北京国航大厦写字楼项目市场调研报告.docx

《北京国航大厦写字楼项目市场调研报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京国航大厦写字楼项目市场调研报告.docx（29页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、第一篇总体市场篇写字楼市场总体供给分析北京的写字楼区域集中在CBD、中关村、金融街及亚运村区域，东二环和燕莎商圈也有相当体量的写字楼。2005年前后，CBD金融街、中关村、亚运村累计将有超过500万平米的供应量，这其中不包括东二环、燕莎商圈及其他区域的供应量在内。2007年前，CBD的写字楼新增量将达到500万平米，而中关村和金融街的数字会达到240万平米和160万平米。各区域具体数据见下表:表1：北京市2004年写字楼区域供给明细表（2004年在售项目）（单位：万平米）表2：北京市2004年写字楼区域供给比例（2004年在售项目）CBD中关村口金融街朝阳门CBD区域自2000年以来，CBD写

2、字楼新增供应逐年递减，2003年仅有6.2万平方米左右的写字楼面积新开盘进入市场，入住项目也为小体量，与近些年CBD概念被热炒的力度不太相称。其原因在于CBD核心区内的几个大型项目如银泰中心、金地国际等都采取先开发住宅，后期推出写字楼的模式，预计到20052006年市场新增面积才会急剧增加。目前该区域市场处于供给断档期间，使泛CBD区域（包括本项目所在的太阳宫区域）获得了一个相当好的市场机会，2004年将形成写字楼市场的潜力区域。该区域今年供应量不会超过10万平米。中关村中关村早期物业出现了品质低、价格高的现象，因而从该区域的需求现状来看，供应与需求有一定的偏差。但是，随着政府支持力度的加大，

3、该区域高档写字楼供给量将逐年增加。从目前来看，交通瓶颈、商务配套不足、物业性价比偏低是困扰该区域发展的主要问题。2004年的供应量约为42万平米（有72万平米潜在供应量）。金融街金融街目前总供应量为84万平米,租售并举,除去开发商自用，银行、证券、电信及其他机构购买并自用的部分外,真正在市场上自由流通租售的面积只有30万平米左右。朝阳门区域一向被视为北京成熟办公区的朝阳门地区，2004年也是写字楼涌动，供应量在80万平米左右（朝外30万、朝内30万、东直门20）。亚运村区域相对于北京其他区域，2004年北部写字楼市场较为平淡，其中亚运村写字楼市场最为引人注目的一个特点就是数量稀少。亚运村写字楼

4、市场出现供应冷清、销售缓慢的特点，主要是因为亚运村本身经济结构单一，纯粹是由居住引发的消费经济，没有出现制造财富的生产经济，区内本身的办公客户数量相对较少；其次亚运村商圈还远未成熟，没有形成足以影响市场和凝聚市场的商务氛围；交通堵塞的痛苦，让外来客户退避三舍。和写字楼具备同等功能的商务公寓项目，则相对较多的涌现在亚奥板块甚至亚北板块。亚运村许多公寓项目“由住转商”是一个特别的征兆，32万平方米的政泉商业街将在2004年建成，风林绿洲约2。万平方米商务物业一一西奥中心也将上市，大连万达集团在北苑拿下一块约25万平方米的商业金融综合用地的好兆头必将拉动其他项目的跟进，填补区域市场的空白。其他区域东

5、二环商圈和燕莎商圈的发展都比较平稳，基本上随北京写字楼的总体趋势而变化。不过作为东部市场的一个组成部分，CBD区域难得的市场断档期给这些区域提供了一个很好的市场机会。综合以上分析，2004年北京写字楼市场的供给总量将在162万平米以上。预计未来4年内的供给总量将为1000万平米。写字楼市场需求分析由于，写字楼市场存在大量的潜在需求和不确定需求，我们在这里仅就2004年北京写字楼市场需求的特点加以论述：经济高速增长支撑写字楼市场需求稳定增长中国经济去年实现9.1%的增长，吸引外资500亿美元，在中国投资的世界500强企业达到400家左右，而其中大多数将总部或者研发中心设在北京。随着世贸条款的逐步

