聊城星光国际项目定位与核心价值分析报告.docx

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1、聊城星光国际项目定位与核心价值分析一、项目总定位本项目定位于以市中心和未来商务核心地段、公寓品质与升值潜力为核心价值，以聊城地区中高收入和辐射周边县区高收入人士为目标客户的高档、高品质公寓。1 .产品定位项目定位于以项目地段优势、公寓品质和整体形象为核心的聊城首个（新一代）高档公寓项目。2 .市场策略重新策划和推广项目品质和形象，努力打造项目差异化优势和挖掘潜在需求。广告采用形象推广与新闻炒作、活动营销等实效推广相结合，以产品策略与价格策略相结合的市场策略的高档住宅项目O项目核心价值分析(-)公寓部分八大卖点：3 .位置优势星光国际是聊城新地标型建筑，最高的板式建筑，临近正在建设中的占地近千亩

2、的人民广场文化公园，位置地段优势明显。升值潜力巨大，星光国际紧邻人民广场，位于市中心核心地段，具有不可复制的地段优势，新经济决定新的商务核心区将在此形成，并产生巨大的商业机会和就业人群。是聊城最具升值潜力的发展区域。周边环境相当成熟，长途汽车总站、人民广场、新东方广场、聊百、医院、酒店、学校、多条公交线路都步行几分钟即可到达。生活极为方便，成熟社区的优势非常明显。聊城首个五星级高级公寓品质，外观简洁，风格现代，极具国际风格的质感立面，雍容气派，堪称城市经典建筑。4 .公寓品质优势星光国际是聊城首个星级高档公寓，拥有聊城最新规划，最高标准的公寓品质，名牌电梯、全智能化配置、星级物业管理、外立面现

3、代等，决定了项目的形象、档次与升值潜力。在国外，最好的住宅区就是别墅和公寓，是富人聚居的地方，是城市的富人区，也是身份的象征。多层住宅，在香港、上海叫“唐楼”，意为比较落伍的住宅，没有电梯，外立面过几年就显得灰暗、陈旧，而且随着城市化进程的加快，多层就如城市里的平房，很快就被淹没在城市高楼大厦之中。物以类聚，人以群分。高级公寓汇聚财富与精英，社区景观环境重要，而社区人文环境更重要，“孟母三迁”的古典与故事即是证明。5 .市场稀缺优势公寓项目在聊城不多，星光国际是聊城首个高档公寓，而高档公寓一定要在市中心、核心地段（临近人民广场），高档公寓以地段、稀缺、不可复制决定了项目投资价值和升值潜力。同时

4、也是客户身份、地位的象征，是富人聚居的区域。高档公寓也不可能在郊区，郊区可以无限扩大，目前聊城普通住宅有IOO多个，地段可则又可复制，许多客户都是第二、第三次置业，在麦垛层，则是重复投资。6 .投资价值，升值潜力。高档公寓以地段、稀缺、不可复制决定了项目投资价值和升值潜力，其投资价值和升值潜力都不是多层可比的。郊区可以无限扩大，而市、中心的土地资源有限，核心地段不可能复制。不要再买多层重复投资，东昌湖边的住宅，完全可以复制更好的规划、环境、户型，而地段却不可复制。从投资价值来看，郊区住宅出租、转让很难，投资价值很难实现，而公寓在市中心核心地段，由于地段、产品的稀缺性,既可以居住，商务、办公都可

5、以，具有极强的投资价值。5 .价格比较优势任何项目不可能有绝对的价格优势项目，项目开发成本是基本因素，同时开发商都要获得利润，市场是价格的决定因素。相比于多层，高级公寓品质提高很多，市场升值潜力优势明显，是身份地位的象征，但价格相差才200-300元/疔，总价增加2-3万，月还增加100多元。想比于东昌湖边项目，价格优势明显，并且品质更好，聊城市第一个高级公寓，五星级标准,升值潜力大。6 .户型优势许多家庭在三年或五年前已经拥一套或二套住宅，但是，都是普通住宅，至今在社区环境、配套设施及户型结构方面已显陈旧和过时。 星光国际公寓是聊城规划最新、配套功能完善、户型最好的产品设计，采用最近比较流行

