杭州市2005年土地市场情况简析.docx

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1、杭州市2005年土地市场情况简析2005年杭州市的土地市场走过了四季，从年初的地价一路高走到5月份之后延续到年底的持续下滑，在国家调控政策的作用下，市场的力量在逐步的显现。一、全年供应土地2919亩，比年初预计减少杭州市土地出让从1998年走向市场化，迄今已经有7年的时间，在土地供应规模上，从2000年和2001年土地供应规模的开始放大，2002年全年供地上升到2800亩，在2003年达到最高峰时的3459亩，随后2004年逐渐下降到2893亩，杭州市城市建设的快速发展与土地储备、供应量的相对不足的矛盾贯穿始终，特别是近几年来随着杭州房地产市场的快速发展，土地市场的竞争愈加激烈，土地价格也水涨

2、船高，土地市场成交活跃，一派欣欣向荣的景象。在2005年初，杭州计划出让土地4500亩，其中3000亩为住宅用地，1500亩为商业用地，至今年年底实际供地只有2919亩。究其原因，一方面国家对房地产行业的调整在2005年进一步深入，杭州房地产市场热度大不如前，市场对土地的消化能力也在减弱。另一方面杭州市土地储备不足的形势并没有得到根本改善，可供开发的土地也越来越少。基于以上考虑，政府部门主动调整土地供应量也在情理之中。图1杭州市土地供应走势图2002-2005年土地供应走势图口供应土地总面积二、住宅用地仍是供应重点截至2005年12月25日，杭州市共推出土地68宗（其中成交58宗，推迟2宗，公

3、示待出让8宗），总土地面积1945804.5平方米（2919亩），根据土地用途分类，住宅用地32宗，面积1143603平方米（1715亩）；商业用地31宗，面积567214.4平方米（851亩）；综合用地3宗，面积132853平方米（199亩）；其他类型用地2宗，面积102134平方米（153亩）。图2杭州市土地供应按用途分类2005年供应土地按用途分类三、上下半年土地成交两重天，土地市场趋于冷清。如果以半年为界限来看杭州的土地市场，杭州土地市场在上半年推出土地27宗，土地总面积834476.1平米，折合1252亩，总成交金额达813543万元。其中住宅用地17宗，商业用地8宗，综合用地2宗；

4、下半年推出土地41宗，土地总面积1111328.4平方米（含19万平方米未成交），折合1667亩，迄今为止成交金额为97282万元，其中住宅用地15宗，商业用地23宗，综合用地1宗，其他用地2宗。上半年出让土地以住宅用地为主，下半年出让土地则以商业用地为主。表12005年上下半年成交情况对比出让土地面积成交金额出让土地构成住宅用地商业用地综合用地其他用地1-6月1252亩813543万元952亩249亩50亩0亩7-12月1667亩97282万元763亩601亩149亩153亩注下半年住宅用地有4块、商业用土匕有6块还月1成交。今年3-5月的宏观调控的效果在下半年的土地市场中得到了明显的体现，

5、虽然下半年杭州土地市场无论在推出土地数量，还是推出土地面积方面都超过了上半年，但成交情况并不理想，具体表现在以下两方面：参加土地竞买的企业减少。在下半年实际成交31宗土地中（另有2宗推迟成交、8宗2006年成交），有16宗土地只有一家企业竞买，只在起价上加20万即可获得，占到下半年总成交量的52%,有人把这种现象戏称作土地市场的定向拍卖“，这种现象在2005年以前的杭州土地市场是从来没有过的。从一个侧面也反映出在国家一系列宏观调控政策的打压下，杭州土地市场在下半年进入了少有的“冬眠期”。原因分析：主观上，随着调控政策的持续深入，作为调控重点的长三角地区，市场风险在逐步增大，上海市场的持续疲软走