6、履行，越来越多的外资企业进入北京。原来已经进入的外资公司也随着业务发展，对办公物业面积有了进一步需求。北京2008年的奥运商机也将在今年进一步显现，北京将吸引更多外国公司进入北京，北京写字楼市场将仍有较大发展空间。内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排效应初显内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排效应初显。今年1月1日这一政策正式实行，香港银行、财务公司进驻内地的资产规模要求降低了。据了解,门槛降低之后，香港将有8家中小型银行可顺利进入内地，以及为这些企业服务的咨询、律师事务所、会计师事务所等相关配套、协作企业将大量进入北京。同时,2006年金融市场的放开将会有更多的外资金融机构进入北京写字楼

7、市场，市场需求潜力急剧增大。国内多家证券投资基金的设立也为写字楼市场增量需求提供了一些商业机会。“总部经济”特征突显首都经济的特色不仅体现在容量上，而且还由于城市地位特殊，使得国内不少大型国有企业集团将总部设在北京。去年，北京写字楼市场有关“总部经济”的题材被炒的“热火朝天”，有其必然的一面。在北京金融街，由北京亚华房地产开发公司推出的国际投资大厦，总建筑面积约15万平米，在未做广告宣传的情况下，分别由国家开发投资公司、中国国电集团、龙源电力集团、中国石油天然气勘探开发公司买断四个楼座，总销售额达10多亿人民币。另一个金融街的写字楼项目一一中证大厦被网通公司整体收购。据了解，去年下半年，金融街

8、地区以整幢购买方式成交的写字楼达6个之多。但是，由于金融街存在政策倾向和区域特性等原因，这种整栋购买在其他区域很难大出现，尤其本项目在形象、配套、规划等方面的不足，使得整栋出售难度增大。IT行业恢复景气，行业需求有望回升在美国纳斯达克上市的几家中国门户网站从去年下半年开始赢利以来，基本面更加看好，三大门户近日在纳市相继走高，2003年7月14日，搜狐以43.4亿美元创下上市以来的最高价,网络广告、电子商务、短信成为了这些网站的主要盈利业务。这些消息都预示着国内IT行业又恢复景气，重新成为北京写字楼需求市场的又一支重要力量。市场对商住公寓的需求继续强劲在国家未出台新政策之前，商住项目将仍然冲击写

9、字楼市场。从目前的情况看，因为地价高昂，以写字楼立项的项目为收回成本几乎都会将其项目定位于回报较高的甲级写字楼，否则就会无利可图甚至亏本，因此天生具有低成本优势的新型商住项目就以其较为低廉的价格较好的品质，取代乙级写字楼的地位，为无力承担纯写字楼（甲级写字楼）价格的中小企业提供了替代办公场所。尽管今年写字楼总体供给放大，但是根据我们对总体市场的分析，潜在需求也在进一步增长；而且，由于写字楼消费群体存在区域性消费特征也给了本项目很大的市场支持；同时，CBD区域短期内产品的断档也给同处东部区域的本项目相当大的市场空间。三、写字楼市场产品分析在市场竞争日益激烈的今天，细分市场避免同质化竞争成为赢得市

10、场的有效手段。作为传统写字楼最普遍的产品形式我们在这里没有进行专门的分析和论述,这里谈到的是市场上具有代表性和典型性的新型产品形态。独栋写字楼今年以来，北京写字楼市场涌现出了中关村（丰台）总部基地、华润置地星座、万通中心、五栋大楼等一批小体量独栋写字楼项目。这些项目的出现打破了过去大体量写字楼一统天下的局面，标志着京城写字楼市场进入了产品更为细分的时代，写字楼的形态正在逐步走向多元化，不同的公司可以在市场上有了更为个性化的选择。TOWNHOUSE式写字楼2002年，位于亚运村北五环北苑地区的森根国际将一个全新的写字楼概念带到北京，具有浓郁的德国使馆风格，是京城惟一ToWNHoUSE式高档涉外商

11、务社区。三层至四层的写字楼，在奥运村寸土寸金的地段非常难得；每套600平方米至800多平方米的面积，特别适合中型公司使用。这种TOOUSE风格写字楼有某些类似TOOUSE的地方，离市区不远而且拥有低密度的办公环境，对于习惯于处于紧张而嘈杂的办公环境的北京白领人士来说简直不可思议。在森根国际每一家入住的公司都将享受到独门独院办公环境，甚至可以在大框架结构下任意扩张自己办公的面积；为了树立公司的形象，还可以在自己的办公楼上实现自己在大写字楼上不易实现的楼宇命名的梦想。 超小户型写字楼曾经在京城首推超小户型SO1O的开发商北京兴隆置业房地产开发公司近日推出了写字楼的极限小户型产品SO1O时代，最小销