6、的设计理念。 客厅从以前的过厅到今天带落地观景阳台、层高3米的超大空间，主卧室带衣帽间、带主卫从功能和舒适性方面全面提升，全通透落地窗、外飘窗、中西厨、双卫生间、落地观景阳台设计，完全新设计、新住宅概念充分体现了居室的气派、豪华、时尚、舒适，从功能和舒适性方面全面提升。7 .准现房优势准现房发售，置业投资没有任何风险。与期房相比，期房风险太大，现在经济过热，宏观政策调整，银行已经停止新项目贷款，如果开放商实力不够，期房风险更大。与先房相比，现房一般设计陈旧，管理不善，或是卖剩下的户型，更谈不上升值。8 .开发商实力优势，品牌铸就辉煌，实力信誉保证山东聊城星光房地产开发有限公司是以一个以房地产开

7、发为主的集团公司，公司一直秉承”诚信为本、服务社会”的经营理念，积极参与聊城市住宅小区的建设，在对客户生活方式和追求价值的理解基础上，把握客户的需求，力求处处设计精心、追求完美，打造最适宜人居的精品社区。公司以“信誉第一、客户至上、诚信为本、锐意创新”的开发理念，先后开发了振兴路商业街、星光芙蓉苑、星海家园、“星光国际公寓”等项目，受到客户广泛的认同。经过多年积累，星光地产确定了在聊城房地产业的地位和良好的品牌形象。是聊城房地产开发企业龙头企业之一，连年名列行业前三名。（二）写字楼六大卖点1 .产品稀缺（差异化）优势2 写字楼产品在聊城市场很少，而随着聊城经济的快速发展，加上聊城对周边地区的辐

8、射，而未来2-3年整个商务的发展和商务环境的形成，衍生了大量商务办公需求，目前市场总体供应较少。3 写字楼产品从20、30平米到近千平米的整层办公空间，既能满足大公司所需豪华宽敞的办公环境，也非常适合中小型公司不断发展壮大的需求，首付不到一万元，月供二、三百元就可有拥有自己的办公空间，极具市场投资价值和升值潜力。4 .位置优势地段决定升值潜力，星光国际中心位于市中心核心地段，周边香江光彩大市场、新东方广场、水城中街、星光国际商业大道，以及建设中的宜家家具、鸿顺新天地等几百万平米的商圈中心，是聊城未来的核心商务区，具有不可替代的地段优势。地段决定最低的办公成本，位于市中心核心地段，几大商圈核心位

9、置，拥有最便利的交通和最完善的商务配套，企业在此办公，能够以最低的办公成本和最短的时间实现最大的商业价值。地段反映一个公司的实力、形象，星光国际中心临近人民广场，是未来聊城的核心商务中心，全面提升公司形象和实力。5 .价格优势写字楼均价仅1440元f,比住宅价格还低，投资价值与升值潜力巨大，抗跌抗风险能力强。只不过这个升值潜力需要3-5年时间充分体现出来，在房地产一定是有周期性的，不像股票，今天买，明天卖，短期交易，相对市场风险也大。6 .升值潜力优势地段决定升值潜力，写字楼与商务产品升值潜力远远超过住宅，价格超低，升值空间大，预留客户升值空间。我们预测在2005年至少升值20%在三年内达到3

10、000元f以上。买写字楼就是买原始股，聊城的住宅相比于2、3年前已经升值了60-80%,而商务产品随着经济的发展、商务的成熟，聊城会迎来写字楼炒作、升值的巨大市场和机会。7 .产品优势星光国际中心，开辟真正意义上的生态办公，引入了全新的“DIY”式商务办公理念，在北京、上海非常流行。产品全部毛坯、简单格局，简单装饰的“DIY”做法。可以发挥无限创意空间，让每个公司每个创业公司自己发挥，发挥自己的个性、公司的个性，防止每个公司都一样。全部自己设计自己装饰。引入全新的弹性化DIY空间组合，既能满足大公司所需豪华宽敞的办公环境，也非常适合中小型公司不断发展壮大的需求，无论格局大小，一切随你而定。8 .现房优势即买即住，现房发售，没有任何置业风险。首付7、8千元起，月供2、3百元，完全现房，即买即租，极具市场投资价值和升值潜力。即刻拥有自己的办公空间，开始一个崭新的企业形象、办公环境。