【地产市场研报】房地产行业土地前沿系列（五）：2021稳地价2022稳成交_市场营销策划_2022.docx

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1、请务必闻读正文之后的免责条款部分股票研究行业专题研究房地产评级：增持上次评级：增持2022.01.202021稳地价，2022稳成交土地前沿系列（五）谢皓宇（分析师）白淑媛（分析师）单戈（分析师）010-83939826021-38675923010-83939827证书编号xiehaoyuSO88O518010002baishuyuanS0880518010004shangeS088052I110001本报告导读：流拍率先增后降,国企央企托底明显；溢价率下行趋势难挡后两轮底价成交成主流；土拍遇冷后供应递减房企拿地也趋于理性；为促交易土拍规则从严到松。摘要：流拍率先增后降，国企央企托底明显。土

2、拍市场由第一轮火爆到第二轮冷淡后在第三轮稍有回温：第一轮只有42%的城市存在流拍现象，第二轮100%的城市存在流拍现象且有五成城市的流拍率超过50%,第三轮城市流拍的比例下降为75%且只有22%的城市的流拍率超过50%o相较第一轮后两轮民企参与度大幅减少，国企央企托底现象在二三轮尤为明显。在当前的融资环境和房地产市场行情下,民企更倾向于将有限资金投入确定性高回报的地块。为了防止地块相关报告房地产“一”型走势的2022年2022.01.17房地产保交楼式收并购，出清和重估加速2022.01.11房地产项目交叉渗透影响并购贷款，稳增长催生新预期2022.01.09房地产2022,“优质”的定义扩散

3、2022.01.03房地产供应缩减四成，市场有所问暖2021.12.30大面积流拍，大部分城市依托地方国资平台对相对低价值地块证券研究报告进行大范围的“兜底”拿地。溢价率下行趋势难挡，后两轮底价成交成主流。第一轮最高溢价率高于15%的城市占比高达80%,随后二三轮中所有城市的最高溢价率均不高于15%,原因是政策上调低了溢价率的上限以及房企拿地拿地较少。十二城的土拍底价成交占比均呈现上升趋势，相较第一轮只有3个城市底价成交占比超过50%,第二轮和第三轮便上升到9个、10个城市，与国企央企托底现象吻合。 为促交易,土拍规则从严到松。第一轮土拍的火爆，使得不少城市纷纷上调第二轮土拍的规则，但是伴随第

4、二轮土拍的大规模流拍以及民营房企参与度的大幅降低，大部分城市又纷纷调低第三轮土拍规则，主要围绕房企资质、资金要求以及配建比例三个方面进行放松：降低参拍房企资质，取消竞拍地块数量限制；降保证金比例和首付比例，延长土地款分期；取消竞自持，降低配建比例。 2022年契机与难题并存。2021年在22个重点城市推出“两集中”土地政策，旨在各地探索限地价、竞配建、竞自持等稳地价的目标，引导住宅用地市场理性竞争，也为2022年留下契机与难题：城投拿地转合作，或为民企回血的重要契机；配建保障性租赁住房成“标配”，房企盈利面临承压；非住用地在增加，产业+拿地将是招拍挂之外的重要补充。推荐港股中的中国金茂、融创中

5、国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，受益我爱我家，同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。o国泰君安证券GUOTAI JUNAN SECURITIES行业专题研究目录1. 2021年稳地价：土地溢价下行，民企拿地谨慎31.1. 流拍率先增后降，个别城市地价调低促成交31.2. 首轮民营房企积极，二三轮国企央企托底明显41.3. 溢价率下行趋势难挡，后两轮底价成交成主流51.4. 土拍遇冷后供应递减，50%城市成交超过2020年72. 为促交易，规则从严到松92.1. 降低

6、参拍房企资质，取消竞拍地块数量限制92.2. 降保证金比例和首付比例，延长土地款分期92.3. 取消竞自持，降低配建比例93. 2022年稳成交：契机与难题并存103.1. 城投拿地转合作，或为民企回血的重要契机103.2. 配建保障性租赁住房成“标配”，房企盈利面临承压113.3. 非住用地在增加，产业+拿地将是招拍挂之外的重要补充.134. 投资建议155. 风险提示15请务必闻读正文之后的免责条款部分3 of 17O,国泰君安证券，一aGUOTAIJUNANSECURITIES仃业专就研究1. 2021年稳地价：土地溢价下行，民企拿地谨慎2021年22城三轮土拍已经结束，我们选取了京津冀

7、、长三角、珠三角、中部和西部为代表的12个重点城市进行分析，发现土拍市场第一轮最为火爆，溢价率也是最高，随后“恒大”等事件的债务违约出现，金融机构对房企的融资再次收紧，再到对交易资金的监管，第二轮土拍哪怕是延迟开始后也挡不住流拍率的大幅提升，随后第三轮土拍开始大范围放松规则，央企国资平台托底明显。第三轮在对房企购地自有资金来源审查和禁马甲等要求不变的背景下，对房企开发资质、地块保证金比例、配建和品质要求、土地款缴纳时间等方面有所放松，降低了房企参拍资质和资金门槛，提高部分回炉地块的利润空间，但是民营房企的拿地意愿依然谨慎。与前两轮相比，第三批集中供地在土地挂牌数量、土地成交数量、成交金额上均低

