2022建筑装饰行业-税惠政策落地加速公募REITs市场扩容.docx

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1、行业跟踪报告1、REITs繁荣发展，税惠核心地位凸显-3-1.1、 REITs模式久经市场考验，美国及亚太市场快速增长-3-1.2、 成熟REITs制度，彰显税收中性原则-4-2、他山之石：美国及亚太地区REITs税收政策-7-2.1、 美国：税惠推动REITs繁荣发展、全球领先-7-2.2、 新加坡：税惠助力S-REITs具备全球化竞争优势-12-2.3、 香港：税负洼地，REITs税惠锦上添花-13-3、借鉴境外税收经验，我国REITs税惠政策有望加码-15-3.1、 我国“公募+ABS”REITs模式，拆解税务分析-15-3.2、 所得税优惠政策落地，加速REITs市场扩容-18-3.3

2、、 “三人行，必有我师”，国内税惠政策有望进一步完善-19-4、趋势展望和投资建议：继续看好公募REITs市场前景，重视公募REITs对企也估值重塑作用-21-图目录图1、20112019年全球REITs市值变化（单位：亿美元）-4-图2、美国REITs管理结构-4-图3、日本J-REITs管理结构-4-图4、新加坡REITs管理结构-5-图5、香港REITs管理结构-5-图6、1962-1967年美国公开交易REITs市值（单位：百万美元）-7-月7、1982-1989年美国权益型REITs市值与抵押型REITs市值变化（单位：亿美兀）-8-图8、伞形合伙房地产投资信托（UPREITs）结构

3、-9-图9、伞形多重合地产投资信托（DOWNREITs）结构-10-图10、1990-1999年美国权益型REITs与抵押型REITs市值及数量（单位：亿美元；个）-10-图11、新加坡REITs上市规模及个数（单位：S$；个）-13-图12、香港REITs市值规模及个数（单位：亿港元；个）-14-图13、指引规定的“公募基金+ABS”产品结构示意图-16-图14、税务视角下的基础设施REITs生命周期-17-表目录表1、美国及亚太地区REITs制度对比-5-表2、美国国内税收法对享受税收优惠的REITs产品要求-7-表3、税收改革法案核心内容及影响-8-表4、美国历年投资于RELP与REIT

4、s的金额变化（单位：10亿美元）-9- 表5、伞形合伙房地产投资信托（UPREITs）结构优缺点-10- 表6、减税与就业法案实施前后个人所得税及企业所得税对比-11- 表7、美国REITs税收政策-11表8、新加坡REITs税收政策-13-表9、香港REITs税收政策-14-表10、中国REITs税收汇总-18-表11、中国REITs税收与境外国家及地区对比-19-报告正文事件：2022年1月29日，财政部、国家税务总局发布2022年第3号公告关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告（以下简称3号公告），对基础设施领域不动产投资信托基金试点有关企业所得税政策作出明确

5、：设立基础设施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理，即项目公司取得基础设施资产的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定；原始权益人取得项目公司股权的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定。原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税。基础设施REITs设立阶段，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。其中，对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得

6、税。原始权益人通过二级市场认购（增持）该基础设施REITs份额，按照先进先出原则认定优先处置战略配售份额。针对财政部、国家税务总局发布的3号公告，我们首先梳理了境外成熟REITs市场的制度，发现REITs制度中核心要素具有明显共性，其中成熟REITs市场均保持了税收中性原则，这是推动REITs繁荣发展的核心驱动力；其次，我们进一步分析了美国及亚太地区成熟REITs市场的税收优惠政策，并对我国现行REITs税收政策进行了拆解分析，之后将我国税收政策与美国、新加坡、中国香港等地的税收政策进行了对比分析，研究发现我国REITs政策还缺乏专项税收制度、整体税负较重、存在重复征税等问题，对REITs发展

7、形成一定障碍，政府适时推出3号公告，可以有效降低REITs中资产重组、设立两个环节的原始权益人的重组成本以及因税收因素承担的现金流压力，有利于鼓励和促进更多企也积极参与基础设施REITs试点。同时，税收优惠政策的发存，向外界传达了积极的信号，体现了政府做大做强REITs的决心，我们乐观预计2022年仍是政策大年，涉及REITs中运营、分配的税惠政策有望陆续得以完善，形成支撑REITs的税收体系，驱动我国REITs加速发展。1、REITs繁荣发展，税惠核心地位凸显LI、REITs模式久经市场考验，美国及亚太市场快速增长全球REITs发展逾60年，应用遍布成熟及新兴市场。REITs于1960年起源

8、于美国房地产市场，随后拓展至不同行业和不同国家及地区，当前在美国、日本、澳大利亚等发达地区以及泰国、印度等新兴市场均得到快速发展。近年来美国及亚太市场快速增长,显著拉动整体。市场格局逐步趋于强者恒强“。2011-2019年全球RETIs市值从7900亿美元大幅增长164%至2.09万亿美元,同期美国、亚太欧洲I、泛拉美、泛非洲市场涨幅分别为195%、175%市值规模大致呈现正相关性，判断市场逐步显露马太效应，即在应用越成熟的市场，REITs模式越得到社会认可，从而进一步获得政策推动、新产品上市和估值提升。图1、201L2019年全球REITs市值变化（单位：亿美元）20112019资料来源：B

