柳州某某路P(2017)1号地块项目可行性研究报告.docx

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1、柳州某某路P(2017)l号地块项目可行性研究报告二0一七年元月前论一、项目决策背景集团资产“十三五”规划要实现“315”目标，房地产板块必须快马加鞭，稳中急进,跨越式发展，做大板块资产。从市场中获得土地，是做大规模的有效方法。市场拍地能实现房地产板块可持续发展，同时拓展房地产板块柳州战略布局，摊低柳州目前单一项目成本和费用。二、项目来源方式通过挂牌蚪方式竞得地块进行房地产开发。三、项目取得条件对符合竞买资格要求的竞买人，按“价高者得。第一部分 项目基本情况一 宗地位置及宗地位于柳州市河东中心区。东接城市快捷酒店，西接与彩虹城天玺盘间的规划路，南接东郡楼盘，北接某某路。见附图1二地块现状及交地

2、条件1、宗地现状地块地形方正，地势除有部分堆土外，基本平整。东边马路对面是柳州万达场，西边是彩虹城天玺小区，南边是东郡小区，北边马路对面是正在建设的温馨772楼盘，周边居住区众多，供电、给排水、排污、通信、燃气、道路等市政设施具备，建设条件良好。见附图22.承诺交地状况按挂牌文件说明，为现状交地。3、承诺交地时间按挂牌出让文件中出让合同中约定：“土地于2017年月日前交付给受让人”。三.用地性质与规划指标出让总面积32685. 55 f （合49. 03亩），土地性质为城镇住宅、商服用地。容积率不大于3.0且不小于1.5,建筑密度不大于25%且不小于15%,绿地率应达到30%,控高在-15米至

3、100米范围。四、市政生活配套（3Km范围）1、交通状况东边东环大道，南边文昌路，西边桂中大道，北边某某路，交通极便利。2、现状生活配套及规划情况城中万达中心区，科教文卫齐备，生活配套完善。规划轻轨2号线就在家门口。3、项目周边环境项目周边高档社区云集，政商汇聚，文化气息浓厚。4、大市政配套市政府、河东交通枢纽、万达广场、广西科技大学、华润万象城、人民医院、桂中菜市等均在附近。第二部分 项目所在区域市场分析一、区域经济环境研究1 .城市概括柳州位于华南地区，广西中西部，具有“龙城”、“壶城”、“奇石城”之称。一个多民族城市，壮族的歌、瑶族的舞、苗族的节、侗族的楼，堪称“民族风情四绝”。经济区位

4、上，柳州东临粤、港、台等经济发达区，南接北部湾、东南亚等高速发展地区,西靠云、贵、川，北低长江中下游，形成背靠中南、西南，面向东南亚和东部沿海的有利区为。柳州城区人口已达柳5万，规划到2020年达到160万。,曲JB2城市经济发展柳州经济以工业为主导，呈稳步上升态势，增幅稳定，房地产发展空间大。2011年2015年柳州市国民生产总值（亿元）300025002000150010005000一柳州市生产总值（亿元）T-增幅14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%2011 -2015年柳州市人均生产总值（元）人均GDP （元）T-憎幅7000060000

5、50000400003000020000100000柳州市整体消费力较为强劲，增幅呈下降趋势，但社零总额增幅稳定在8%以上，为楼市发展提供空间。2012 -2016年（16月）居民消费价格比上年增长幅度100080060040020002012年2016年（16月）社会零售总额（亿元）2012 年2013 年2014 年2015 年 2016 年 1-6 月社会零售总额一增幅2011年2016年（16月）房地产投资占固定值比重2012 年2013 年2014 年2015 年2016 年 1-6 月2013年2016年（16月）柳州土地供应与成交情况20%15%10%5%0%房地产投资占比逐年下

6、降，市场进入调整阶段，房企开发趋于理性化，市场竞争走向健康常态化。二、区域土地市场供应分析1、近年土地供应量分析柳州近两年以去库存为主基调，供求较平衡，柳州房地产市场年需求超过200万方,目前均价7211元市场发展较好。单位二万方单位:元/平方米2。14年1月2016年6月郴州房地产市场呈价走势60.007205721170947136633650.00midz-IsxSDZ9 9-DQ5DZZ二旦二 TDN浜巫方方）脸（万方）2 .该区域已经上市土地供应分析近年项目周边土地交易情况摘地时间地块编号地块位置出让面积（m,）土地用途开发状态产品形态容积率项目规模2013/12/5P(2013)2

