兰州新区物业管理办法（试行）（征求意见稿）.docx

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1、兰州新区物业管理办法（试行）（征求意见稿）第一条为了规范兰州新区物业管理活动，维护业主、物业服务人等物业管理各方的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的居住和工作环境，增强人民群众的获得感幸福感安全感，构建党建引领社区治理框架下共建共治共享的基层社会治理体系，根据中华人民共和国民法典物业管理条例甘肃省物业管理办法兰州市物业管理条例等法律、法规，结合兰州新区实际，制定本办法。第二条兰州新区范围内的物业服务活动及其监督管理，适用本办法。本办法所称物业服务活动，是指业主选聘物业服务人按照物业服务合同约定，在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等服务的活动

2、。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第三条建立中国共产党基层组织领导下的社区居（村）民委员会、物业管理委员会、业主委员会、物业服务人等协调运行机制。推动符合条件的物业服务人及时建立党组织；推动符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任物业管理委员会成员，鼓励业主委员会和物业服务人党组织负责人担任社区党组织兼职委员。社区（村）党组织引导业主中的党员积极参选物业管理委员会、业主委员会，通过法定程序担任其成员。鼓励社区内的机关、企事业单位、社会组织、志愿者等依法参与物业管理活动，共同构建和谐社区。第四条各园区应加强本范围内物业管理工作的领导，将物业服务纳入现代服务业发展规划，将物业管理纳入社区

3、服务体系建设规划和社会治理体系，促进物业管理规范和健康发展；明确中心社区（乡镇人民政府）承担指导和监督物业管理活动的工作机构和人员，保障工作经费。鼓励通过购买服务方式委托符合条件的物业服务人承担社区治理相关服务。第五条新区建立统一的智慧物业管理服务平台。各物业服务企业应运用数字化、智能化等新技术、新方法提高物业管理质量和服务水平，并将必要的信息上传新区智慧物业管理服务平台。第六条新区住房和城乡建设部门（以下简称“住建部门”）负责全新区物业管理活动的指导和监督管理工作，履行下列职责：（一）制定物业管理、专项维修资金管理制度并指导实施；（二）制定物业服务行业规范并监督实施；（三）制定物业服务人信用

4、评价办法并组织实施；（四）统筹、协调全新区物业管理培训与宣传工作；（五）负责智慧物业服务平台的建设、运行和维护；（六）制定小区物业服务质量评价制度并组织实施；（七）负责专项维修资金的监督管理；（八）法律、法规规定的其他职责。各园区住建部门负责本园区范围内物业管理活动的指导和监督管理工作，履行下列职责：（一）办理物业服务区域划分和物业服务项目备案；（二）办理前期物业服务合同和（临时）管理规约备案；（三）办理物业承接查验备案；（四）实施对专项维修资金的监督管理；（五）实施对物业服务人及从业人员的监督管理及信用评价；（六）组织中心社区（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、业主委员会及物业服务人培训；（

5、七）法律、法规规定的其他职责。第七条各有关行政主管部门应当在物业服务管理活动中履行下列职责：（一）市场监督管理部门负责对价格公示、违规收费、特种设备安全、市场计量等行为监督检查，督促落实安全生产主体责任，依法查处涉及特种设备安全和物业服务收费等违法行为；依法查处物业区域内锅炉烟尘、餐饮业油烟污染违法行为；（二）公安部门负责指导监督检查物业区域内居民小区的内部安全防范工作，督促健全安全防范制度，依法查处违反治安管理的违法行为；（三）应急管理部门负责指导和督促物业服务人履行消防安全职责，依法查处占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道及在物业区域内存放危险物品、妨害消防安全等违法行为，负责指

