设备保养作业指导书.docx

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1、第一部分第二部分:第三部分！第四部分第五部分:第六部分.第七部分.第八部分i第九部分第十部分第十一部分第十二部分第十三部分第十四部分第十五部分第十六部分第十七部分第十八部分第十九部分第二十部分：第二十一部分第二十二部分第二十三部分第二十四部分第二十五部分第二十六部分第二十七部分第二十八部分第二十九部分设备保养作业指导书设备保养作业指导书总目录设备保养规范29柴油发电机组保养标准39变压器保养标准41低压配电柜保养标准42水泵保养标准44发电机蓄电池保养标准45风机保养标准47变频控制柜保养标准49消火栓保养标准50火灾联动控制系统保养标准51公共广播系统保养标准53气体自动灭火控制系统保养标准

2、54疏散指示灯系统保养标准55防火卷闸门系统保养标准56风机、消防水泵控制柜保养标准57对讲报警系统保养标准58防盗监视系统保养标准59公共天线系统保养标准60停车场管理系统保养标准61巡更系统保养标准62周界防范系统保养标准63自动抄表系统保养标准64门禁系统保养标准65冷水机组保养标准67冷却塔保养标准68中央空调控制柜保养标准68空气处理机、新风机保养标准69空调水泵、阀门保养标准70避雷系统接地电阻测试规程72第三十部分潜水泵保养标准73第三十一部分质量记录74第一部分设备保养规范1O目的：指导工程组设备设施管理规范化,确保设备设施的完好率。2.0范围：适用于各项目设备设施保养工作。3

3、.0职责责任部门/岗位工作内容品质管理部负责对技术标准条款的解释说明，及时对此技术标准进行完善修订，确保此标准与国家相关技术规范的一致性管理处工程组负责收集国家相关技术规范和先进技术应用；按此技术标准对设备实施保养。4.0定义4.1本技术标准为公司设备设施日常运行、保养管理中应达到的要求。4.2各部门根据其设备设施状况和项目特点，参考此标准制订不低于本标准的相关操作、管理、保养作业指导书。4.3对新接管项目应以此技术标准为依据，以确保设备设施接管质量，规避管理风险。4. 4本技术标准未涉及到的按相关国家设备技术规范执行。5. 0方法和过程控制5.1 设备房管理标准：5.1.1 基本要求A.设备

4、房门上有相应设备房标识。B.设备房内照明足够，墙面平整、干燥、没有污迹，地面平坦、干燥、防滑、无积尘，物品摆放整齐，无杂物。C.设备现场的操作作业指导书齐全有效，各类设备维修检修记录完整。D.配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。E.设备房内的开关、阀门、单体设备等应有明显的状态标志。流体应有流向标识；重要或操作有危险的设备、部件应有警告标识。F.设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，设备的转动部位应有防护罩。G.设备完好，各类仪表使用正常无损坏，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确。H.所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。I.设备房管理制度、事故应急预案，设备操作作业流程、指引应上墙。5.12

5、设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，灭火器选择和配置数量标准（2公斤/只）燃烧特性、场合灭火器类型配置基准会所、过道走廊水型、泡沫、卤代烷型灭火器1只/20平米汽油、柴油、酒精等干粉泡沫二氧化碳灭火器1只/15平米配电房、带电设备干粉卤代烷二氧化碳灭火器1只/15平米A.地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上增加30%oB.如设有消火栓的，可相应减少30%。C.如设有灭火系统的，可相应减少50%。D.如设有消火栓和灭火系统的，可相应减少70%。E.一个灭火器配置场所配置的灭火器数量不应少于2只，每个设置点的灭火器不宜多于5只。5. 1.3设备房门应有“机房重地，非请勿进”

6、或类似的标识，并符合公司标识管理要求。5.1. 4设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。5.1.5重要设备房内应配置测量仪器，对环境的温、湿度进行检测，设备房内温度应低于40度，相对湿度应小于80%。5.1.6无人值守的设备房必须加锁，钥匙统一存放于锁匙箱内，并上锁管理。5.1.7设备表面无积尘、无油污，应急照明灯具至少每半年进行一次充放电,并填写蓄电池、应急照明灯充放电记录延长应急照明灯的使用寿命，能在停电事故下至少工作半小时。5.1.8设备房排水通畅，应采取防虫、防鼠措施，严禁携带食物进入设备间及相邻值班室。5.1

7、.9专用工具安全用品应放置在指定位置，高压配电室张贴高压辅助工具清单，工具保持功能齐全，定期检测用具，不合格用具及时淘汰。5.2设备、设施技术资料文档，交档案室专管，部门必须保存物业接管验收标准和要求内要求接管的资料。5.3供配电系统5.3.1配电设备建立巡视检查制度，巡视间隔时间为2小时一次，巡视员必备工具包，带齐强光手电筒，红外测温仪，万用表，签字笔，钥匙，常用用具，发现故障及时处理，并作好相关记录。5.3.2动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。各配电柜前后应放置绝缘胶垫，配电设备接地电阻值小于4Q。5.3.3变压器寿命与工作温度直接相关，变压器工作环境温度5-40度

8、、变压器温升在额定范围内、负荷不得超过额定倍数、温度、时间曲线。三相温差在额定范围内，输出端线电压在400V5%范围内。5.3.4补偿柜管理A.功率因数控制器功能完好。补偿接触器、放电电阻、熔断器动作灵敏可靠无损坏。B.补偿控制手动、自动切换有效。C.补偿电容壳体无膨胀，相间绝缘电阻大于0.5M。D.功率因数：按不低于0.9要求设置，关注负荷变化对电压的影响。5.3.5 高低压配电柜内部连接螺栓无松动；接线端子热敏涂层无发热变色；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确；各回路电流在额定范围内且三相不平衡电流不超过25%。5.3.6

