头部房企成本费用控制的秘诀.docx

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1、目前全国房地产市场低迷，房企长期的利润已经降至了个位数，未来还会更低，唯一能拯救利润的只有成本。成本管控很难，但是无效成本的产生却非常容易。到底什么是无效成本？从狭义上来说，就是由于管理不善造成的不必要的成本增加。但是从广义上来讲，所有创造不了价值的投入都是无效成本。控制无效成本，就是向管理要效益。今天我们就来分析一下，项目无效成本产生的最主要原因是什么？以及如何去有效的进行全周期的无效成本管控？无效成本产生各个部门都有责任其实，成本本质上是一家房企整体经营的最终体现。投资拿地、营销定位、设计方案、招采、开发计划和施工管理，甚至是政策法规标准，以及像疫情这样的不可抗力，都会影响成本。这就让无效

2、成本的管控变得非常难。成本控制不住，往往各个部门都有责任。戳我，消除浪费，让无效成本“归零”一、项目拿地及定位阶段太盲目一是凭感觉决策，领导说了算，技术靠边站。二是盲目定位,脱离市场实际。三是为拿地而拿地，为储备而储备，拉到篮里就是菜，数据不好就靠修饰，做数字游戏。例如，某个区域公司，想要保持业绩的增量，但手头的资金又很有限，只能拿质量不高、竞争者相对少的地，虽然测算结果达不到集团层面拿地的运营指标，但公司领导为了求发展，通过压低成本、提高售价，来通过集团风控，取得了土地。最终项目开盘以后，由于目标售价过高，位置相对偏远，周边还有化工厂等不利因素，陷入滞销。最终导致亏本销售。这个阶段的失误，对

3、一个项目的利润和成本而言是灭顶之灾，等发现问题时候，往往已经是木已成舟，积重难返。二、设计端管控不力。一是方案要么过于激进，要么过于保守。有的项目方案过于标新立异。听凭设计师自由发挥，装饰性的构架过多，得房率低。甚至是过度强调美观，导致功能的缺失。而有的项目设计又过于保守，尤其是结构方面，过多的考虑风险预留。现在设计师往往任务多，没有时间精打细算，所以会选择保守一点的系数，设计可以高枕无忧，但项目的无效成本却因此而产生。二是设计失误。由于对地方性的规范了解不足，或是赶图造成的设计失误，也会造成项目产生大量的由变更引起的拆改费用。有些项目因为设计时间紧，一些详图等细节的工作就扔给了施工方，让他们

4、去设计出图，最终设计院盖个章就了事，这样往往就给施工方留下了获利的空间。三是审图不严。很多项目因为现在有政府审图这一关，自己的审图工作就不那么重视，甚至把出图前各个专业需要拍图的环节给省掉了，造成结构与建筑之间的碰撞，机电与建筑结构之间的碰撞，还有机电各个工种管线之间的碰撞时不时的发生。四是设计不同步。很多项目，建筑设计是一套思路，到了内装设计，又是另一套思路，造成后期砸墙、敲窗、改门洞，出现大量无效成本。五是限额设计执行不严格。一些设计师对相关限额指标研究不深，开发商也没有将相关限额设计指标转化成直观的设计条件，导致设计师不知道如何着手进行控制，往往到等施工图预算出具后才知道超限额了。设计是

5、龙头，成本的龙头没有控制好，那动态成本离目标成本就会谬之千里。三、采购端存在很多误区。一是招标规划不合理。致使中标后不能马上进场施工，超过了报价的有效期，或者使标段的划分不合理，界面模糊不清,工期的搭接无序。二是投标单位考察不严，致使投标人良莠不齐，中标后进场极不配合，中途退场。三是采用一次性报价、而且是以最低价中标的定标原则，又不设拦标价，导致低价中标，高价索赔。施工单位如果索赔不成就停工闹事。四是评定标不够充分，没有发现投标人在报价中的不平衡报价，也没有发现串标、围标现象和技术标中隐含的问题，导致中标价格偏高。招标采购过程的把控不严，将导致计划外成本增加及索赔风险。例如，某项目的总承包原中

6、标文件，确定开工时间是18年的7月20号，实际开工时间为19年的9月15号，有一年的时间差，期间正好遇到材料涨价，运输塔吊及井架的租赁费、钢管扣件均已大幅调整。根据合同工期以及不同时间点的市场价差，增加了成本将近140万元。四、施工端的管控失误有些地方政府的土政策比较多，强制执行重大的会议停工，环保检查的停工。环保防尘要求增加喷雾等措施，疫情防控要求增加防疫物资，都会导致目标成本的突破。也有些项目，施工管理弱，导致签证满天飞。比如无证施工引起的停窝工，工序未衔接好，导致停窝工；或是施工组织不合理，导致交叉施工出现失误，配套管线破坏已完绿化工程的情况等等，都很常见。甚至还有施工方不按图纸施工；施

7、工过程中，随意修改方案等等。还有初期工期延误后，导致后期的赶工，发生赶工费；施工场地的规划不合理，导致临设的多次搬迁等等，都会造成合约规划的突破、签证费用的增加、索赔费用的产生，最终导致目标成本的突破。施工阶段的管控失误，将会带来签证费用的增加、索赔费用的产生，最终导致合约规划的突破。例如，某项目的生活区大型设施，投标时是按照开发商的指定地方进行安排和报价。但是结果由于开发商的调整的开发的次序，原来搭建的地块没有等施工结束，就经过了多次搬迁，最终搬到距离项目5公里的政府指定地块，索赔费用高达600万。五、销售端的过度承诺很多项目在销售阶段，中途更改材料、变更面积功能，又没有及时去调整报规图。小