8、于前两次，而尽管第三批集中供地多城释放了“友好”信号，但整体来看，民营房企拿地趋于谨慎，集中供地综合溢价率仍持续走低,不足第二批次溢价率的一半。1.1. 流拍率先增后降，个别城市地价调低促成交十二城中除了合肥和沈阳(流拍率逐轮上升),其他十城流拍率均是先增后降，土拍市场由第一轮火爆到第二轮冷淡后在第三轮稍有回温。十二城中，第一轮只有42%的城市存在流拍现象，第二轮10()%的城市存在流拍现象且有五成城市的流拍率超过50%,第三轮城市流拍的比例下降为75%且只有22%的城市的流拍率超过50%。整体来看，流拍率先增后降，第三轮稍有回温，主要因为笫一轮土拍政策相较第一轮明显提升门槛，但第三轮土拍政策

9、又开始放松导致。以流拍率降幅最大的杭州为例，杭州市第一、二、三轮土拍流拍率分别为0%、55%、0%,第三轮骤降55pcto杭州在第三轮取消了第二轮的“竞品质+现房销售”而转为“定品质”，而且降低拿地房企资质门槛,取消一年以上房产开发资质要求。同时取消了竞买地块的数量限制，由5块放宽为不设限。地块溢价率由15%卜.调至10%,拿地房企成本缩减，拿地积极性增高，使得市场回温明显。表1:土拍市场由第一轮火爆到第二轮冷淡后在第三轮稍有回温城市第一轮第二轮第三轮先增后降北京0%60%15%上海0%15%0%深圳0%5%0%广州13%52%24%杭州0%55%0%南京0%23%2%苏州0%14%4%成都0

10、%31%18%天津22%34%18%长沙8%66%12%逐轮递增合肥33%53%64%请务必闻读正文之后的免责条款部分4 of 17国泰君安证券GUOTAI JUNAN SECURITIES12%59%行业专题研究-70%数据来源：各地方城市住建局，国泰君安证券研究为降低流拍率扭转冷淡的土拍市场个别城市在第三轮土拍调低部分项目起拍价。降地价和取消新房限价都是为了增加拿地房企的利润空间，调动房企拿地积极性。但是从集中供地结果来看，只有少数城市选择调低部分地价，更多的还是通过松绑其他规则例如取消新房限价来促成土地交易。例如广州第三轮集中供地细则调整中，像番禺、白云的“回炉”地块,地价下降了1200

11、元至3200元/平方米不等（不扣除配建）。苏州木渎板块向来“盛产地王”，第三轮木渎板块一宗地由合润地产底价15500元/平方米竞得，而近两年中铁、国瑞、金茂等众多房企拿下的地块，楼面价普遍在2.4万2.89万元/平方米不等。表2：第三轮土拍,个别城市调低部分项目地价城市地块位置拿地房企第三轮起拍地价（万元再平）溢价率地价下调幅度苏州吴中区木渎镇苏州合润房地产1.550%1万元/平米广州白云区均禾街地块广州地铁1.950%2300元/平米数据来源：各地方城市住建局，国泰君安证券研究1.2. 首轮民营房企积极，二三轮国企央企托底明显相较第一轮,后两轮民企参与度大幅减少,国企央企托底现象在二三轮尤为

12、明显。在当前紧张的融资环境和房地产去化率下行的行情下，民企更倾向于将有限资金投入确定性高回报的地块，尤其针对交易资金的监管出台后，民企拿地积极性。为了防止地块大面积流拍，大部分城市依托地方国资平台对相对低价值地块进行大范围的“兜底”拿地。以广州和南京为例，广州三轮国企央企拿地比例分别为52%,61%,92%,广州第三轮流拍率降低近三成的原因在于国企央企托底。南京三轮国企央企拿地比例分别为59%,73%,82%,第三轮流拍率降低近两成的原因在于国企央企托底。请务必阅读正文之后的免责条款部分5 of 17图7杭州、广州和南京三轮土拍国企央企拿地占比大幅提升数据来源：各地方城市住建局，国泰君安证券研

13、究国泰君安证券GUOTAI JUNAN SECURITIES行业专题研究以上海为例，第一轮土拍总成交金额前十有卓越、碧桂园、中骏、大华等近一半是民企；到第二轮前十，都是国企或者民企和国企共同拿地，例如路劲、象屿和招商蛇口，仁恒和越秀，浙江荣盛和临港经发集团；到第三轮前十，国资平台港城集团、金桥集团、安徽高速、浦东土地控股、浦发集团等纷纷现身托底。表3：民营房企积极参与第一轮,央企和国资平台纷纷现身第二轮第一轮成交金额TOP10第二轮成交金额TOP10第三轮成交金额TOP101保利发展路劲&象屿&招商蛇口招商蛇口2卓越置业仁恒&越秀港城集团3碧桂园临港经发集团&浙江荣盛金桥集团4中建上海城建象屿招商江苏师山联合体5金地保利置业安徽高速6光明地产上海徐房集团金茂联合体7招商蛇口上海城投置地招商&南山8首创置业复地浦东土地控股&海港新城9中骏雅戈尔置业浦发集团10大华临港新城&上实城开建发数据来源：各地方城市住建局，国泰君安证券研究以南京为例，第一轮土拍成交额前十还能看到新城控股、新希望、银城集团、卓越、正荣多家民营房企的身影；到第二轮前十，央企中海外、保利、