7、5号柳州市学院路东，桂柳路北42466. 88商服用地温馨花园高层1.2-1.563700.322013/12/30P (2013)28号柳州市东环路东侧92592.85商住恒大翡翠龙庭高层、公寓2-2.9268519.2652014/1/24P (2013)30号柳州市静兰路西侧、文昌路南侧171796. 16商住华润凯旋门高层2. 4-4687184.642014/7/30P(2014)24号柳州市东环路东侧、炮团路北侧22693. 66住宅水南华庭高层、多层2-2.863542.2482015/4/16P(2015)3号柳州市西江路东段北侧49302. 25商住中辰阳光郡高层314790

8、6.752016/1/22P(2015)48号柳州市桂柳路南侧柳盛路北侧地块132394.02商住恒大御府高层2-3.3436900.272016/4/15P(2016)18号西江路北侧静兰路西侧32015.02商服用地未开发1.5-264030.042016/4/26P(2016)21号东环路东侧炮团路北侧60800.36商住用地未开发2.8170241.012016/9/6P(2016)36号柳州市炮团路北侧东环路50420. 73商住用地未开发2.9146220.122016/11/25P(2016)42号市静兰路西侧静兰工业园90066. 12商住用地未开发1.5-2.6从近年项目周边

9、土地交易情况看，项目周边供应在近几年较为频繁，说明政府对周边的建设加快，对本项目提供了较好的机遇与市场。三.项目区域市场分析1、项目所在城市房地产市场供需情况分析近五年柳州市商品房成交面积超200万方，呈稳定增长趋势;2016年上半年成交已达132.6万方，市场发展良好；2012年2016年（16月）商品房成交数据30000002500000200000015000001000000500000020303852012 年214032020507 H 2051900 1 2525742201萍2014 年1325507.72015年2016年（1-6 月）3000025000200001500

10、01000050000成交面根（肝）一成交套数（套）区域2015年销售体量（万行）2015年成交土地待开发量（万行）河东片区（城中区）103. 2856. 53柳南区38. 0315. 74柳北区34. 5628.81鱼峰区68.375. 45柳东新区8.4119. 94总计252.58196.472016年上半年区域成交套数占比柳东新区城中区 柳北区鱼峰区柳南区从2015年柳州区域市场看，城中区雄踞城市核心区域销售榜首，同时也是未来城市开发主要集中区之一;2016年上半年区域成交套数看，城中区作为柳州市区的龙头板块,城中区不仅拥有绝版的山水资源，整体的商业配套已趋于完善成熟，形成区域特色的中

11、央居住区、中央商务区，成交套数占全市28%列第二位。2、项目所在区域在售楼盘情况分析根据区域特性可细分为四大板块:1 .核心板块：城市CBD所在，已形成了较为成熟的新兴商圈，临近城中区、柳北区,具备江景资源，城市界面新，配套、交通完善，客群覆盖整个柳州市，以改善为主。2 .高新区板块：建设中期，配套、交通便捷，临近柳北区，具备江景资源，城市界面新,辐射板块周边中高端消费人群，以首置、首改为主。3 .边缘板块1：板块处建设初期，配套、交通相对完善，占据城市东向利好，客群辐射河东区、高新区、鱼峰区，具备自然景观资源，市场以刚需与部分改善需求为主。4 .边缘板块2：板块处建设初期，配套、交通相对匮乏

12、，客群辐射柳北区、高新区，具备自然景观资源，市场以刚需与部分改善需求为主。小结:四大板块中，核心板块在在城市向东进程上,占据规划利好，已形成成熟商圈，配套完善，地块位于城市CBD核心位置，区域优势明显。3、周边可比较项目分析周边项目概括分析of)黑mOt)m髓143 J3854k71-150 m,OO舜ra(lO)Art Deco龈般，m2将联口43.47的 300。稳触中心33 of SOHO fl118500-9500Art Deco丽邨甫幡彼靛住镭69削卅二建五352. M2都搞耨、31M-M5biHH,ml( 1500)o腑献、m226ffl,(O)洋船40帆含30。稣/4册七七二8.31818k88-13? m,HwWn 12000寐E1O区5m63.77379190-160 m,OO屠7500-8100H11 6m682116院触中此S(域辟机麟89-bl2m,fiEm2Art Deco虢躯寿糠麟、小结:(1)周边项目建筑风格以现代简约、欧式、Art Deco为主;(2)周边产品以2T4为主，户型面积85-130 rrf两房到三房为主流，主要竞品65-140二到四房为主。(3)周边项目定位多为中高端，部分楼盘洋房产品供应较多,4、本项目竞争力分析根据以上分析，项目与华润商圈、万达商圈等核心商圈近，区位好；周边政商云集、教