6、导、督促物业服务企业做好防洪及应急救援工作，消防救援机构负责具体实施；（四）城市管理部门负责对市容环境卫生工作的监督管理，依法查处私搭乱建、乱设摊点、乱贴乱画、损坏公共绿地、树木砍伐移植、违规饲养家禽家畜、随意倾倒垃圾杂物、不按规定进行垃圾分类投放等行为；（五）自然资源部门负责对建设项目规划变更的监督管理，依法查处违法建设行为；（六）生态环境部门负责指导环境保护工作，依法查处有关环境污染等违法行为；（七）发展改革部门负责制定和调整涉及实行政府指导价的物业服务收费标准，负责新能源设施的监督管理；（八）人民防空部门负责人防工程维护管理的监督检查，依法查处侵占、破坏、变相买卖人防工程等违法行为；（九

7、）民政部门负责指导社区居民委员会、村民委员会发挥对业主大会、业主委员会、物业管理委员会和物业服务人的指导和监督作用；指导社区居民委员会加强社区居家养老服务设施和社区管理服务设施的维护管理；（十）司法部门负责指导物业管理矛盾纠纷的人民调解，促进和谐社区建设；（十一）卫生健康部门负责突发公共卫生事件的预防和应对处置，指导传染病防治工作，对二次供水、现制现售饮用水等生活饮用水的卫生监督管理；（十二）水利部门负责区域内防洪的组织、协调、监督、指导工作；（十三）水、电、气、暖、通信等公共服务监管部门负责做好相关监督检查工作；其他有关行政主管部门按照各自职责，共同做好物业管理相关监督管理工作。供水、供电、

8、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位负责承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任。行业监管部门督促对尚未接管专业经营设施设备的住宅小区，具备接管条件时要尽快与房地产开发企业、物业服务企业或业主委员会办理相关专业经营设施的移交、接管工作。各园区管委会应当在各物业服务区域内显著位置公布有关行政主管部门负责的执法事项、联系单位、举报电话。第八条中心社区（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业服务活动的监督管理工作，履行以下职责：（一）组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立和业主委员会选举、换届；（二）指导、督促业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责；（三）

9、调解处理物业服务、管理纠纷，协调社区建设与物业管理的关系；（四）建立物业管理联席会议制度，协调处理物业服务、管理活动中的重大问题；（五）负责前期物业招标监督；（六）负责物业服务区域划分及物业服务项目初审备案；（七）负责物业承接查验的监督管理；（八）负责专项维修资金归集、使用的监督审核；（九）负责物业服务人及从业人员的监督管理及信用评价；（十）负责小区物业服务监督管理及质量评价；（十一）负责指导符合条件的物业管理委员会、业主委员会、物业服务人建立党的基层组织并有效开展工作。（十二）法律、法规规定的与物业管理活动相关的其他职责。居（村）民委员会具体指导物业服务人和业主委员会工作，根据需要设立物业管

10、理委员会，依法协助中心社区（乡镇人民政府）开展相关工作。业主大会、业主委员会和物业服务人应当支持、配合居（村）民委员会依法履行职责，接受居（村）民委员会的指导和监督。第九条物业服务行业组织应当接受城乡建设和交通管理局的指导和监督，加强行业自律管理，组织业务培训，规范行业经营行为，维护物业服务人的合法权益。第十条中华人民共和国民法典物业管理条例甘肃省物业管理办法兰州市物业管理条例对业主、业主组织和物业管理委员会，前期物业管理，物业管理，物业的使用和维护等有规定的，从其规定。相关规定与本管理办法不一致的，依照本办法执行。第十一条开展物业管理活动，应当依法保护业主、物业使用人的隐私和个人信息。建设单

11、位、物业服务人、业主委员会等在处理业主或者物业使用人个人信息时，应当遵循合法、正当、必要和诚信原则，不得泄露或将个人信息用于与物业管理无关的活动。第十二条同一物业服务区域内有两幢以上房屋的，可以根据业主大会的决定，以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表收集业主意见，协助业主委员会开展工作。业主代表的推选及表决办法应当在业主大会议事规则中约定。业主大会会议表决可以采用书面方式，也可以采用电子投票表决系统或者其他具备真实性和可追溯性的方式。采用电子投票进行表决的，投票平台须在中心社区（乡镇人民政府）指导监督下实施，且电子投票总数不得超过总投票数的三分之一。第十三条业主委员会是业主大会的执行机构，由

