太原市房地产市场分析报告.docx

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1、第一部分市场分析本部分研究分析在分析全国房地产市场的总体态势的基础上，进一步分析了山西太原市房地产市场在2003年、2004年及2005年上半年的运行情况，并对存在的问题和原因进行了深层探究，初步预测山西太原房地产的可持续发展的态势及政府对房地产市场的调控政策。一、房地产整体市场的总体态势2003年/快速增长，供求两旺。2004年/调控，规范，问题与发展同时存在。2005年/政策规范、持续发展。2006年/品牌竞争、资本竞争、专业竞争、资源整合将主导房地产市场发展。二、山西省房地产市场运行情况分析（一）2003年山西房地产市场基本情况/2003年山西房地产市场的总体运行情况表现在；/房地产开发

2、投资高速增长；/一级商品房市场需求增幅大于供给增幅；/商品房价格继续增长；/新建商品房购买对象以个人为主；/商品住宅空置面积逐步消化；/土地开发投资强劲扩张。（二）2004年山西太原房地产市场分析1、供给分析2004年上半年，全市房地产开发投资完成16.5亿元，同比增长46.9%,占全市固定资产投资总额的14%。新建商品房房屋竣工同比增长49%,住宅同比增长114%,商业营业用房同比增长66.7%。2、销售分析2004年上半年，全市新建商品房屋销售面积为72.1万平方米，同比增长57.5%,商品房销售总额为35.11亿元。其中，销售住宅52.26万平方米，同比增长67.79%,占总面积的72.

3、51%；办公楼销售4.32万平方米；商业营业用房销售15.5万平方米。从购房者组成来看，外地居民购买商品房占18%、本地农村人口购房占17%、本地居民占65%。3、房价分析上半以来商品房销售价格涨幅较高。至6月底，山西省商品房平均销售均价1797元/平方米，同比增长27.6%,比同期全国高16个百分点，太原市新建商品房销售均价为每平方米4872元，同比增长8.62%,其中住宅均价每平方米2948元，同比增长4.6%,每套商品住宅销售均价为40万元。（三）2005年山西太原房地产市场分析2005年，随着国家的宏观调控力度的不断加大，新老“国八条”以及一系列政策调控的出台，让山西房地产市场也面临前

4、所未有机遇与挑战。1、供给分析/2005年上半年，太原市推出新盘商品房共计38个，比2004年上半年增加10个；/批准预售总面积约198.59万m2,同比供应面积增加85.74万m2,增加比例为76%。从增长数据得知2005年太原市房地产开发市场仍处于上升态势，说明了太原房地产需求过度旺盛。2005年上半年太原市土地供应市场比较平静，地块交易未对市场产生很大的影响。2、房价分析2005年前8个月，太原市商品住宅销售平均价格3292元/平方米。其中：/现房平均售价3233元/平方米，期房平均售价3436元/平方米。如扣除经济适用房，太原市商品住宅平均销售价格为3327元/平方米。/别墅、高档公寓

5、均价5351元/平方米，其中，现房5620元/平方米，期房5272元/平方米。办公楼和商业营业用房平均销售价格水平仍然偏高。/前8月办公楼销售平均价格4821元/平方米；商业营业用房平均价格9053元/平方米，比住宅均价高出175%。在太原，经济适用住房尽管价格低廉，仅为全市住宅平均价的48.1%,但由于供应量不足，对目前平抑房价的作用只有1%强。与此同时，别墅、高档公寓的均价尽管高达5(MM)元以上，但同样由于供应量有限，对目前抬升房价的作用也只有1.6%。所以，目前价位在3800元左右的大户型商品房是构成太原市房价的主体。3、消费者分析根据调查结果分析：/目前太原市80%的购房者年龄在40

6、岁以下；/75%的购房者家庭年收入均不高；/在一年内有购房愿望的家庭占总数的65%；/选购二室一厅房型的购房者占41%,并且短期内购房意愿强烈。以上数据反映的情况基本与太原市目前房地产市场的实际情况相吻合，对房地产开发、产品制定有一定的参考价值。(四)2006年太原房地产市场发展趋势预测启动内需已被列为2006年中国经济工作的重中之重。这是由中国独特的经济结构所决定的。尽管延续2005年的调控主旨，前期出台的政策仍会被执行、消化，但2006年的楼市政策还是有明显的不同：政策重心由抑制投机、平抑价格转到鼓励消费一一鼓励自主性消费、普通商品房消费。换言之，2006年的楼市仍会在调控的既定轨道中滑行

7、，但重点是解决结构性问题。1、各级政府高度重视产业发展2005年以来，无论中央或地方都正式或非正式的下达了大量的房地产相前法规，包括土地方面、建筑方面、金融方面等等，所有的这些政策看似影响或打压了房地产市场的发展，但实质的是为了促进山西省的房地产业持续健康发展，进一步发挥房地产业在经济发展和社会进步中的支柱作用，创造了良好的政策环境。2、城镇居民的可支配收入在不断增加2005年以来，山西省城镇居民可支配收入近万元，人均可支配收入的快速增加，预示着山西省人民生活水平的不断改善与提高，也说明未来人们将拥有更多的资金来投入到改善住房条件上。3、房地产市场供求良性发展从2003年至2005年房地产市场

