【地产市场研报】房地产行业专题报告：需求侧的六种工具_市场营销策划_2022年地产行业市场研报合集.docx

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1、中信证券卜citicsrcuRiTirs需求侧的六种工具房地产行业专题报告I202234中信证券研究部核心观点陈聪首席基疝设施和现代服务产业分析师S1010510120047张全国房地产和物业服务联席首席分析师S1010517050001李宗儒房地产和物业服务分析师S1010521070008房地产和物业服务行业这篇报告详细分析了在当前市场环境之下，需求侧有哪些政策工具可以使用，可能如何使用。我们认为，销售复苏是解决房地产市场一系列问题的起点，2022年3月将成为政策较为密集的窗口期。I房地产市场的调整带来诸多问题，销售复苏是解决这些问题的起点。我们认为，房价的持续下跌、销售的不断调整，会带来

2、包括企业信用问题、房屋交付问题、政府性基金收入问题、产业链上下游企业生存问题等诸多挑战。仅以供给侧的手段不足以解决这一问题，债权人、购房者、开发企业无法在零和博弈中维持原有市场秩序。我们相信，销售恢复是解决问题的起点，只有销售恢复才有可能推动资产盘活、开发有序进行。因此，我们认为未来一段时间的政策重点，在于从各领域托底需求，以求商品房交易的复苏。I差别化住房信贷政策的优化空间较大。我们认为，落实首套刚需购房者的优惠利率，加快放款；在既有政策之外进一步加大首套刚需，尤其是外来落户人员的住房信贷支持力度；适当重新定义首套房，将部分城市贷款还清的改善性置业视同首套房待遇，都可能是未来差别化住房信贷政

3、策优化的空间。我们相信，按揭贷款利率有望继续快速下降。I多条件可能推动限价结构性微调。为了提升土地出让吸引力，一些地方已经提升了部分项目的挂牌一手限价。长久而言，我们认为高端商品化住房的限价也有逐渐打开的可能性。二手限价是最新的调控政策，对二手房市场房价压制作用立竿见影。我们认为，在深圳等地二手房价格明显大幅调整的背景之下，二手房市场的交易管制有望淡化，交易效率有望提升。I货币化安置可能进入新的阶段。历史上，棚改货币化曾是启动低线城市需求的重要手段。我们注意到，郑州等地开始积极加大货币化安置力度，货币化安置仍然是消化库存的好办法。当然，未来货币化安置的力度，还要取决于配套信贷投放的力度。除了以

4、上工具之外，我们认为在限购标准、普通住宅认定标准（交易税）、人才引入标准等领域，政策也有调整的空间。I风险提示：我们认为，政策拐点、销售拐点和信用拐点并不会同时出现。中低信用公司面临的缩表风险仍然较大。I抓住政策机遇期，看好蓝筹开发商。我们总结历史经验表明，A股地产公司的整体表现和政策趋势高度相关。我们认为，未来一段时间仍是政策较为宽松的周期，继续看好地产开发板块，推荐保利发展、金地集团、万科A、招商蛇口、华润置地、滨江集团和绿城中国。证券研究报告请务必阅读正文之后的免责条款房地产行业专题报告I 2022.3.4重点公司盈利预测、估值及投资评级公司名称股价EPS(元)22E23EPE(x)评级

5、（交易币种）20A21E20A21E22E23E万科A买入19.493.573.052.972.955.56.46.66.6万科企业买入18.323.573.052.972.954.24.95.05.0招商蛇口买入14.591.551.321.321.339.411.111.010.9保利发展买入17.112.422.302.562.617.17.46.76.5金地集团买入13.812.302.102.031.966.06.66.87.1龙湖集团买入40.803.083.513.844.1910.89.48.67.9旭辉控股集团买入5.380.910.870.910.914.85.04.84.

6、8碧桂园买入5.721.401.411.251.133.33.33.74.1华润置地买入38.003.383.874.414.979.18.07.06.2滨江集团买入6.650.750.880.940.958.97.67.17.0绿城中国买入12.001.521.641.881.896.45.95.25.2资料来源：Wind,中信证券研究部预测注：股价为2022年3月3日收盘价证券研究报告请务必阅读正文之后的免责条款房地产和物业服务行业专题报告I 2022.3.4目录I销售恢复是解决问题的起点3供给侧资金腾挪无法根本上解决问题3销售恢复是解决行业问题的起点4郑州一并不特殊的一个案例4I优化限购