12、业主大会选举产生。业主委员会可以设置候补委员，人数不得超过业主委员会成员总人数的百分之五十。候补委员的资格、条件参照兰州市物业管理条例规定的业主委员会成员资格和条件，其选举产生、候补顺位、任职期限等事项在业主大会议事规则中约定。第十四条业主委员会组织召开业主大会会议或者业主大会临时会议，应当在会议召开前向所在地中心社区（乡镇人民政府）或者居（村）民委员会报告会议事项，听取意见并接受指导。会议召开时，中心社区（乡镇人民政府）和居（村）民委员会应派员参与指导。业主委员会应当将会议决定书面告知中心社区（乡镇人民政府）和居（村）民委员会，并在各物业服务区域内显著位置公示。第十五条业主委员会应当建立接待

13、工作制度，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。业主委员会应当建立工作记录制度，对业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同签订等重要事项如实记录，建立档案并妥善保管。业主有权查阅、复制，业主委员会不得拒绝。第十六条业主委员会成员应当依法履行职责，并接受业主监督。专有部分面积占比百分之二十以上且人数占比百分之二十以上的业主依法提出罢免业主委员会成员的，应当提出书面罢免理由，被提出罢免的业主委员会成员有权提出申辩意见，业主大会应当在听取罢免理由和申辩意见后依法作出决定。第十七条物业服务区域内符合下列情形之一的，可以申请组建物业管理委员会：（一）符合兰州市物业管理条例规定的召开首次业主大会会议情

14、形，经物业所在地中心社区（乡镇人民政府）指导后，不能选举产生业主委员会的；（二）业主委员会任期内，业主委员会成员不足总数的二分之一或者存在无法正常履行职责的其他情形，需要提前换届，经物业所在地中心社区（乡镇人民政府）组织后，不能选举产生新的业主委员会的；（三）业主委员会任期届满，不能选举产生新一届业主委员会的。具有前款情形之一的，专有部分面积占比百分之十以上的业主且人数占比百分之十以上的业主向中心社区（乡镇人民政府）提出书面申请，中心社区（乡镇人民政府）应当在收到书面申请后十日内进行核实是否符合组建物业管理委员会的情形。符合的，应当在收到书面申请后六十日内组建物业管理委员会；不符合的，应当告知

15、原因，并在该物业服务区域内显著位置公示。物业管理委员会代为履行业主委员会相应职责，组织业主共同决定物业管理事项，推进选举产生业主委员会。第十八条中心社区（乡镇人民政府）、公安派出所、居（村）民委员会应当派员参加物业管理委员会。物业管理委员会由七至十三人的单数组成，主任由中心社区（乡镇人民政府）代表或者居（村）民委员会代表担任。物业管理委员会中业主成员不得少于成员总数的百分之五十，业主成员的资格、条件参照兰州市物业管理条例业主委员会成员资格和条件。物业管理委员会的组建、职责、解散以及监督管理的具体办法，由新区城乡建设和交通管理局另行制定。第十九条在新区开展物业服务经营活动的物业企业，须在新区注册。第二十条新建物业实行物业交付承接查验制度。物业交付承接查验应当邀请买受人代表以及物业所在地园区住建部门、中心社区（乡镇人民政府）代表参加，可以聘请有关专业机构协助进行。建设单位应在开展物业交付承接查验十五个工作日前，向物业所在地园区住建部门提出确定买受人代表的书面请求。买受人代表人数一般不少于三人。园区住建部门受理书面请求三个工作日内，在新区网站公开买受人代表的报名通知。买受人代表由园区住建部门从公开报名的买受人中确定，未有买受人报名或者报名人数不足的，园区住建部门可以通过邀请方式确定买受人代表。园区住建部门应当在承接查验开展三个工作日前，确定买受人代表名单，并在新区网站进行公示。第