【地产市场研报】房地产行业地产杂谈系列之二十九：按揭利率下行还有多少空间_市场营销策划_2022年地.docx

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1、请通过合法途径获取本公司研究报告.如经由未经许可的渠道获得研究报告.请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容行业报告平安证券地产杂谈系列之二十九按揭利率下行还有多少空间房地产2022年02月22日强于大市（维持）行情走势图行业深度报告一沪深300指数一房地产相关研究报告报告行业动态跟踪报告地产地产杂谈系列之:十八：市信心仍待修复，政策圾待加大发力2022-01-24行业深度报告地产地产杂谈系列之:十匕收并购策暖风频出，短期放量仍待观察2022-01-21行业深度报告地产地产杂谈系列之二十四:新展模式探索之美日房企经营启示2022-01-04（行业点评.地产,收并购加速市场“出清”,行业格局有

2、望垂塑2021-12-20行业2022年度策略报告地产破困局,强新机2021-12-08（行业深度报告地产地产杂谈系列之二十二:经营财务视角下，国企民企之“殊途飞2021-11-10行业动态跟踪报告,地产地产杂谈系列之:十一:现金流压力犹存，盈利端持续承JR32021-11-02行业深度报告地产地产杂谈系列之十八：困局之下，地产政策及行业走向思考32021-09-21证券分析师杨侃投资咨询资格编号S1060514080002BQV514YANGKAN034研究助理王懂扬.殷证券从业资格编号S1060120070024WANGDONGYANG339平安观点： 按揭利率持续下行，放款速度加快。近期

3、荷泽、广州等地城市下调房贷利率，1月5年期LPR时隔21个月后再次下调。根据贝壳研究院数据，2022年1月重点监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.56%,二套利率为5.84%,均较上月回落8个基点，自2021年9点高点以来连续4个月下行；1月平均放款周期为50天，较上月缩短7天。整体来看，1月整体房贷利率和放款周期延续改善趋势。 基本面压力仍存，按揭端有望延续改善。尽管按揭端量价均有所改善，但1月新增居民中长期贷款同比仍降21%,2月前18天重点城市日均成交同比下降41.5%,市场下行压力仍存。我们判断未来市场修复路径将按照“政策一信贷一信心一楼市一房企一投资”的路径逐步修复，当前仍处

4、于政策转暖，提振信心的阶段，我们认为无论是预售金监管还是并购贷不计入“三条红线”等政策更多为纾困政策，盘活地产的核心仍在于销售端回暖带来经营端现金流改善，后续需求端政策仍须进一步发力。按揭利率作为需求端重要影响因素，未来有望延续改善。 按揭端潜在下行空间广阔，距历史低点超100bp。从央行数据来看，2021Q4全国个人按揭综合成本5.63%,为同期5年期LPR的1.21倍，上浮比例为2009年以来最高水平。对比2009Q2和2016Q3两轮低点，从绝对值差值、与同期基准价差、与基准相对比值差距，当前按揭利率对应平均下降空间分别为2.23pct和1.27pct,潜在下行空间依旧充足。按照总价10

5、0万、首付5成、按揭利率5.63%,30年按揭，按揭利率分别降10、30、50、100个bp,对应月供下降比例分别达1.1%、3.3%、5.4%和10.7%。 二季度为楼市重要观察窗口，需求端政策仍是关键。从2014-2015年、2018-2019年的经验来看，楼市销皆转正企稳大概滞后房贷利率下行约7个月左右。根据贝壳数据，2021年9月本轮按揭利率已经见顶，按照7个月左右滞后周期，理论上二季度销售有望逐步企稳。但是2014-2015年年我国仍处于快速城镇化过程，市场需求依旧旺盛，同时政策松绑力度较大；2018-2019年并未出现大规模的房企流动性危机；我们预计本轮小.场信心修复的时间或更长，

6、若后续需求端政策未有明显发力，叠加上年同期高基数，不排除销售端企稳进一步延后。 投资建议：持续关注政策端改善带来的板块估值修复，开发板块关注短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等；同时若后续需求端政策力度逐步加大，优质民企对应修复空间或更大，建议关注金科股份、新城控股、中南建设、龙光集团等。多元化业务方面，当前物管板块估值已至历史低位，尚加业绩期临近，性价比持续凸显，看好综合实力突出的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务等，以及轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。平登证书房地产-行业深度报告风险提示：1）供给充足性降低风险

7、：若地市持续遇冷，各房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、开工、投资、竣工等。2）房企大规模减值风险：若楼市去化压力超出预期，销售大幅以价换量，将带来部分前期高价地减值风险。3）政策呵护不及预期风险：若政策有效性不足，楼市调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。图表1重点覆盖标的及估值股票代码股票价格（元/股）EPSPE评级2022-2-212020A2021E2022E2023E2020A2021E2022E2023E万科A000002.SZ20.703.573.133.273.355.86.66.36.2推荐保利发展600048.SH16.342.