9、 高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作人应能识别各种吊牌信号性质。5.3.7操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书要求作好蓄电池的充放电保养工作。5.3.8蓄电池酸性蓄电池经常保持在浮充状态，电池每月至少做一次充电保养。大电流充电状态应打开封盖。电池端子绝缘良好，并涂敷保护凡士林膏体，表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈蚀。5.3.9发电机设备A.内燃机、减速箱、起动马达、发电机润滑良好，润滑油泵管线接头阀门无泄漏。B.发电机、柴油内燃机、润滑油泵、起动马达，无异常声音、异常震动；柴油发动机转速稳定；发电机输出电压、电流、频率符合标准要求。C.备用柴油油量保持在发电机运行6小时的油量，

10、但不能超过IOOO升。冷水箱水量保持在容积的80%以上。各种过滤器应按体系文件要求及时更换。D.必须配备符合要求的两套蓄电池。每月例行保养中应检查蓄电池容量、电压是否正常，符合设备要求。接线柱是否存在氧化现象。E.柴油储备室应配备灭火器材，需准备足量的消防灭火沙。F.正常情况下，发电机转换开关应置于自动位置。G.发电机可靠接地，发电机房应有降噪音措施。5.4给排水设备设施5.4.1生活水箱、水池必须加盖上锁，有通气口和溢流口安装防虫网，每半年或按当地法规规定至少清洗一次，保证二次供水达到国家饮用标准，并附有当地水质检测部门的合格报告。单独的消防水池需要定期加药，保持水质无臭味，每5年需要更换一

11、次。5.4.2水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。（正常机密封泄漏应小于3滴/分，填料密封泄漏应小于10滴/分）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内。5.4.3设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象。止回阀动作灵敏可靠，水泵运转方向正确。5.4.4限水、停水按规定时间通知用户。5.4.5变频供水系统：变频器、压力调节器、控制柜应保持设备干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固；压力传感器每年定期检验；变频水泵应定期轮换使用；供水压力波动应在正负0.03MP范围内。5.4.6排水设施：污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠，平时手、自

12、动转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电流、温度不得超过额定值。5.4.7下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。各种井盖的面板完好，安装牢固。5.4.8泳池循环系统A.各阀门开关正常，位置正确，无泄漏；水质处理流程正确，无堵塞加药系毛发收集器系统工作正常；沙缸多档阀转动灵活，压力差大于0.7kgCn12进行反冲洗。B.水底灯电压不超过12V05. 4.9景观水流系统工作符合设计要求，延时满足使用要求。5.5消防设备设施系统5. 5.1消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。消防专用工具配备齐全。消防室内设有报警记录或原始打印记录单。6. 5.2消防水泵、喷淋水泵供

13、水系统启动时不堵转跳闸，不泄漏。止回阀动作灵敏可靠，反向不泄漏。消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。7. 5.3喷淋头：无泄漏，外观完整。（红色喷淋管温度70,黄色喷淋管温度72,绿色喷淋管温度93。）消防烟感、温感，定期检测。8. 5.4每月按比例进行检测、达到全年覆盖所有消防防排烟系统、消防广播系统、区域火焰报警器、各种模块，使之处在良好工作状态，设施功能完备无损坏。9. 5.5卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。5.6电梯系统5.6.1电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。非维修保养人员不得擅自进行维修作业。5.6.2电梯运行稳定，开关门

14、灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，风机无噪音，照明良好，应急照明能维持半小时。严格按行业要求使用三角钥匙。5.6.3电梯舒适性：进行试运行，用身体感觉确认从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响。5.6.4平层状态检查：合格平层状态平层误差在正负4mm以内。5.6.5曳引机制动器检查：检查曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间是否有相磨擦现象。检查制动时工作可靠性和是否有不正常的撞击声。闸瓦与制动轮间隙0.7u接触面积不少于70机制动器线圈温升应不超过相应要求范围。5.6.6曳引机电动机要求：轴承温度应不高于8O0Co电动机连接应保持紧固。电机不应有异常声音。每工作3OOO小时更换新的润滑脂。

15、5.6.7曳引机减速器要求：应保持减速器内润滑油清洁和润滑性能。油面高度保持在油标规定的范围内，其中：箱盖、窥视孔盖和轴承盖应与箱体连接紧密不应漏油。蜗杆轴伸出端橡胶材料机油密封,此处允许产生少量的润滑性渗油（每滴/35分钟）。减速器的机件和轴承的温度应不高于75。油温不高于85。减速器运行时避免产生不均匀的噪声或撞击声。紧固螺栓无松动，无锈蚀。5.6.8曳引轮：绳槽磨损应在标准范围内，防止钢丝绳在绳槽内落底，钢丝绳与槽底的间隙大于1mm。5.6.9限速器：限速器动作应灵敏可靠，润滑良好。保持限速器张紧装置正常工作，断绳安全开关的可靠性。5.6.10安全触板的动作应灵敏可靠，其碰撞力不大于5N。电梯故障停止运行时，在轿箱内能用手将门拨开，其拨力应在20030ON范围内。5.6.11轿箱门完全关闭，安全开关闭合后电梯方能行驶。轿箱门刀对厅门地坎间隙为58mm。轿箱地坎对门厅地坎间隙应为25mm。门厅锁啮合应不小于7mmo层门外面不允许能用手把门拨开。门扇下端距地坎应为58mm。门垂直误差不大于0.5mmO5.6.12门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好