12、售单位达到了30平方米。据我们所知，30平方米创造了京城写字楼小户型的极限。目前在售的写字楼中还没有谁可与之比小。 健康写字楼去年初春SARS的爆发和蔓延，使人们对日常活动频繁的地方之一的写字楼的“健康”状况高度重视，而且这种重视已经开始从最初级的材料健康升级为关注整个建筑的结构是否合理上了。而建筑的通透感、空间设计、空气流通、采光、污水处理、环境绿化等指标，就成为了评测一个写字楼是否“健康”的最基本指标。 专业写字楼细分市场的结果就是在市场上出现了专为某一类公司打造的专业写字楼，如商贸写字楼、传媒写字楼等，前边提到的企业总部型写字楼在某种程度上也是专业写字楼的一种，即专为总部型客户打造的写字

13、楼。四、写字楼市场价格分析总体市场价格较为平稳，写字楼售价略有上涨表1：北京市2003年7月份至2004年3月份写字楼售价走势（单位：元）从2003年7月份到2004年3月份北京写字楼售价总体处于上升态势。由于2003年上半年SARS的影响，去年7月份写字楼价格降到了13000元/平米内，而本年度2月份涨到15000元/平米以上，3月份略有回落，但由于众多利好因素，写字楼市场价格还将继续坚挺。 国内经济过热，通货膨胀压力增大，写字楼成为投资首选一季度，国内经济增长9.7乐北京市更是创纪录增长了13.8%,投资拉动的经济增长，造成已经开始涨价的粮、棉、成品油、钢铁等商品价格继续长涨，通货膨胀压力

14、增大。对于风险过大的股票、基金等在当前情况下收益水平一般，且风险较大,预期的货币贬值将极大的促动更多的资金流向其它投资品种。房地产具有单体价值高、存续时间长、没有使用损耗、不可移动、投资回报率高等特点，在当前情况下成为首选的投资品种。而传统的住宅，由于市场因素较复杂，投资回报低等已经游离于大投资买家的视野之外。写字楼由于地理位置优越、交通便利、租金较高、回报高、风险小等因素成为近年民间资本投资的首选品种。 土地、建材等成本的增加也支撑写字楼价格继续保持向上势头四号令及其相关政策的出台，土地资源更加稀缺，开发成本继续上涨；而从去年就开始的建材价格的上涨也导致建安成本增加，所以短期内写字楼价格不会

15、下跌。 甲级写字楼价格上涨北京写字楼市场今年供应总量在160万平米以上（占市场存量的20%）,相对于其它年份，供应量有显著的增加，但是供应量的放大对位于核心商务区的甲级写字楼影响很小。比如CBD区域由于可供开发的土地基本已被瓜分完毕，在市场供应量保持稳定的情况下，该地段写字楼价格将保持稳定。虽然有不少写字楼名为甲级，但是在配套、管理和服务水平上距离真正的国际标准仍有差距，短期内无法赶上。因此少数位于核心地段的国际标准甲级写字楼价格略有上涨。顶级写字楼由于新增供应量不大，多数楼盘价格稳定。此外，由于市场对高档写字楼需求量渐长，大部分顶级写字楼行情紧俏。中低档写字楼价格压力较大2004年写字楼市场

16、供应量增加，直接影响到的主要是乙级写字楼、商住两用楼以及服务水平未达国际标准的部分甲级写字楼。他们的客户对价格较为敏感，往往会被竞争对手的低价或者同样价格下配套更新的楼盘所吸引。写字楼的大批放置主要集中在今年下半年，因此价格变动将在下半年表现出来。五、甲级写字楼市场分析今年一季度，进入北京市场的跨国公司及专业金融、服务机构持续增多，主要成交均集中在中央商务区、第三使馆区及东长安街一带的甲级写字楼。如日本丰田汽车金融服务有限公司在国贸承租了约IOOO平方米的办公场所，Servcorp商务中心承租东方广场约3000平方米办公场所。此外，奥美广告公司、友邦保险、交大铭泰软件有限公司、路伟律师事务所等也都选择在东长安街一带办公。