【地产市场研报】房地产行业泛地产系列报告（一）：保障房那些事_市场营销策划_2022年地产行业市场研.docx

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1、国信证券GUOSEN SECURIDESPage 1行业研究证券研究报告一深度报告请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧房地产泛地产系列报告（一）超配（维持评级）2022年01月19日一年该行业与沪深300走势比较行业专题16.房地产（中信）沪深300保障房那些事0.5cmco b g 9oooooo、LLT-LT-LCMCMCMOJCMCM 存量9893万套，保障有效性有待提升相关研究报告：房地产行业双周报：保障性租赁住房建设加供70城房价涨幅持续回落一2022-01-17集中供地元年观察：格局重构，国央主导-2022-01-09房地产行业周报：保障房工作进一步推进，多城放宽公积金

2、贷款限制2022-01-05房地产2022年1月投资策略：重视行业阵痛期后的配置价值一一2021-12-30房地产行业周报：第三批集中供地全面收官多地发文支持合理购房需求2021-12-28截至2020年底，我国累计建设保障房9893万套，其中经济适用房2090万套，公租房2976万套，棚户区改造4787万套，两限房12万套，共有产权房28万套。但是，由于：1.多数经适房已转为商品房，脱离了保障市场；2.占半壁江山的棚改不能增加保障房净供给；3.对外来人口的保障不足，我国保障房的有效性有待提升。保障性租赁住房是阻力最小，效果最直接的保障方式，预计在相当长时期内都是保障房的主要形式。,累计投入资

3、金181万亿元，棚改占比58%2009年至2020年间，保障房建设资金投入合计18.1万亿元，其中政府财政投入6.2万亿元，公积金增值收益投入0.45万亿元，银行贷款投入11.4万亿元。棚改相关投入为10.5万亿元，占比58%,非棚改保障房投入为7.6万亿元，占比41%。证券分析师：任鹤电话：010-88005315E-MAIL：renhe证券投资咨询执业资落定书编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷电话：0755-81981019E-MAIL： wangyuelei证券投资咨询执业济能证书编码：S0980520030001联系人：王静电话：021-60893314E-MAIL：

4、 wangjing20,累计保障房投资额134万亿元，棚改占比69%总量方面，2009年至2020年间，保障房累计落地投资额为13.4万亿元,其中棚改相关投资额为9.3万亿元，占比69%,非棚改保障房投资额4.1万亿元，占比31%o 保障房对房地产投资的拉动如何？或可忽略不计粗略估算，2022年保障性租赁住房建设对房地产投资的拉动不超过1.7%0但考虑到：1.保障性租赁住房并非全部来自新建；2.开工当年投资并不能全部落地；3.保障房投资有一部分已经计入了房地产投资，因此，保障性租赁住房建设对房地产投资的拉动几乎可以忽略不计。 投资建议：保障性租赁房难撑大局，地产支撑作用难以替代2022年，保障

5、性租赁住房建设对房地产投资的拉动作用几乎可以忽略不计,很难起到“稳经济”的作用，“稳经济仍然离不开房地产开发行业，预计春节后会有更多的支持性政策出台，以稳定房地产投资。2021年的房地产行业经历了阵痛期，按揭控制和预售资金监管是导火线，底层原因是过度“快周转”导致的经营稳定性下降。阵痛期后，开发模式将回归古典时代”，行业内卷减弱，拿地利润修复，稳健型房企将迎来更大的成长空间,精品型房企也将迎来价值重估。推荐保利地产、金地集团、招商积余、保利物业。作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此

6、声明1代码，额付-，粒盘（兀）总市值_（亿兀）EPSPE评级2020E2021E2020E2021E600048.SH保利发展买入15.3518372.562.786.05.5600383.SH金地集团买入12.915802.462.705.24.8001914.SZ招商积余买入19.172080.540.7135.527.06049.HK保利物业买入48.322671.582.0630.623.5资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测全球视野本土智慧请务必阅读正文之后的免责条款部分国信证券GUOSEN SECURITIESPage 3内容目录中国保障房发展历程4经济适用房：2013年以后

7、逐步取消，存量约2000万套5两限房：个别城市的尝试，07年至10年是建设高峰6共有产权房：年均供应约7万套，市场接受度一般7廉租房/公租房：当前出租型保障房的主要形式7保障性租赁住房：保障房的未来8存量：棚改占半壁江山，公租房占比三成9过往住房保障体系的不足10发展方向：从出售到出租，从本地到外来11保障房资金来源分析12政府性投入：十年累计投入6.2万亿,地方投入占比为68%12政府性投入：住房公积金相关投入13社会性投入：银行贷款13资金平衡测算14如何理解资金投入与落地投资额的缺口？16保障房对投资的拉动如何?或可忽略不计16上限估算：拉动房地产投资1.7%16详细分析：拉动作用或可忽

