预售房合同纠纷.docx

《预售房合同纠纷.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《预售房合同纠纷.docx（8页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、兰州购房典型案例如何避免商品房预售纠纷http:/lanzhou. house, sina. com. cn 2010 年 07 月 20 日 08:49 新浪房产白银华电774名职工倾尽毕生积蓄欲在省城购买一个安居之所，可是合同签了，钱也交了，等来的竟是“合同无效”的律师函。之后，职工们愤而向法院控告开发商的欺诈行径。兰州中院一审判决开发商返还购房款1.01亿元，并承担966万余元的利息损失。开发商不服，向省高院提起上诉。2009年7月2日，双方达成协议，解除双方签订的住宅房团购合同，开发商返还购房款，承担相应利息损失，并赔偿经济损失1500万元，共计1.3450亿元。法律界人士指出：最高人

2、民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答第35条规定，商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设而预售商品房的，应当认定商品房预售合同无效。一方违反合同，应按约定的数额支付违约金。典型案例首付1亿774名职工集资买房2007年初，白银华电投资开发公司全体职工大会讨论表决后，决定由774名职工共同集资，在兰州统一购买800余套住房。得知这一商机后，兰州居正房地产开发公司（简称居正公司）和兰州金万利房地产公司（简称金万利公司）与白银华电公司职工代表接洽并声称，其在兰州雁滩工业城附近拥有一块具有商品房自主开发使用权的土地，完全可以满足职工们的购房需

3、求，并承诺以优惠价建房。2007年5月18日，白银华电公司774名职工选举代表，与居正、金万利两家房些产公司签订了住宅房团购合同。其后，职工们依约支付了首期预付款1.01亿yu o半年多过去，两家开发公司提出再增加6000万元预付款才能继续履行合同。当职工代表们被迫同意再增加2500万元后，对方又要求以每亩200万元的价格,将建设用地以及代征道路和绿化用地全部出让给白银华电公司，让职工们自己去建设。至此，职工们终于明白，这两家开发商从未办理过开发、建设、预售商品房的所有合法手续，根本没有建房子的打算。合同无效？买房人状告开发商购房合同签了，定金、购房款也交了，而白银华电的774名职工却等来了两

4、家房地产公司授权律师发来的律师函，表示由于双方签订的住宅房团购合同及相关补充协议缺乏法律效力，属无效合同，并明确告知不再实际履行约定。其后双方曾多次协商，但未达成一致。于是，白银华电职工将两家房地产公司告上法庭,请求法院确认合同无效，并判令两被告返还1.01亿元房款，承担同期银行贷款利息900余万元，并赔偿原告损失1.58亿元。对此，两被告公司认为，对于双方签订的团购房合同及补充协议均无异议，因客观因素合同不能继续履行。对于原告要求被告返还本金也无异议，但白银华电要求他们承担其预期利息损失于法无据，对方主张的1.58亿元的损失不是合同无效直接产生的损失，请求予以驳回。高院调解两被告返还购房款法

5、院认为，在本案中，由于双方签订的预售合同违反国家法律、法规的强制性规定，致使合同无效，该合同自始没有法律约束力，对双方当事人没有法律拘束力，也不能发生当事人预期的后果。因此，原告主张赔偿经济损失1.58亿元的请求依法不予支持。本案因合同无效造成的损失，应根据当事人过错大小承担责任。因此，法院一审判令原被告双方于2007年5月18日签订的住宅房团购合同书及补充协议无效；两被告公司返还白银华电购房款1.01亿元，并承担966万余元的利息。在兰州中院对此案作出一审判决之后，房产商不服判决，向省高院提起上诉。2009年7月2日，在省高院的主持下，双方达成调解协议：解除白银华电投资开发公司的774名职工

6、与居正公司、金万利公司签订的住宅房团购合同，居正公司和金万利公司返还774名职工的购房款1.01亿元，承担相应利息损失，并赔偿经济损失1500万元，共计1.3450亿元。双方约定在协议生效后15日内履行完毕。调解书生效后，两家房地产公司却一直不履行还款义务，于是，774名职工向兰州中院申请强制执行。后居正公司和金万利公司主动将执行款送到法院，1.3450亿元执行款全部执结到位。专家说法嘉宾：兰州中院审监庭副庭长赵新宇甘肃合睿律师事务所律师何玮主持人：商品房预售是一种很常见的房屋交易方式，但是开发商不能交付或不按期交付商品房该怎样处理？赵新宇：在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求

7、预售方退还房款（解除合同）并承担违约责任。当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，应当在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同，退还房款，则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障；另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，法院则可以采取一定的保全措施，以保护预购方的合法权益。在这种情况下，法院应当判决解

8、除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。主持人：购房者与开发商签订商品房买卖合同后，如果一方违约，该如何计算赔偿数额？何玮：根据合同法以及相关的房地产法律法规规定，计算赔偿损失的数额大致有三种方法：一是按实际发生损失额计算，也就是赔偿数额相当于因违约或合同无效所造成的实际经济损失，以这种方法计算时，购房者必须提供实际经济损失的相关证明。二是以合同约定的方法计算。双方可以在合同中事先约定以一定的比例或参照一定的利率计算损失额，这种方法可以避免购房者在举证上的困难。三是直接根据相关法规规定计算，比如针对各种不同的情况，相关法

