关于榆缆住宅小区的初步想法.docx

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1、关于榆缆住宅小区的初步想法本项目目前处于规划设计阶段，一切尚无定论。我们仅就手中所掌握的项目信息及区域状况对本项目提出一些初步想法，不当之处，请勿挂怀。对于一个项目定位而言，市场是决定性的因素。这里，我们首先对榆次的房地产市场现状做一个简单的回顾：1、 地产开发水平处于山西省较高水准相对于太原等山西其他大中城市，榆次的地产开发水平较高，主要体现在社区有一定规模、规划设计有一定特色、营销手段较为成熟、产品类型相对齐全。市场整体水平较高，对于新开发项目来说，既是挑战也是机会。一方面对我们的开发水平提出了更高的要求，另一方面，也为我们追求更高的产品品质提供了机会一一相对成熟的地产市场对高品质的产品的

2、认识能力和接受能力更强。2、 产品同质化严重产品设计有趋同现象，在功能、风格、定位上虽然各有差异,但是总体来说，没有“独树一帜”的项目，在产品定位、功能设计上没有突破，基本是同一水平上的重复。3、 营销手段陈旧榆次地产项目的营销可归纳为“相对成熟，缺少新意”。漂亮的售楼处、大型的户外广告、规模宏大的各种活动层出不穷，但是基本上处于传统的地产营销范畴，对于宣传效果的有效性，客户渠道的深度挖掘，媒体手段的立体组合，现场效应的充分发挥，客户心理把握等方面还处于比较初级的阶段。4、 市场竞争较为激烈目前榆次的整体开发量较大，竞争非常激烈。但是我们认为,现有的开发远未达到饱和，部分项目出现滞销，是因为产

3、品同质化严重，缺乏吸引客户群体的差异化产品，功能上没有突破，对客户的吸引力不够，同时开发商缺乏创新的勇气，也缺乏对市场的引导性营销理念。综上所述，我们认为，作为榆次地产市场的新进入者，要想在市场竞争中脱颖而出，成为市场上的领导者，让我们开发的项目成为榆次地产市场的成功典范，应该在以下几个方面取得突破：首先,充分利用榆缆集团在榆次的社会知名度、美誉度和客户认可度。向市场传达一个理念：榆缆集团介入地产开发，致力于改变榆次地产开发与居住观念，是新建筑、新生活的倡导者，是全新居住产品的缔造者，为项目的后续开发打下良好基础。其次,在项目的产品规划设计上，实现质上的突破。这种突破表现在以下几个方面:1、

4、产品定位上的差异化2、 建筑风格上的本地化、时代化3、 功能设计上的实用性、舒适性4、 景观设计上的人性化，参与性5、 社区配套上的经济性与方便性6、 后期维护上的低成本、便捷性通过以上几个方面的创新与突破，最终实现我们的社区在整体水平上相对现有市场的一个质的飞跃，成为市场的领导者，新规则的制定者。换句话说，一个成功的项目能够满足消费者的缺失需求、填补市场的稀缺供给、提升社会的价值标准。具体到本项目而言，二十万平米的大型社区足以满足榆次区不同类型消费者的需求偏好，而日趋完善的房地产市场和价值评判标准的进一步提升，在当地完全可以由一个如此规模的大型项目来重新定义。关于规划设计上的一些初步想法，在

5、后面的规划设计要点上，我们再做一个详细的阐述。第三,在营销策划上，相对现有项目有本质上的提高营销，不是简单的做广告，它是一个系统工程，涵盖了地产开发的所有环节营销，是一个全员工作，而非简单的是策划部或者销售部的工作营销，是一个全过程的工作，而不是在销售开始以后才开始进行的工作具体的营销策略，本文因为时间和篇幅的限制，不做具体的探讨,简言之，要实现项目的突破，必须在营销手段、理念上有所创新，我们认为，重点应在以下几个方面：1、产品设计环节的营销：不主观判断消费者的喜好，而是根据市场反应和分析来做决策不一味的迎合消费者的喜好，而是既迎合，又引导以消费者的使用价值即实用性与舒适性为导向，同时兼顾宣传

6、推广的需要打造新的居住理念而非概念一一理念是有产品实际支撑的观点与思路，概念是空泛的炒作口号2、施工建筑过程中的营销良好的工程质量，是最好的营销保障工地外包装的新颖性施工管理的严密，保证施工阶段就能带给客户良好的观感施工管理与销售环节的配合，如专用看房通道，施工人员与客户的接触纪律等施工进度与销售环节的配合一一样板区销售、工程形象进度与客户信心等3、推广阶段的营销推广渠道的选择宣传载体的选择活动营销的策略营销的地域选择项目营销与公司品牌战略的配合宣传诉求点与节奏的配合4、销售阶段的营销销售现场包装销售资料、销售道具的设计、制作人员的培训与组织管理严谨的销售说辞与答客问一一杜绝虚假承诺、超权限承

7、诺销售接待流程一一良好的精神面貌、良好的人员素质、规范的接待流程、专业的讲解问答以上，是我们在很短时间内对本项目的一个初步认识，疏漏与不足在所难免。但是我们相信，如果能有一个参与的机会，我们将能拿出更好的思路和策略。我们也确信，我们的介入能对整个项目的成功开发贡献一份力量。规划设计要点建议一、总体要求全面贯彻“适用、经济、美观”的方针。遵守国家设计规范及有关法律、法规的要求。符合中国人居示范工程的规划设计要求整体社区的舒适性、实用性与均好性充分考虑后期的维护成本充分利用地块西侧玉湖公园的景观效应二、建筑风格符合城市整体面貌，与周边环境融合协调符合当地审美倾向与历史文化背景适度的突破创新，具有时

8、代特征，而又能经久不衰艺术性与实用性的完美结合拒绝标新立异，盲目跟风三、功能分区小区分为高档区、舒适区、经济区、公共生活区几大部分各种不同档次的产品相互分隔，而不割裂各区域内部形成一定围合但不封闭的组团区域定位，要充分考虑周边环境、交通组织，内部联系充分考虑分期开发的方便性，先期入住居民的生活舒适性充分考虑居住安全性与管理方便性四、产品要求充分考虑户型合理划分，控制面积，真正做到功能分区明确、动静分离，有效减少无用面积；经济区以多层住宅为主，控制户型面积，注重紧凑经济实用，2居75-85平米,3居90-105为主，适于希望改善居住环境的普通居民购买,占社区总建筑面积的50%,以周边环境相对较差

9、的区域为主舒适区以花园洋房、小高层为主，户型设计上可以引进跃层、小错层，全错层等创新设计，以中等面积为主，2居IO(M20平米，3居130150平米，四居140160平米。此部分住宅，面积不是最主要因素，户型设计上的创新和功能上的完善是重点，一定避免大而无当。占总建筑面积的40%高档区考虑部分联排别墅，叠拼别墅和少量双拼、独栋别墅。充分利用地块西侧玉湖公园的景观效应。占总建筑面积的10%公共区域主要指小区的中央景观、健身区域，会所，配套商业等部分的设置，要求方便快捷，与各产品区联系方便，适应后期经营和居民方便性。五、景观规划充分考虑周边可利用景观资源，与不利条件的规避风格上要与小区建筑整体风格相适应人性化设计，充分考虑观赏性和居民的参与性的结合充分考虑建设成本与后期的维护成本