房企破产多种债权清偿顺序.docx

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1、随着市场持续深度下行，房企破产的案例也越来越多,如果是项目公司层面的破产那就更多了。我们知道，房地产本身就是一个高杠杆、高周转的经营模式，涉及的上下游各类债权尤其多。一旦房企暴雷或者走向破产，最为担忧的可能不是房企本身，而是那些上下游的各类债权人，包括购房者、供应商、施工单位、银行等金融机构、员工工资等等。我一个朋友是做总包的，他给我讲，他刚听说恒大暴雷的时候，彻夜无眠了好几天，一种无奈、焦虑、无力感蔓延全身。很多债权人还是想再挣扎一下，但是却不知从何做起，能想到的挺多就是去房企公司闹一闹，但最终发现却无济于事。房企一旦有意破产，相当于就是彻底摆烂了，几乎所有的应付款基本都不会再付了。往往处理

2、的大致思路就是，我这里有多少资产，总共多少债权，大家相互把这些资产分配完毕了事儿，股东也是不会再做任何投入了。资产能够盖住负债还好，如果盖不住，大家的债权就只有打折了，比如本来应该还10块的，最后只能拿到7块的资产。还有一个比较关键的点就在于，债权的处理是有先后顺序的，在先的债权优先处理，排在后的债权可能等到最后毛都拿不了了。今天我们就聊聊，当房企出现破产的时候，债权的清偿顺序是怎样的？供各位债权人参考。勖1拆迁类债权排在绝对优先的是拆迁类债权。主要依据在于拆迁安置补偿协议的签订时间早于抵押权、建设工程债权的产生；同时，这关系被拆迁人的生存权益及社会稳定。拆迁过程中，由开发商与被拆迁人签订拆迁

3、安置补偿协议，约定以房屋产权调换或现金的方式进行补偿。现实中拆迁安置房往往都是期房，房地产开发商在对原房屋进行拆迁后再行建设或者异地再建，中间隔着一段比较长的期限。若房地产公司破产，将直接导致被拆迁人的利益难以得到保障，甚至拆迁期间的过渡费、生活补贴等都无法获得，正常生活难以为继。所以，应当优先处理该类债权。购房债权就是那些签了销售合同买的期房，但还没拿到房子的购房者。购房债权和拆迁类债权一样，也是基于生存权至上的角度出发。各类债权人中，消费购房者往往处于弱势地位，且相较于其他债权，消费购房者债权一般被认定为居住权,是关系消费购房者基本生活保障的权利。因此购房者债权也是应该得到优先保障的。93

4、建设工程债权前面提到，房地产公司在项目建设过程中往往是“高周转、高杠杆、高负债”，资金短缺无法支付建设工程款的情况常有发生。房地产公司破产后，拖欠的建设工程款受偿顺位直接影响到建筑工人的工资发放问题。根据民法典第807条规定“享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权”。明确了承包人就建设工程折价或者拍卖价款优先受偿，且优先受偿权优于抵押权和其他债权。4担保债权房地产公司破产案件中往往需要大量资金，为了进行融资，房地产公司将土地、在建工程进行抵押，这就形成了担保债权。企业破产法第109条规定，对债务人（或破产人）的特定财产享有担保物权的人，可就该特定财产享有优先受偿的权利。上述担保物权主

5、要是指在破产程序前已经以债务人财产依法设定抵押、质押、留置措施的有担保的债权。前面讲到，建设工程债权优于抵押权和其他债权而劣后于被拆迁安置人债权、消费购房者债权，因此有特定财产担保的债权劣后于上述三类债权。勒5职工债权这里主要就是指欠付的员工工资等。说实话，职工债权的清偿顺序还是相对靠后的。前面几个债权基本是大类，房企的主要债权都在前面，一般清偿完前面几个债权后基本也所剩无几了。6税款债权这个主要就是房地产公司欠缴的各类税费。房地产公司当前这个环境下欠缴税费基本是家常便饭的事情，而且金额都十分巨大，尤其是以土增税、所得税为主。但金额再怎么大，相比民生来讲紧迫性仍然没那么强,因此排在了这个相对靠

6、后的位置。7普通债权这个也很好理解，相比于担保债权，普通债权就是那些没有担保的债权。比如税款滞纳金，还有员工理财这些，有债权但是没有任何担保。这类债权就最悲催了，排在了最后，能够得到清偿的概率估计就很低了。上面所列的7类债权基本就是我能想到的，房企最常见的债权。说实话，我们每一个人都不想看到有房企破产，因为随便一家房地产公司破产，涉及到的相关债权人成千上万，影响的家庭也是成千上万家。即使破产管理人介入，能够按上面的清偿顺序逐一清偿。但是所有的债权人几乎都只能拿到资产，而这些资产要么是价格已经严重高于市场水平，要么就是根本没有流动性的资产。排在前面的还好些，能够拿到一些好一点的资产；排在后面的估计就只能拿到一些渣渣了。所以整个破产清偿过程，我觉得是十分残忍和血腥的。即使我们任何一个人都无法阻挡时代的发展趋势，但是我还是卑微的希望，一切都可以不用发生。