6、低，更是对杭州购房者和开发商的心理产生了重大影响，开发商对杭州市场主动投资的欲望在减弱；客观上，由于楼盘销售速度变慢，销售周期延长，开发商的资金充裕度也低于上半年，对新项目所需的大额资金的支付能力也在下降，导致的直接结果就是看到“好地”没钱买。土地出让价格下降。下半年平均每亩的出让价格为584万元，低于上半年平均每亩650万元的价格水平。杭州房地产市场在2005年上半年，特别是3、4月份之前，延续了2004年的火爆局面，楼盘销售迅速，价格节节攀升；土地市场上，竞买企业踊跃，高价地块层出不穷，从西湖区发展房产地块、文一路金都地块楼面地价超过7000元/平方米，到西湖区富润控股地块楼面地价超过80

7、00元/平方米，最后到大都置业河坊街地块楼面地价超过2万元/平方米，对市场前景的看好和乐观的情绪在土地市场上蔓延。进入四月，“新旧国八条”等宏观调控政策接踵而至，犹如一股寒流席卷了楼市，作为房地产开发源头的土地市场反映尤为明显，杭州市在5、6月份中断了住宅用地的推出，在接下来的半年里，钱江新城两块住宅用地和下沙大北地块均以底价成交，钱江房产和杭州城建以2676元/平方米的超低价格拿到29号沿江地块，远低于同区域内其他地块价格，大大出乎众人的预料。相比于住宅用底的底价出让，商业用地出让显得更加冷清，在下半年出让的17块商业用地中，15块均以底价成交，唯一的亮点出现在湖滨校区地块的出让上，最终来自

8、香港的嘉里建设击败同样来自香港的太古集团，以超出底价9.6亿元的价格拿到了延安路上的这块绝版地块。图3住宅用地成交价格（楼面地价）走势图住宅用地楼面地价走势图图4成交住宅用地溢价情况表成交住宅用地溢价率表图5商业用地成交价格（楼面地价）走势图商业用地楼面地价走势图图6成交商业用地溢价情况表成交商业用地溢价率表注1溢价率=（中标价-底价）/底价X1O0%注2以上图表横轴代表地块编号，纵轴代表地块楼面地价（单位：元/平方米）或者土地溢价比率。附：出让地块溢价情况简述 住宅用地上下半年成交情况区分明显，高溢价率也说明了土地竞争的激烈，2号发展地产天目山路磁带厂地块，8号大都置业河坊街地块，20、21

9、号红石转塘地块溢价都超过了100%,同时上半年大多数住宅用地的成交溢价都在50$以上，下半年大多数在50%以下，尤其是29号沿江地块溢价只有11乐倒是红石拍得的30号西湖区地块溢价达到67机 商业用地中18、27、56、57号地块溢价率超过40%,其中最高的是湖滨校区地块超出底价64%；其次是18号地块，超出底价55%；57号文三小区地块，超出底价51%；27号（湖滨地块）超出底价46%；19号地块为今年5月拍卖的钱江新城地块，超出底价31%0其他地块市场表现较为平淡，多为底价成交。 56号、27号地块均为市中心黄金地块，土地价格提升之后，仍然有不小的升值潜力；57号地块处于宁波大厦以北，面积

10、仅4.5亩，此次拍卖之后楼面底价达到7467元/平方米，考虑到市中心土地的稀缺和周边楼盘售价，仍在合理范围之内；18、19号钱江新城地块楼面地价达到3410元/平方米左右，下半年钱江新城拍出地块价格逐步走低。四、已成交住宅用地1561亩，可建住宅237万平方米2005年推出住宅用地32宗，成交28宗，另有4宗公示待出让，具体分布形势见下表:表2成交住宅用地供应情况表单位：平方米西湖区江干区滨江区上城区下沙拱墅区合计住宅用地宗地数量11宗6宗3宗3宗2宗3宗28宗总面积41105217143924529466856403701054391040450可建面积8060494140596775341