9、规规定，可以按照投入资金的利息、房屋增值形成的差价、或者合同履行时可获得的利益来计算进行赔偿。在司法实践中，对以上三种方法首先考虑的是合同约定，若无约定而有实际损失，则按实际损失确定。在既无约定而经济损失又难以确定的情况下，再采用第三种方法，即直接适用有关法规来计算。主持人：对于购房者来讲，怎样才能减少商品房预售纠纷？产生纠纷后应如何寻求法律帮助？赵新宇：消费者在购房过程中若有熟悉房地产法律的专业人士陪同购房，就会大大降低购房者的买房风险。首先，综合考虑楼盘的地理位置、价格、配套设施等多方面因素，帮助购房者作出初步分析，确定购房意向。其次，专业人士会协助购房者对开发商的背景进行前期调查，而前期

10、调查是安全签订购房合同的重要保障，双方签订的有效购房合同是将来解决纠纷的关键。如通过到工商管理部门查阅开发商的工商登记资料，可以知晓其注册资本、法定代表人、资质等级、股东组成等基本情况。何玮：预售商品房在开发建设过程中，购房者需要时时关注预售开发经营企业的工作动态，当发现其有挪用商品房预售款项不用于有关工程建筑，无正当理由迟迟不进行动工开发工作，以及在预售合同签订过程中发现开发商不依法办理商品房预售许可证，不按规定办理备案和登记手续等违法情形时，购房者均可向行政主管部门反映上述情况，由房地产管理部门对其处以警告、责令停止销售、责令补办手续、吊销商品房预售许可证，并可处以罚款等处罚措施。若预售合

11、同的双方当事人对行政处罚不服，通常是购房者认为处罚较轻，或认为行政处罚执行损害了自己的权益，或预售方认为处罚较重，可以向作出行政处罚的房地产管理部门所属的人民政府提出行政复议申请。若其他预售合同中未规定的事项双方对之有争议，可以签订补充协议，购房者可以在补充协议中与开发商协商解决，维护自己的合法权益，协商仍不能解决问题的，购房者可向房地产所在地的法院提起诉讼。广州市芙蓉花园房地产开发有限公司诉曾念礼、梁富雁商品房预售合同纠纷上诉案（2003）穗中法民四终字第00011号广州市中级人民法院民事判决书上诉人（原审被告）广州市芙蓉花园房地产开发有限公司，地址：广州市花都区芙蓉镇。法定代表人甘柏涛，职

12、务：总经理。委托代理人李跃，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）曾念礼，男，1948年11月15日出生，香港人，现住香港九龙黄埔花园翠杨苑第三座十三楼C室。被上诉人（原审原告）梁富雁，女，1951年4月7日出生，香港人，现住香港九龙黄埔花园翠杨苑第三座十三楼C室。委托代理人何耀华，男，1944年11月9日出生，住广州市花都区芙蓉花园B190o上诉人广州市芙蓉花园房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2002）花法民初字第1453号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认为，原、被告签订的商品楼宇买卖合同是双方当

13、事人协商一致而依法成立的合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。原告作为芙蓉花园的户主之一，根据有关规定，原告多交了契税及劳务费，花都区房地产管理局已将芙蓉花园包括原告在内的82户户主多交的契税及劳务费退给被告，并与被告约定由被告负责将该款退还给82户户主，该事实有被告与花都市房地产管理局签订的退款协议为证.但被告在2000年1月10日收到花都市房地产管理局的退款后并没有将退款的情况告知原告，按被告自己的说法，被告是于2002年7月才向原告等户主发送信函告知原告有关退款的情况及处理意见，故原告知道权利被侵害的时间按被告的说法也只能从2002年7月起计算，被告称关

14、于税率调整而退税的情况广东省人民政府已于1997年发布文件，原告的权利受侵害应从1997年开始计算，原告现在才主张权利，已超过诉讼时效，因原告向房管部门主张权利和原告向被告主张权利不属同一法律关系，故被告辩称理据不足，不予采纳，原告要求被告退还被告在房管局代为收取的契税及劳务费，证据充分，予以支持。因被告收取房管局退回给原告的款项后占用了二年多的时间，故原告要求被告从200（）年1月10日起支付利息，理由充分，但利息应按中国人民银行同期外汇（港币）存款利率计算为宜，被告辩称原告要求支付利息没有法律依据，理由不充分，不予采纳。被告辩称原告欠其物业管理费、水电费，要求退还给原告的契税、劳务费与物业

15、管理费、水电费相折抵，因原告欠被告物业管理费、水电费属另一法律关系，本案不一并处理，被告可另行主张权利。故原审法院于2002年10月15日作出判决如下：一、被告广州市芙蓉花园房地产开发有限公司退回原告曾念礼、梁富雁契税及劳务费合共HK$3004.40元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。二、被告广州市芙蓉花园房地产开发有限公司从2000年1月10日起按中国人民银行同期外汇（港币）存款利率计付应退款HKS3004.40元的利息给原告曾念礼、梁富雁至付清款日止。案件受理费143元由被告负担。判后，广州市芙蓉花园房地产开发有限公司不服上诉至本院认为：一、被上诉人提起的诉讼已超过诉讼时效。1997年9月30日和1998年6月10日广东省人民政府分别发出关于我省契税适用税率的通知与广东省契税实施办法,明确我省的契税适用税率为3%,被上诉人应当知道其主张权利的时间应从1998年起计算，至其起诉时已超过了诉讼时效。二、被上诉人已用默示的方式同意上诉人作转款抵扣处理。由于被上诉人拖欠物业管理费等，上诉人曾发信函给被上诉人，提出将有关款项与物业管理费等进行转款抵扣，