8、422.302.402.486.87.16.86.6推荐金地集团600383.SH13.492.302.102.212.325.96.46.15.8推荐招商蛇口001979.SZ14.111.552.152.462.769.16.65.75.1推荐新城控股601155.SH35.036.758.069.3610.585.24.33.73.3推荐金科股份000656.SZ5.161.321.421.621.813.93.63.22.9推荐中南建设000961.SZ4.091.851.911.951.962.22.12.12.1推荐天健集团000090.SZ6.540.801.031.161.28

9、8.26.35.65.1推荐龙光集团3380.HK3.142.362.532.692.851.31.21.21.1推荐碧桂园服务6098.HK42.380.801.271.922.8553.133.522.114.9推荐保利物业6049.HK45.071.221.531.902.3536.929.523.719.2推荐新城悦服务1755.HK12.030.520.771.111.5723.115.610.87.7推荐金科服务9666.HK33.080.951.742.704.0634.819.012.38.1推荐融创服务1516.HK6.770.190.410.680.9535.616.510

10、.07.1推荐星盛商业6668.HK3.070.120.180.250.3525.617.112.38.8推荐我爱我家000560.SZ3.250.130.230.270.3125.014.112.010.5推荐资料来源：wind,平安证券研究所请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，诂慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。3/15平登证到房地产行业深度报告正文目录一、 前言5二、 按揭端逐步改善，需求端政策仍须加大发力52.1 按揭利率逐步下行，放款速度加快52.2 基本面下行趋势未见缓解，二三线城市压力依旧62.3 政策端空间仍存，需求端须加大发力8三、 对

11、比前两轮低点，按揭利率下行空间广阔103.1 当前个人按揭利率上浮比例处历史高位103.2 对比历史低点，按揭利率潜在下行空间超100BP113.3 若按揭利率下行100bp,对应月供降幅达11%12二季度为楼市重要观察五、 未来展望与投资建议13六、 风险提示14消通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，清慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。5/15图表目录图表1重点覆盖标的及估值2图表2按揭利率持续回落，放款速度有所加快（放款周期为右轴，单位：天）5图表32022年1月全国5年期LPR报价下调5bp6图表41月居民中长期贷款依旧低迷6图表52022年1月克而

12、瑞百强房企单月销售跌幅进一步扩大7图表6各线城市日均成交走势图7图表7百城房价下跌占比城市逐步上升8图表8百城房价中三线城市房价压力持续加大8图表9目前各地政策松动方向9图表10核心城市最新限购政策依旧严格9图表112014年“930”新政、2015年“330”新政10图表12当前个人按揭利率绝对值仍处于历史较高水平（）10图表132021Q4个人按揭利率较5年期基准仍上浮21%,处于2009年以来新高11图表14当前房贷利率与历史主要低点对比11图表15不同情形下当前个人按揭利率相比历史低点对应下降空间（PCT）12图表16不同房贷利率下行空间对应月供下降幅度12图表172014-2015年

13、销售增速转正滞后房贷下行9个月13图表182018-2019年销售增速转正滞后房贷下行3-7个月13图表19信心提振带动销售回暖为扭转当前困局的关键14平登证耨房地产行业深度报告I-I一刖百近期多个城市下调首付比例、下调按揭利率，我们此前判断按揭端量价改善正逐步得到验证，那么后续按揭利率趋势如何，未来还有多大下行空间，楼市何时有望企稳，本篇报告将重点探讨以上问题。二.按揭端逐步改善，需求端政策仍须加大发力2.1 按揭利率逐步下行，放款速度加快近期荷泽、广州等地城市下调房贷利率，根据贝壳研究院数据，2022年1月重点监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.56%,二套利率为5.84%,均较上月回落8个基点，自2021年9月高点以来连续4个月下行；1月平均放款周期为50天，较上月缩短7天。整体来看，1月整体房贷利率和放款周期延续改善趋势。图表2按揭利率持续回落，放款速度有所加快（放款周期为右轴，单位