8、业主收房后发现局部与报规图不符，提出整改要求或索赔。还有些项目为了提升产品的竞争力，要求增加赠送面积，赠送面积不产生货值，却增加单位可售成本。销售阶段的过度承诺，产生了大量的索赔费用和违约金，既影响了品牌的口碑，又增加了项目的成本。例如，某项目报审图显示顶层屋顶为封闭的，其实实际是留了一个上门孔，这个闷顶空间是赠送给业主的，但是由于赠送的面积较多，结构含量指标增加，导致地上钢筋含量增加2.69KG混凝土含量增加O.023)3模板也增加了0.23每平方，合计增加了造价将近54元/平方。六、售后阶段也会有大量无效成本产生一些项目，在竣工验收时对一些质量缺陷来不及进行全面整改，只能带病交楼，交房后再

9、去维修。在质保期届满前，不做系统性的复查，等发现问题或者客户报修的时候，已经过了合同质保期，只能自掏腰包。还有些项目项目在利润结转后，还发生大量开支的情况。由于物业疏于管理和维护，导致相关部位和系统的年久失修，项目在移交业委会时，要重新的整改和修缮。售后阶段服务工作不到位，就会带来大量的索赔和维修费用，导致声誉受损、业主满意度下降。例如，某项目别墅区交房时，小业主维权提出景观效果太差,又投诉又上访，开发商只能妥协,对小区景观进行提升，增加了树植，消防的登高面改为彩色沥青，新增了台阶、花池、排水沟、挡土墙以及绿化品种等等，导致成本增加900多万,单方的成本达到200元/平方，差不多等于重做。既然

10、无效成本这么容易发生，那应该如何来对无效成本进行管控呢？无效成本管控的九大对策既然无效成本在各个环节都会发生，就必须从整体上来解决。要从全员重视、全成本管理、成本前置、图纸会审、限额设计、设计优化、采购招标、管理协同、费用管理和后评估管理，九个方面来入手。一、全员重视和全成本管理前面讲过成本是一家房企整体经营的最终体现，项目成本不是成本一个部门的事情，必须全员重视。首先老板要重视。运营部要从利润最大化的角度出发，去平衡成本和其他部门之间的矛盾和取舍。否则让成本部门去跨部门推动，一定是困难重重。其次要打破部门本位和壁垒，对各个部门都要有成本控制和指标要求，而且要与考核挂钩，形成人人讲成本的局面。

11、三是要有激励。营销卖出房子，只要达到指标或者超额指标都会得到奖励，成本如果控制在目标内，也应该奖励，而且对提出重大节省成本方案的个人和团队在实施落地后还应该重奖，这样才能形成人人控成本的企业文化。另外，也要同时调动设计院和投资咨询公司的积极性，鼓励他们要想办法节省成本，只要他们合理化的建议落地，并取得较大的成果，就应该予以奖励。二、成本前置75-95%的项目成本往往在项目决策和设计阶段就决定了，设计阶段的成本控制，才是项目成本控制的重点，也是无效成本出现的重灾区。戳我，消除浪费，让无效成本“归零”因此，成本管控要尽量前置。成本的前端控制是有杠杆效应,越往前杠杆是越明显。我甚至认为，成本控制的方

12、法论，由过去的核算计量型，过渡到目前普遍采用的目标管控型后，接下去应该向策划增值型发展。也就是更注重前端成本的策划，先定成本、再做设计。三、图纸会审设计费在项目总成本中只占2%左右，但它却影响和决定着项目75%以上的成本，所以不能把这75%的成本简单的交到别人手上，要对各个阶段的图纸进行严格的会审。要把大部分无效成本消灭在图纸上。可以借助数字化系统，在系统上进行碰撞检查和模拟施工，来找出矛盾点和及时调整设计。四、限额设计在项目决策方向正确了以后，对设计的控制和把握就决定了项目利润的多与少。行业标杆在很多年前就提出了设计阶段控制的7项指标，大家都很熟悉。关于控济枝木招标成本影Maewsfif11

13、kf1m*或本节妁=8元/空士禽：T)O1EM本Utt：7m*电工的也国典IrnJ个,品节约125um地下室就离：0.1Om成本力妁：5元/g住知W:TMOmIMh节均：24元m怆比：-0.010:观IXi1tt之中.硅比例：-1%成本节妁：0.62元7m，现在还要在7项指标的基础上，增加8项新的控制指标。设计舱段控制的八项指标1.容积率2.可售比3.赠送率4.装配率5.地下室人防面积6.车位配比7.体型系数8.墙地比容积率。不能简单的认为容积率越高越好，而是应该通过不同的业态组合比选，选择利润最大的方案。可售比。可售面积直接决定了项目的货值。赠送率。营销为了增加产品的附加值，往往会要求设计一

14、些飘窗、平台、夹层、挑空的封板、闷顶、地下储藏室等等,但是往往赠送面积越大，成本越高，边际际效应会递减，当赠送面积的成本超过售价的溢价时就得不偿失了。一定要控制在溢价不低于投入成本的1.5倍。装配率。现在一些地方政府对装配式建筑有扶持政策。不同装配方案，导致成本的增量在350-750元如何去争取政府的优惠政策和补贴，如何控制装配率以及完善装配方案，对项目的成本影响很大。S：都灯市装配式窿筑政偿及扑站班则M9nm4tW2018隼20%.20”隼30关以上KWW%.髭宝A70予岫皿K1iI道砥QK遢快皿5兔包塞,SMf1淳6O体Iff-3K365.讣贴IOOE1方兴广州2023年40%,2025年

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