【地产市场研报】房地产行业12月行业动态报告：销售环比连续两月为正一季度为配置佳期_市场营销策划_.docx

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1、中国银河证券研究院CHINAGALAXYSECURITIES销售环比连续两月为正,一季度为配置佳期房地产行业证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明12月行业动态报告推荐(维持评级)核心观点:12月销售同比降幅扩大、环比连续两月为正。2021年12月，30城新房销售面积同比增速-22.79%,环比增速16.16机分一二三线城市来看,同比方面，12月一、二、三线成交面积增量分别为-20.56%/-9.52%/-45.30%；环比方面，一、二、三线增速分别为12.44%/27.29%/-1.78%从目前的政策表态来看,需求和供给端的支持力度加大，对“失速”的基本面进行托底，但考

2、虑到风险事件的消化和购房信心的恢复需要时间，销售的恢复较以往时间也要长一些，预计明年二季度企稳，22年全国商品房销售额同比增速在-7.7%左右。去化周期略降整体库存不高。十大城市的存销比为11.16,较上月-0.54,去化周期环比-4.62%,同比+12.61%,随着市场销售修复,去化周期略降。一、二线城市存销比分别为8.69、13.37,分别较上月-0.46、-0.55o 政策底部已过，暖风徐徐吹来。9月以来政策对房地产的表态一贯且偏暖，我们认为政策底已过，未来政策落地有以下几个方面：1)“房住不炒”基调不变，“大放水”式宽松难再现；2)对首套和改善型住房加强信贷支持，或在首付比例、利率、购

3、房规则等方面一城一策；3)加强对房企融资支持；4)各地方有更大的自主权进行政策调整，未来“限涨”和“限跌”并行，“调控”和“调整”并行。 央企国企和优质民企财务健康、信用较强。从财务角度来看，行业风险指标整体健康，优质龙头房企在风险指标的测算卜表现优异；从偿债压力角度来看，未来三年偿债压力递减，2022年上半年偿债压力较大，下半年有所缓释，房企信用分层逻辑加强。分析师王秋衡S:(8610)80927726口：wangqiuheng_yj分析师登记编码:S0130520050006特别鸣谢:实习生张曦相对沪深300表现图沙次300加址产3心)相关研究【银河地产】行业动态报告销售同、环比均改善，一

4、行两会释放积极信号一11月行.业动态报告 物业管理：普增向分化转变依赖向独立过渡。从重点跟踪的22家公司来看，21H1业绩继续高增，增速与体量无明显挂钩；高合管比尽显业绩确定性；第三方外拓比例持续增加，逐步走向独立运营。物管板块仍属于黄金赛道，21年的并购热潮也预示行业规模扩张和资源整合进入新阶段，增值服务的发展为高成长持续赋能，地产政策缓解带来布局时机。 投资建议：短期维度，政策偏暖推动估值提升。目前处于“基本面底”+“政策底”的组合，政策逐步从信贷端过度到需求端，之前压制估值的关键因素得到缓释，板块目前“低估值、低仓位、高股息”的特征具备足够的安全边际和弹性，我们认为今年四季度到明年一季度

5、是配置的最佳窗口期。中长期维度，在集中度提升和盈利企稳预期下，管理优异、融资通畅、多元化发展的“三好房企”将享有更高的估值溢价。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、招商蛇口(001979)、新城控股(601155).金科股份(000656)；建议关注优质物业管理公司：招商积余(001914)、碧桂园服务(6098.HK)、华润万象生活(1209.HK)、旭【银河地产】行业动态报告银I市场持续低热房地产税或将加速落地10月行业动态报告【银河地产】行业动态报告“金九”销售旺季转淡，央行释放维稳信号-9月行业动态报告【银河地

6、产】行业动态报告8月销售同、环比均大幅下降，二次集中供地将迎来高峰-8月行业动态报告【银河地产】行业动态报告7月销售市场降温，物管板块回调带来布局机会-7月行业动态报告【银河地产】行业动态报告6月销售降温符合预期，第二批土地集中供应拉开帷幕-6月行业动态报告【银河地产】行业动态报告_5月销伟热度环比微降，首批土拍城市热度分化-5月行业动态报告辉永升服务(1995.HK)、金科服务(9666.HK)、新大正(002968)。风险提示：风险事件发酵超预期、融资环境改善不及预期的风险。【银河地产】行业动态报告市场销售热度微降一季度杠杆率下降月行业动态报告中国银河证券研究院CHINA GALAXY S

7、ECURITIES行业动态报告/房地产行业一、行业基本面情况跟踪1（一）12月销售同比降幅扩大、环比连续两月为正11、12月市场销售区域分化明显，三线城市销售压力最大12.去化周期略降，整体库存不高2（二）二轮土拍落幕，民企拿地收缩，第三批土拍规则放松3（三）公司信用分析：央企国企和优质民企财务健康、信用较强51、从财务角度看风险：行业风险指标整体健康，优等生”经营稳健52、从中资美元债看风险：2022年上半年偿债压力较大，房企信用分层8二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段10（一）中国房地产将告别暴涨时代，进入平稳健康发展时期10/、人口增速放缓，老龄化结构加剧，三胎政策