7、空间较大，但出台或谨慎5限购政策步步加码5理论放松空间很大，但实际优化可能慎重推进7差止住电崔伟政第的倩伊为同装+7差别化住房信贷政策的初心7差别化住房政策优化的三个方向9I限价有结构性松动的空间10限价政策一需求限制的高级表现形式10多条件可能推动限价逐步放开1213131416I货币化安置可能进入新的阶段棚改货币化是拉动上一轮需求复苏的关键货币化安置仍可能是启动需求的关键I普通住宅认定标准有扩大的空间弓IJj1VAu18I风险提示：区别政策拐点、销售拐点和信用拐点19请务必阅读正文之后的免责条款部分1020I主抓政策机遇期，看好蓝筹开发企业插图目录图1：杭州历史上的限购措施7图2：历史上按

8、揭贷款利率超过LPR（基准利率）幅度与销售的关系（）9图3：个人住房贷款余额及同比：万亿元10图4：销售额增长和住房信贷投放增长10图5：2013-2022年棚改实际开工套数（万套）13图6：20132017年棚改货币化安置比例13图7：全国公共财政支出用于棚户区改造的金额（亿元）14图8：抵押补充贷款（PSL）期末余额变动（亿元）14图11：地方本级政府性基金收入（左轴，亿元）和增速（右轴，%）15图12：土地出让收入占地方本级政府性基金收入比例15图13：杭州历史人口及人才政策19表格目录表1：一些城市过去12个月的新房销售套数同比3表2：房地产行业目前面临的问题和挑战4表3：郑州促进房地

9、产行业良性循环和健康发展的通知详解4表4：株洲房地产市场平稳健康发展长效机制“一城一策”工作方案5表5：2014年各城市放松限购的时间6表6：各城市限购政策一览表6表7：中央政府层面的差别化住房信贷政策调整一览表8表8：、I；八、城市目刖的首付比例8表9：典型城市的土地出让限价10表10：长沙市限价商品住房销售价格计算程序及公式表11表11：各地二手住房成交参考价格机制的主要内容11表12：杭州出让土地的限价水平（为考虑配建及持有等）12表13：2014年以来政策端关于棚改货币化安置的引导方向变化14表14：部分城市的按揭利率：2022年2月15表15：上海二手房交易税费16表16：房屋转让增

10、值税（原营业税）的要求17表17：部分城市2016年以来增值税免税年限的调整17表18：深圳普通住宅认定标准的变迁17表19：近两年部分城市人口或人才政策列举18图20：代表企业2021年PE水平（中低信用公司越跌越贵）20表21：估值表20表22：地产行业基本复盘21房地产行业销售处于低谷，部分企业出现信用问题，地方政府性基金收入大幅下降，部分区域出现房价明显下降，一些公司的项目不能如期交付。在此背景之下，房地产政策求稳意图明显。我们认为，要解决一系列问题，例如投资增速问题、土地出让问题、房地产企业信用问题，根本前提在于稳住商品房销售。当前需求侧政策空间广阔，确实可以在短期内扭转市场局面持续

11、严重恶化的局面。I销售恢复是解决问题的起点供给侧资金腾挪无法根本上解决问题房地产行业面临的问题不少，其中比较紧迫的，又包括开发企业房屋无法如期交付和信用违约之下债权人的权益保护问题。例如，市场热议的放宽预售监管。实际上，预售监管是在风险环境之下保护消费者权益的最后防线，地方加强预售监管的原因是注意到开发企业可能动用预售房款，导致项目无法如期竣工。从全局来看，大量无法按期交付的项目存在充分说明预售监管并不存在整体性过于严格的问题（不否认可能存在个别问题）。如果指望系统性释放被监管的预售资金，等于承认为了债权人的利益可以牺牲买房人的利益我们这违反政策基本逻辑。再如，能否通过推动资产负债表比较健康的

12、企业发起并购项目，来化解资金困难企业的问题呢？我们认为，资产负债表健康的企业，历史上融资成本就比较低，开展并购并无资金的阻力，只有并购项目本身吸引力的问题。如果资金困难的企业按照市场价格出让项目，在目前冷清的市况之下可能对高信用企业没有吸引力。如果资金困难企业大幅打折出让项目，又可能导致债务无法全额清偿。所以，除了并购合作项目等案例外，并购市场尚有待回暖。总而言之，在房屋终端销售持续降温，企业经营性回款趋势性下降时，无论如何腾挪供给侧，都很难解决行业整体投资动力不足，企业个体还款能力不足的问题。表1：一些城市过去12个月的新房销售套数同比2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月

13、2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月北京213%37%-1%77%52%14%-14%77%10%-29%-23%-9%上海125%73%17%45%1%22%-12%-6%13%-3%2%29%广州140%57%15%-36%-10%-14%-38%-35%-8%-4%-43%-29%深如51%11%-5%-2%-13%18%-36%40%-33%-29%-52%-30%杭州95%41%69%0%26%34%44%25%62%48%5%-55%南京182%118%39%55%-19%54%-5%-32%-30%-7%-4%18%武汉221%221%72%61%43%38%14%40%-29%