8、的供求情况和空置房屋面积的消化形势来分析，房地产需求和供应基本持平。住宅部分需求较为旺盛，写字楼及商业市场存在一定的空置。按照城市化推进的目标和全面建设小康社会设定的城镇人均居住面积目标，未来15年中，山西每年应有近20万平方米的住房供应量方可满足,目前的开发建设规模还远未达到这一要求。4、宏观发展，启动内需、活跃楼市2006年值得关注的是，“十一五”规划重提刺激内需，不能简单地等同于“全面支持”房地产业消费，而是有选择的，是鼓励老百姓适度地购买符合自身经济实力的房产，这对房地产发展是非常有益的良性诱导，也对房地产开发适销对路产品提出了更高的要求。5、消费观念亟待转变由于受的传统消费观念的影响

9、，山西居民的消费方式仍然比较落后。并且对房地产消费的认识存在不足，对建筑形式的理解也存在偏差，可见在消费观念的引导上仍需要整个行业的继续努力。6、竞争态势加剧最近几年，外地开发商已经通过各种渠道渗入山西房地产市场，如较早的山西大唐是由海南第一投资公司投资组建；太重大唐房是由厦门大唐房地产和太重房地产合资组建；自东北的山西宝地房地产开发公司。重量级地产企业如顺驰公司也已经在山西生根；首创置业也已经在太原拿地。预计今年内，外地开发商将会大量涌进太原，并且还有有一些国内较为知名的著名房地产企业或投资集团登陆龙城，这对本地的开发商面临的是很大的考验。7、供给放量楼市走势直接决定于供求。从供应的角度看，

10、其一，作为房地产开发的先行条件一一土地开发的面积增幅持续回落，大量闲置土地没有转化为市场有效供应。这说明开发商手中掌握大量已出让土地，待转化为有效供应，短期内房地产开发面积将会出现一定的放量，将使房地产新开发项目受到约束。二、住宅市场分析1、整体市场发展状况太原市房地产市场和全国比较发达的地区相比还是比较落后，从供应角度看，虽说这几年太原市的房地产市场有了很大发展,但照抄照搬的痕迹十分明显，基本上好一点的成规模的项目都在向发达地区如上海、北京、广东等地区的著名项目模仿；差一点的项目更是没有一点新意，所有的房子好像是一个模子里刻出来似的，要盖高层全是高层，要造水景全是水景，少了个性、少了原创、少

11、了对当地需要的深入把握与对建筑的高度理解。但是这种状况是源于太原房地产市场发展还处于转型与发展过程中，目前太原房地产还处于功能产品时代，也就是说房地产开发还停留在只能满足一般居住需求。一个城市的房地产，从房价上就可以看出它处在一个什么样的产品状态。在平均房价不超过4000元的时候，房地产肯定是处于功能产品时代，房价只是地价和房屋基本造价的总和，购房者要求的是房屋质量和功能，房子也只能满足人们的基本居住需求。而从长远的发展趋势来看，房地产作为功能性产品在未来一段时间内必将出现长足发展。而这对房地产开发企业来讲，就将要求各个企业将要对市场做出敏锐的把握与分析，并在此基础上对整体市场做出明确的细分，

12、找出明确的市场定位，并通过相关配套与营销提升产品的档次。在此基础上，功能型产品才会向建筑产品过渡。也就是说，房子不仅要满足居住的功能，更要具有两个功能：商品性和文化性。房地产市场既要有满足低收入阶层的功能性产品，也要有满足高收入阶层的带有体验价值和文化品位的产品，这样的房子绝不是简单的水泥和钢筋，也不是开发商种几棵树、植一块草坪、造一处景观。因此目前太原房地产必将经历过功能性产品时代，向建筑产品的高端产品形式过渡。由此可见，目前太原的房地产发展阶段，对各个开发商正是一个良好的发展机遇，谁敢于突破常规，打破目前的住宅市场格局，必将会占据住宅市场的制高点，赢利房地产经营的超额利润。由于目前太原住宅

13、市场的供应结构没有发生根本改变，因此，短期内房价总水平仍会不持续小幅的上涨。2、产品需求状况据2005年调查资料显示，消费者对“普通住宅”的需求比例超过了7成。单位在3000元左右的80-100平米的两居室是2005年普通住宅主力需求产品；单价在3500元左右的80-120平米的两居和三居室是2005年中高档住宅需求的主力产品；单价在4300元左右的160250平米的高档公寓、别墅则是2005年高档住宅需求的主力产品。而高收入人群依旧扮演2005年太原购房的群体主力军角色。另据调查资料显示，家庭年收入在4万至10万元的潜在购房需求群体占总体潜在需求群体的5成以上，家庭年收入在10万元以上的占潜在需求总量接近两成。其中，28-35岁的群体是2005年太原的群体是2005年太原住宅市场购买的中坚力量。在两年内有购房意向的需求群体达到3成以上，所占份额最大。从以上数据判断，2006年太原住宅市场需求向导仍然以“普通住宅”为主，需求量仍然不会削弱；而同时，由于山西大量的高收入阶层的存在和活跃，因此高档公寓、别墅、豪宅的市场需求也会达到较高的比例。