11、754531074091937492374253 各区域住宅用地供应情况 2005年最大一宗住宅用地是7月出让的滨江区沿江的29号地块，总面积139亩；最小的一宗住宅用地是4月出让的25号三墩蒋家角地块，总面积仅有5亩。全年出让住宅用地28宗，平均面积56亩。 在已经成交的28宗住宅用地中，容积率在2以下的只有6宗，最低的是富润控股在3月拿到的华立星洲花园以北的地块，容积率为1.2；其次是天目山路杭州磁带场地块和大都置业取得的河坊街地块，容积率分别为13和1.5；而这些低容积率地块由于所处地理位置较好，也都成为市场追逐的热点和名副其实的高价地块。在政府集约用地政策的指引下，其他区域，例如新推出

12、宅地的九堡、钱江新城区域的地块容积率都保持在2.5以上，连以休闲房产为定位的转塘区域容积率也超过了2,这些都进一步说明了杭州住宅产品正逐步走向小高层、高层时代。 总价最高的住宅地块是金都集团的浙江理工大学地块，达到11.24亿元；楼面地价最高的地块是大都置业的河坊街地块，达到22297元/平方米。在住宅用地成交的28块土地中，平均每亩售价694万元，平均楼面地价4560元/平方米。 西湖区，滨江区和江干区是住宅用地的主要供应区域，西湖区的三墩、转塘，江干区的九堡板块成为新一轮住宅用地供应的热点，下沙区域的供应量比往年有较大程度减少。根据05年土地供应情况，按照一般的住宅开发过程，在未来2-3年

13、内，将有大约237万方住宅上市，其中西湖区、滨江区和江干区位列三甲，分别有80万平方米、67万平方米和41万平方米的住宅进入市场销售。 三墩板块在今年有大量楼盘上市，交通商业配套日益成熟，上半年楼面地价曾达到5000元/平方米以上（华立11号地块、恒生投资25号地块），下半年受到宏观调控影响，最低时降到2556元/平方米，随着区域内开发量的放大，竞争将日趋激烈，高价地块面临考验。 滨江板块近年来一直是杭州市供应量最大的区域，进入下半年，存量楼盘的高价滞销与新盘的低价入市成为热点形成了鲜明的对比，反映在土地市场上下半年地价出现大幅回落，沿江29号地块楼面地价仅拍出2676元/平方米，大量房源的供

14、应、低价楼盘的走强，都在预示着滨江区短期内价格走势的下降。 城西楼盘趋向于高档定位。金都地块、发展地产磁带厂地块的高价出让，让这一区域的地价水平进一步提升，定位于高档楼盘的大量出现将会使区域的竞争更加激烈。五、钱江新城区域成为商业用地出让重点，市场价格水平走低2005年推出商业用地31宗，成交25宗，另有6宗公示待出让，具体分布形势如下:表3成交商业用地供应情况表单位：平方米西湖江干滨江上城下城下沙拱墅合计商数量2宗10宗6宗1宗3宗1宗2宗25宗业总面积211581594841090614784207786471025308532291用地可建面积7102585714345477792334

15、338826123824561914639各区域商业用地出让情况 土地面积可建面积 2005年出让面积最大也是总价最高的商业用地是延安路浙江大学湖滨校区地块，土地总面积99亩，总价24.6亿元，楼面地价1434915545元/平方米；楼面低价最高的地块是6月出让的上城区湖滨25号地块，楼面地价达到17770元/平方米。 江干区的钱江新城区域、滨江区的长河街道是今年主要的商业用地出让区域。全年出让商业用地的总可建面积达到191万平方米，江干区、滨江区和下城区可建面积分别为85万平方米、45万平方米、和43万平方米。 江干区和滨江区也是出让地块容积率最高的区域。江干区商业用地整体容积率在5.4以上，滨江区整体容积率在4.2左右，以钱江新城为发展重心，未来的钱塘江两岸将成为杭州高层建筑的聚集地，新一轮大规模的城市建设将在这里开始。 市场反映冷清，整体地价走低。至12月底，成交商业用地25宗，超过七成用地均为底价获得，由此可见，杭州市商业地产市场发展水平远低于住宅市场。六、华泗置地入驻钱江新