摊位10000二价格未层摊位4100定三4200层摊位3300四起50元层摊位/层五层仓库收费经六层仓库七层以上住宅负一层停车场营2*温州机电名品商城商住与平文楼区化其中：商铺(8M*17M)路12000均价至三层3800四层