8、放开1（）2、中国城市化已进入后半程，市场转向中速高质量发展阶段113、房地产市场逐渐向存量阶段过渡，存量市场规模大，机遇丰富13（二）政策底部已过，暖风徐徐吹来13/、本轮地产周期的周期性减弱，政策工具“松”少“紧”多132、政策底部已过，暖风徐徐吹来14三、物业管理行业：普增向分化转变，依赖向独立过渡18（一）资本市场回顾：上市热潮接近尾声，跌多涨少，估值分化181、上市最佳窗口期已过，分化效应进一步凸显182、2021年板块表现跌多涨少，新股破发增多，估值分化持续19（二）从2021年中报看行业最新发展191、物管公司2/业绩继续高增，增速与体量无明显挂钩192、高合管比尽显高确定性20

9、3、物管企业正逐步走向独立经营，第三方外拓和增值服务比例增加27（三）仍属黄金赛道，并购热潮预示发展新阶段22/、高增长目标支撑高估值222、全国化布局加速，聚焦城市群243、物业管理行业并购规模大幅增长，头部企业扩张加速25四、房地产行业在资本市场中的表现情况26（-）房企迎来平台化发展，“估值+业绩”双提升261、房企布局呈现多元化，平台型房企将享受业绩+估值双提升262、1年期LPR下调5个基点，5年期以上20连平28（二）目前房地产行业PE处于历史底部区域，向上修复空间较大281、房地产板块PE、PB估值比较282、房地产板块与各行业PE、PB估值比较293、物业管理版块市场表现294

10、、物管个股表现30五、投资建议30六、风险提示31请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。中国银河证券研究院CHINA GALAXY SECURITIES行业动态报告/房地产行业-、行业基本面情况跟踪（一）12月销售同比降幅扩大、环比连续两月为正1、12月市场销售区域分化明显,三线城市销售压力最大2021年12月，30城新房销售面积为1582.61万平方米，同比增速-22.79%,环比增速16.16%,成交套数为148081套，同比增速为-24.33%,环比增速为7.33%。本月成交面积和套数同比降幅较11月有所扩大，环比连续两个月为正。从目前的政策表态来看，需求和供给端的支持力度加

11、大，对“失速”的基本面进行托底，但考虑到风险事件的消化和购房信心的恢复需要时间，销售的恢复较以往时间也要长一些，预计明年二季度企稳，22年全国商品房销售额同比增速在7.7%左右。分一二三线城市来看，同比方面，12月单月一、二、三线成交面积同比增长分别为-20.56%/-9.52%/-15.30%；环比方面，一、二、三线增速分别为12.44M27.29%/-1.78船一、二线城市成交环比有所回升，成交较11月进一步改善，但一线同比增速降幅扩大、二线降幅收窄，销售修复还有一段路要走，而三线城市销售压力依旧最大，同比、环比增速均持续走低，未来区域间的分化将继续拉开。请务必阅读正文最后的中国银河证券股

12、份公司免责声明。3图2：30大中城市新房成交套数情况（套）图1:30大中城市新房成交面积情况（万平方米）2015-122016-082017-012017-122()18-082019-()42019-122020-082021-012021-12资料来源：Wind,中国银河证券研究院300,000250,000200,00()150,000100,00050,000030大中城市:商品房成交套数:当月值2015-122016-082017-042017-122018-082019-042019-122020-082021-042021-12资料来源：Wind,中国银河证券研究院图4：重点一二

13、三线城市成交面积环比（%）资料来源：Wind,中国银河证券研究院2-去化周期略降,整体库存不高截至2021年12月31H,十大城市的存销比为11.16,较上月-0.54,去化周期环比-4.62乐同比+12.61%,随着市场销售修复，去化周期略降，整体库存不高。分线来看，一、二线城市存销比分别为8.69、13.37,分别较上月-0.46、3.55,一线城市去化周期显著低于二线城市。图5：十大城市可售面积及存销比图6： 一线4城可售面积及存销比战4城可例面积1万平方米）I大城“可科而枳（万平力.米）卜大城犷：商品宿存销比（而枳）：力月值资料来源：Wind,中国银河证券研究院1,0003.5003.0002, 5002.0001,5001.0005000I大城巾：商M历存销比（而枳）：纹城4”当月值201816111210“20ZT-Z902-NZ70Z9ESJ6一9?61?819081 &9011ZT9 一90 资料来源：Wind,中国银河证券研究院图7：二线6城可售面积及存销比Z二Z90eZ70Z90SZ72负料来源：Wind,中国银河证券研究院图8: 22城第二批集中供地供应量图9： 22城第二批集中供地成交情况（1 ）第：批成交纯筑面枳（b /j） 假交金额亿元）资料来源：中指研究院，中国银河证券研究院资料来源：中指研究院，中国银河证券研究院