8、略不计17投资建议：保障性租赁房难撑大局，地产支撑作用难以替代18国信证券投资评级20分析师承诺20风险提不20证券投资咨询业务的说明20请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧qp国信证券厂 GUOSEN SECURITIESPage #图表目录图1：中国保障房发展历程4图2：中国保障房体系5图3：经济适用房建设节奏（单位：万套）6图4:十一五北京市两限房新开工套数（单位：万套）7图5：北京市两限房开工面积与新房销售面积（单位：万平方米）7图6：中国廉租房/公租房历年开工套数（单位：万套）8图7：十四五期间保障性租赁住房开工节奏9图8：中国历年保障房开工套数及结构（单位：万套）9图9

9、：保障房累计开工比例10图10：出售型与出租型保障房开工比例变化10图11：棚改与非棚改开工比例变化10图12:棚改实物安置与货币安置比例变化10图13：出售型与出租型保障房开工比例变化11图14:部分城市土地财政依赖度11图15:2019年人均住宅建筑面积已接近40而（单位：ma）12图16：流动人口结构与总人口结构明显不同12图17:保障房财政投入及增速（单位：亿元）12图18:保障房财政投入中央与地方的支出比例12图19：部分住房公积金增值收益用于公租房建设（单位：亿元）13图20:保障房银行贷款及增速（单位：亿元）14图21：保障房贷款中棚改与非棚改的比例14图22:保障房资金投入结构

10、14图23：历年保障房资金投入结构（单位：亿元）15图24:历年保障房资金投入比例15图25：建筑工程投资价格指数16图26：历年保障房投资额及增速（单位：亿元）16图27：历年保障房投资结构（单位：亿元）16图28：历年棚改与非棚改投资占比16图29：开工套数与投资额之间无明显相关性（单位：万套，亿元）18表1：各类保障房简介5请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧国信证券GUOSEN SECURITIESPage 9保障性住房，是对政策性住房的统称（亦称保障性安居工程），是指政府为了解决中低收入阶层的住房问题，由政府直接投资兴建或由政府以一定方式对建房机构提供补助、由建房机构建设

11、，并以较低的价格或租金向中低收入家庭进行出售或出租的住房。我国的住房保障制度与住房市场化改革同步推出，并直伴随我国房地产市场的发展。在不同的阶段，保障性住房的侧重点有所不同。自1998年住房商品化至今，我国已探索和发展过包括经济适用房、廉租房、公租房、两限房、棚户区改造等多种住房保障方式。党的十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,2020年12月中央经济工作会议首次提出“高度重视保障性租赁住房建设”,随后一系列政策陆续出台，保障性租赁住房逐渐成为未来保障房建设的重点方向。中国保障房发展历程我国保障房整体上可分为出售型和出租型两类，出售型保障房包括经济适用房、两限

12、房和共有产权房，出租型保障房包括廉租房、公租房和新推出的保障性租赁住房。请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧图1:中国保障房发展历程累计开工V：万套保不区然*住房Wi：i（28*雷产权房1iHsol2020两用房199419982007201020132014资料来源:国务院,财政部,发改委，住建部,审计署,国信证券经济研究所整理图2：中国保障房体系保障房体系出悠型棚改出租型资料来源:国务院，国信证券经济研究所整理表1:各类保障房简介推出时间土地来源保障对象本地具有一定支面积限制出售限制资金来源政府暂借资金、开发发展现状建设高峰是99年经济适用房1994划拨付能力的中低收不超过60

13、平方米满五年可上市交易主体的自筹资金、银至05笫13年开入家庭行贷款和预售资金开发主体的自筹资始逐步取消。两限房2007出让本地中等收入家基本在90平方米满五年可上市交易金、银行贷款和预售庭以下资金本地/外地具有满定年限可上市开发主体的自筹资试点中，各地政共有产权房2014(2007)出让定支付能力的中无明确规定交易（部分城市对交金、银行贷款和预售策差异较大，市低收入人群易对象有限制）资金财政预算、专项补场接受程度一般廉租房1998划拨本地低收入家庭不超过50平方米/助、住房公积金增值收益、上地出让净收益、社会捐赠、社会保障资金2014年期与公租房并轨财政拨款、银行贷2014年后出租型公租房2010划拨“夹心层（不限不翊过60平方米/款、住房公枳金贷保障房的主要形）小地）款、土地出让净收益中央资金补助、税收