太原民生行房地产投资可行性分析.docx

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1、太原民生行房地产投资可行性分析一、方案评价1、方案一经济指标：用地面积：10725.45平方米总建筑面积：41144.56平方米住宅总建筑面积：36228.62平方米商铺建筑面积：4915.94平方米住宅户数：304户容积率：3.84本方案整体规划当中最有特点的是中央的一个景观绿地，但容积率稍高，建筑形式都是高层塔楼。从建筑形式及其设计的户型来看，较难做出实用、精美的户型，特别是30层的高层。2、方案二经济指标：用地面积：15158.00平方米多层住宅面积：134444.00平方米高层住宅面积：24318.00平方米商铺建筑面积：4498.00平方米总建筑面积：42260.00平方米地下停车位

2、：130容积率:2.10住宅总户数：260户125户型：65户145户型：130户165户型：65户本方案整体规划较为合理，但从整体的景观效果来看，不如上一个方案。建筑形式都是高层塔楼。从建筑形式及其设计的户型来看，较难做出实用、精美的户型，特别是30层的高层。3、调整建议在方案二的基础上，提出以下改进建议。1#楼保持现有形状，加高到24层。2#楼西侧两栋楼去除，东侧两栋楼加高至18层以上。3#楼及商业部分全部保留。北区基本不变，即4#楼、5#楼基本保持不变。如果日照等条件满足，经过以上调整，会在中面形成一个景观绿地，对整个社区的品质与档次都有提升。改后各项指标约如下：用地面积：15158.0

3、0平方米多层住宅面积：13444.00平方米高层住宅面积：40171.87平方米商铺建筑面积：4498.00平方米总建筑面积：53615.87平方米容积率约：3.54二、户型建议三、投资分析根据太原房地产市场的基本成本，我司对该项目的多层部分按总建筑成本700元计，高层部分按I1Oo元计。分析如下：多层面积13444.00高层面积40171.87商业面积4498.00一、成本测算表成本项目预计成本（万元）预计单位成本（元/平米）标准成本（万元）标准单位成本（元/平米）一、土地成本2638.721、出让金117120*2.4=2881202、出让金管理费405*6.5%=261.5%出让金120

4、*1.5%=1.81.5%出让金3、土地证测绘费0.4*2.4=0.960.40.4*2.4=0.960.44、防洪费20*2.4=482020*2.4=48205、超转人员安置费0.3*36=1.08300元庙0.3*36=1.08300元/亩6、征地补偿费66*36+15=239166万元/亩75*36=270075万元/亩7、劳动力安置费不发生1526元/个不发生1526元/个8、拆迁补偿费不发生不发生9、耕地占用费不发生不发生10、复垦费不发生不发生11契税H7*4%=4.6812不可预见费2538.72*2%=50二、前期费用1007.551、设计费25*9.5302=2382540

5、*10.42=416.8402、勘探费44*0.28=12.322800元/点44*0.28=12.322800元/点3、用地测绘费0.5*2.4=1.20.50.5*2.4=1.20.54、地形图费0.016*30=0.48160元/张0.016*30=0.48160元/张5、建设工程规划许可证费14734*0.1%=14.70.1%18756*0.1%=18.760.1%6、招投标管理费14734*0.066%=9.70.066%12.380.066%7、标底编制费14734*0.1%=14.70.1%18.760.1%8、大市政费50*95302=476.55090*10.42=937.

6、8909、预售面积测算费1*95302=9.511*10.42=10.42110、实测面积测算费2*95302=1922*10.42=20.84211、质量监督费14734*0.25%=36.80.25%46.8912、监理费14734*0.7%=1030.6%112.5413、粘土砖使用保证金14*9.5*0.1=13.31414*10.42*0.1=14.61414、散装水泥使用保证金9.5*0.7=6.650.7元10.42*0.7=7.290.7元15、七通一平费2.4*1.54=3.71.542.4*1.54=3.71.5416、不可预见费959.55*5%=485%5%三、建安费（

7、包括室内安装）25690*1400=359669612*1600=11138147341600140010.42*1800=187561800四、室外基础配套设施费3211.31、给排水系统（1）雨水系统与道路同步与道路同步（2）污水系统与道路同步与道路同步（3）给水系统（包括生活水、净化水和中水系统）与道路同步（中水不计在内）与道路同步（中水不计在内）2、围墙及道路建设费50*95302=476.55070*10.42=729.4703、强弱电供电系统（1）智能化系统（包括北京音乐）合计在（3）中合计在（3）中（2）电信系统合计在（3）中合计在（3）中（3）有线电视系统60*95302=51

8、4.36060*10.42=625.260（4）强电供电系统135*95302=1286.6135135*10.42=1406.71354、燃气系统35*95302=333.33535*10.42=364.7355、供暖系统6、绿化建设费（包喷灌系统）35*95302=333.63545*10.42=468.9457、照明工程12*95302=1141215*10.42=156.3158、不可预见费3058.3*5%=1535%5%五、公共配套设施费1355.341、物业设施费7*95302=66.7710*10.42=104.2102、会所20070*10.42=729.4703、幼儿园26

9、*95302=247.82626*10.42=270.92264、学校66*10.42=62.5265、车库（1）机动车库设备502180*10.42=1875.6180（2）非机动车库10*95302=95.31010*10.42=104.2106、不可预见费1290.8*5%=64.545%5%六、开发间接费3185.71、工程管理费22946.91*3%=6883%3%2、销售费用31135*5%=1556.85%5%3、财务费用22946.91*4%=917.94%4%七、合计26132.61二、销售收入31135万元1、住宅3360*64601=21552万元2、商业14742.9*

10、6500=9583万元三、销售税31135*5.4%=1681.29万元四、税后销售收入29453.71万元五、毛收入3321.1万元六、所得税3321.1*33%=1096万元七、纯利润2225.1万元八、积存1、住宅7178.4水2700=1938万元2、商业1638.1*5000=819万元合计2757万元九、利润率2225.1/26132.61=8.5%十、若住宅积存按均价2700元/平米销售完，商业积存按5000元/平方米销售完，利润率为19.06%十一、考虑积存最终销售不掉，可销售面积（包括商业）的成本价为3275元/平方米。十二、考虑积存最终销售完，可销售面积（包括商业）的成本价为2948元/平方米。