9、loomberg,兴业证券经济与金融研究院整理L2、成熟REITs制度,彰显税收中性原则REITs健康发展，制度先行。美国公司制管理结构为主，REITs制度成熟。美国REITs可以为公司制或信托制，且目前大部分为公司制REITso公司制的优点在于组织结构稳定，管理专业化强。从结构上看，持有人即股东出资获得REITs的股份，REITs持有不动产标的，并获取其稳定的经营收入。日本REITs在组织结构上通常是公司制，采用外部管理模式。J-REITs均为外部管理模式，即与资产管理公司签订合约，对J-REITs旗下不动产进行管理。新加坡REITs通常采取的是契约制，投资人持有的是REITs的信托份额。契

10、约制的优点在于所有当事方权利义务明确。香港REITs只能以信托形式成立,且需要在港交所上市流通。大多REITs会通过设立SPV的方式获取更多税收优惠。图2、美国REITs管理结构图3、日本JREITs管理结构资料来源：公开资料，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公开资料，兴业证券经济与金融研究院整理图4、新加坡REITs管理结构图5、香港REITs管资料来源：公开资料，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公开资料，兴业证券经济与金融研究院整理表1、美国及亚太地区REITs制度对比项目美国日本新加坡香港主体性质公司制为主公司制单位投资信托单位信托，可通过SPV持有强制上市非强制非强制强制强

11、制大股东持股比例至少100个股东；前五大股权集中度不得超过50%若上市，前10大股权集中度少于75%,前十大以外超过1000个股东至少25%的份额由5(X)个以上的股东持有无投资于不动产的资产75%上市75%；非上市95%75%要求主要投资于不动产来源于不动产的收入上市75%；非城无90%无分散化要求无无无无投资行为禁止禁止拥有发行方证券超过10%份额或自身5%总资产不得拥有其他企业超过50%的股份开发投资限制开发投资不得超过总资产的10%：不得投资闲置土地杠杆率无无45%45%利息倍数无无无无融资渠道无只能向合格的机构投资者贷款无无租金收入分配90%90%90%90%资本利得分配无要求90%

12、无要求按发行说明书REITs租金收入税负分红部分免所得税分红部分免所得税分红部分免所得税差饷、印花税、直接拥有不动产交房产税，间接拥有SPV交利润税，从SPV得到的股利免税REITs物业出售税负分红部分免所得税有印花税，分红部分免所得税免所得税印花税、利得税投资者租金收入分红税负所得税所得税阴鹦戴嬲耀税免税投资者物业出售分红税负所得税所得税朴捌投笨声嬲麴税免税投资者售出REITs利得税负资本利得税与分红相同的税率免税免税资料来源:中国REITs制度的特征与实现路径，兴业证券经济与金融研究院整理不同国家对REITs的法律规定各有差异，但核心要素具有明显共性。法的出发点判断，各国REITs框架是基

13、本一致的，即：构造一个因受税收优惠的收入传递证券，在REITs层面，符合一定条件免征所得税。设立REITs的目的更多是为了让中小投资者享受不动产投资红利，具有普惠金融的性质，同时向资本市场提供新的融资方秦，促进不动产各个子行业发展。对美国成熟REITs制度以及亚太地区基本成熟REITs制度进行梳理，其核心要素具有明显的共性：不动产聚焦、权益型、强制分配、税收优惠，其中税收优惠成为REITs快速发展的强大驱动力。REITs税收中性的原则，税惠政策多种多样，成为REITs发展核心驱动力。美国、日本、新加坡、中国香港等均保持了税收中性的原则，其中美国、日本、新加坡免除REITs对于租金收入等一般性收

14、入分红部分的所得税，避免了投资者的现金流被双重征税。不同国家对于REITS将物业出售的增值部分采取不同的分配政策和税收政策，如美国、新加坡未对物业出售的增值部分设定强制分配的要求，而日本则有着很高的强制分配比例。投资者层面的税收优惠政策是一个重要的外延问题，为了促进REITs市场的发展，中国香港对REITs投资者的股利和利得免税，新加坡则对个人投资者给予免税。总之，各个国家在保持税收中性原则下，对REITs、投资者税收政策不尽相同，但都注重对REITs给予不同程度的税收优惠，调动发起人、投资人积极参与REITs,成为REITs发展的主要驱动力。行业跟踪报告资料来源：中国REITs操作手册，兴业证券经济与金融研究院整理2、他山之石：美国及亚太地区REITs2.1、美国：税惠推动REITs繁荣发展、全球领先1960年美国国会修改国内税收法REITs正式登上人类历史发展的舞台。1960年美国国会通过修订国内税收法正式创立了REITs,该法将其定义为符合法定条件的一个公司、信托或非法人组织，规定可将其作为收入分配的一个渠道来处理，其分配给投资者的分红部分可以在所得税前予以扣除，减轻了REITs的税收负担，但当时更为盛行的是另一种投资产品，“房地产