新环境下房企成本管理新难点解决.docx
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1、今年已经受邀给多家地产企业做过企业成本内训I,民企有之,央国企亦有之,但可以清晰的感受出,今年央国企地产企业的管理变革之决心异常强烈不管是民营地产企业还是国有地产企业,从开发课程前的课程内容需求来看有个声音一直挥散不去几乎所有企业在提内训课程需求时都会感慨,现在的成本管理太难了,领导不重视成本、成本管理是成本部门的事情、成本总是超支、跨部门难协调、企业只讲品质忽略成本、成本部门工作量大人手不足、成本做多错多,难被认可等等这些固然是很多企业存在的现象,但这些都是表现,成本难以管理的实质是什么呢?如何解决这一顽疾呢?本文就带着大家来分析一下地产企业成本难以管理的深层原因以及解决策略题纲O1缺乏经营
2、思维02缺乏职能间的了解03缺乏有效协同机制04缺乏必要的管理工具01缺乏经营思维缺乏经营思维是老声常谈了,很多企业在倡导老板思维、主人翁精神等等,但大多停留在口号、号召层面,很少有企业会给员工进行深层解析我们先来看两张图2023年月百强房企单月业绩规模及同比变动201夕缉B2O2gM2O21*M120232023年月同比-BHRtt2019至2023年前7月百强房企单月业绩走势图数据来源:CR1C对比近五年百强房企单月业绩走势,很明显可以看出,2023年7月单月业绩规模已处于历年同期的最低水平,且已连续两个月处于近五年同期低位。从数据可以感受到阵阵凉风,更能反映出当下的地产行业大环境恶略程度
3、在此环境下以往的经营逻辑、经营模式都需要进行调整,对于企业的经营而言,成本又一次被推上了风口浪尖,呈现出前所未有的重要性我们从三个维度来进行分析:利润维度不SMfX成本.不变地产企业归根结底是一个盈利机构,没有盈利能力的企业最终会走向消亡,下图是在销售无法突破,土地已经获取的情况下,成本变动对利润的影响*购.!价Mf1.贷.H1ffi价格天花板19:利润空间藁成本.建安成本土地价格莫金成本.管理成本可以看出,如果某项目土地已经获取(地价固定)且存在限价(售价天花板)的情况下,项目最终的利润完全取决于开发过程中的成本变动,成本高则利润低,成本低则利润高。这种情况是绝大部分项目面对的情况,成本的高
4、低对于项目乃至企业的经营收益起着决定性的作用销售维度近期救楼市的政策出了不少,但更多的是从需求端的政策,如认房不认贷、部分地区取消限购等等,但对于售价的限制一直未见松动,也就是说项目销售价格受到政策以及市场的双重限制饮天花-U惊花籁实际的售价幡-IHft,1啊8日)mm不变开发成本.电安成本费金成本.It理成本开发成本.安成本吏金成本.管建成本不变从上图可以看出,当项目已经获取,如果要保证一定的利润回报,那么成本降低在售价端就会有更多的空间,可以灵活的采取降价、反利等手段促进销售活动拓展维度土地是房地产企业赖以生存的最基本的生产材料,每家房企都面临着地价高、竞争激烈的问题,我们来看下图mu价.
5、蹲管.蹲货.限商价格天花糠JS不sI利润空阊-不变利润空阍开发成本、建安成本资金成本.管理成本土地价格成本X地价f开发成本、建安成本资金成本.管理成本土地价格的,意价.、IRfi1Hffi价格天花板IS大多数情况下项目的售价受限价以及市场需求的因素是无法突破的,在保持一定的利润回报的前提下,成本越低,那么可以用来拿地的资金就会越充足,竞争力也就越强从上面的三个维度可以看出,无论是从拓展端、利润端还是销售端,成本的高低都起到决定性的作用,同时可以体现出成本管理关乎公司所有的人,并不是成本部门一个部门的事情,如果把成本管理的全部责任都推给成本部门,那么其他部门的工作也可能会遇到困境,公司的经营也会
6、受到冲击很多年前笔者还在一家标杆房企任职期间,有个刚需项目的设计方案中有很多外墙装饰线条,成本部门认为线条过多增加了成本,需要优化;设计部门认为需要做出项目的调性,不同意优化。双方一直争执不休,最终找到公司总经理进行协调,总经理问了一个问题房地产公司经营的目标是什么?,大家异口同声的说盈利,总经理接下来说的一句话影响我至今,他说既然我们的最终目的是盈利,那么对于地产企业而言,我们需要的是产品而不是作品,最终设计部门对方案进行了优化。从这个案例中可以清晰的看出经营思维的逻辑亚当斯密在国富论中阐述,人类社会发展的根本原因在于分工、协作和交换分工固然会带来精细化生产、效率的提升,但同时也会带来壁垒问
7、题,因为每个分工者都有各自的责任,不同分工者的责任之间往往存在互相限制的因素,这就会带来各自从自身利益出发形成的壁垒但如果大家都有经营思维,遇到问题算笔经营帐,我敢肯定绝对可以解决99%的职能壁垒问题大家都有经营思维,也会减少绝大部分的互相不理解、互相指责的情况02缺乏职能间的了解成本人经常抱怨,设计不配合工作,工程不配合工作等等诚然,在各职能配合过程中的确有人为因素影响,或者缺乏经营思维的因素影响,但还有很重要的一个原因是各个职能之间互不了解对方工作的目的、内容以及逻辑我们来看两个日常工作中常见的情形目标成本编制成本部门在编制项目目标成本时需要相关部门提资,也就是需要其他部门提供的相关资料来
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