【城市小产权房的危害及对策问题研究开题报告+论文19000字】.docx

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1、城市小产权房的危害及对策分析开题报告+论文论城市小产权房的危害及对策分析一、文献综述(-)国内研究现状目前，小产权房的数量不断增加，社会各界对此关注热情越来越高，政府、民众、学者和媒体都对此给予了重点关注，当下小产权房也成为了社会问题。中央政府对此重视程度越来越高，地方政府、相关部委以及相关机构纷纷发布政令指导小产权房的开发，并对小产权房的购买提供了合理化的建议，防止市场风险影响市场正常运行。此外，专家学者、律师和房地产开发商等分别在博客和接受专访时发表了自己对于产权房的观点。本文以学术界对于产权房的相关论点为基础，作出了深入探讨与研究。由于小产权房问题主要出现正处于社会主义初级阶段的我国。因

2、此.各学者以自己专业的角度对熟知的区域相关产权房屋法律问题进行研究。成林和何自力认为土地私有化可以提高生产效率，促进资源的有效利用。弊大于利。容易引发危机，难以控制。双重土地所有权的产品是我国政治和经济可持续发展的原因。它有其历史必然性，是中国特色经济发展模式的重要特征。因此，土地私有化解决我国农村问题是不可行的。王卫国以使用权为出发点，认为即使土地被抽象为集体所有，集体中的所有村民都应界定土地的权利，并允许与村民一起形成新的财产主体用益权，实现流转，强化社会功能。李凤章发现集体土地所有权不是一种“弱势权利”，而是一种“反权利”。从本质上说，集体土地所有权以“空权”的形式否定了农民的私有土地权

3、，从而建立了攫取土地资源的权力渠道。他建议充分尊重农民在土地使用中的权益。在此基础上，土地应归国家所有和管理。贺雪峰认为，在当前的社会条件下，集体土地所有权是经济欠发达地区农民的保障。如果直接给予农民更多的权利，可能会导致土地利用效率低下。尽管土地金融的存在具有负外部性，但从中国经济社会发展的角度来看，现行的土地所有制为中国城市化提供了制度红利。(二)国外研究现状而国外有关小产权房屋研究中，1IChang-JiantSYJiang,ZKChen等学者认为，小产权房屋早已为人所知。建设部提出的“风险提示”突然成为公众关注的焦点。研究表明，小产权房屋在面对高价格的住房市场和住房保障制度时似乎显得无

4、能为力，这意味着在城乡社会结构下，土地、房地产等社会资源的有意细分现象。小产权房屋涉及许多主体为了自身利益而相互竞争。从主体间利益博弈的角度对小产权房屋的性质和房屋的起源进行了深入的分析。从不同的角度对利益博弈的平衡提出了建议。阿尔沁所认为的：产权是“一种通过社会强制而实现的对某种经济物品的多种用途进行选择的权利乙它最大特点就是排他性与可交易性。对于不可流通的小产权房问题在国外是闻所未闻的，也是难以理解的，保护产权是西方国家对经济社会问题所达成的共识。根据当下小产权房存在的问题，从不同的角度出发，根据不同的立场进行了研究，并得出了不同的结论。一些研究者的研究与实际吻合度较高，提出的建议具备可参

5、考性。然而也有很多研究者在研究过程中选择的资料来源于网络传播和媒体报道，信息片面性强，信息质量差，可信度不足。甚至一些学者在研究的过程中由于带有强烈的感情色彩或者个人好恶，导致了研究提出的观点有失公允。本文通过阅读相关文献，不难发现国内外学者关于小产权房的研究已经取得诸多成果。国外研究比较简单，从小产权房屋的利益博弈与利益平衡等几个方面阐述，国内的研究比较丰富，主要倾向于小产权房概念，小产权房的成因等影响因素分析，并取得丰硕的成果，为本小产权房存在的风险及对策分析提供了大量的文献资料。这些研究中对于小产权房的风险，可概括为：购房者的权利无法得到保护，对农民的利益造成侵害；扰乱房地市场良性的竞争

6、秩序；减损法律的公信力等问题。因此，本文立足于小产权房的现状，在前人的研究成果基础，通过具体的现状分析，对小产权房存在的风险进行进一步探究，提出了对农村土地产权制度的改革、严格区分拆迁和购买行为，规范农村房地产买卖交易、对于目前小产权房现状进行分别，针对化处理、利用税收对于房产市场进行调节、建立良好的保障性住房体系等解决对策。二、选题的目的和意义(-)研究目的自改革开放以来，我国的经济实力得到了快速的增长，高度发展的现代化工业使得城市化得到迅速扩张，土地资源逐渐稀缺，尤其是城市建设用地逐渐减少,越来越多的农村人口流向城市，城市土地供应形势严峻。结果，土地价格飙升，城市房价飙升。这也是推动越来越

7、繁荣的小产权房发展的原因。高房价是其发展的重要原因之一。由于房价逐渐上涨，一些普通家庭发现很难买房，但为了生存，他们会选择小产权的低价房，这有利于小产权房的发展。而产权房是一种不符合我国法律监管范围的非正常财产。它的大量存在对我国社会经济的良性运行产生了巨大的负面影响，也对国家耕地资源的保护和粮食安全构成了严重威胁。本文主要通过对相关小产权房的介绍，对相关的投资风险进行一个评估与防范，使大家对小产权房有一个基本的了解。并在此基础上提供有关方面需要完善的建议，为以后国家和个人处理相关问题提供一个可靠的帮助，并产生一些借鉴。（二）研究意义小产权房问题产生于我国特有的制度和社会背景下，其迅速发展和我

8、国目前的社会发展阶段具有重要关系。其根源于城乡二元土地管理体制，涉及法律权威的维护、农村耕地保护、住房保障建设和房地产市场的有序运行。本文从小产权房的概念、产生的制度原因、现实因素、各主体利益分析等方面着手进行研究。以期为小产权房风险的认识和解决提供理论的指导。小产权风险的产生和发展是一个重要的社会难题，对其进行研究和分析，归根结底是为了促进现实问题得以合理地解决。本文基于对小产权房分类、原因、利弊以及各利益主体的分析、提出了解决问题的基本原则和处理方式，期望在维护法律的权威和各方利益的基础上，寻求最佳的处理方法，制定规避小产权房风险的政策提供建议，有着较大的现实意义。三、研究方案本文的研究主

9、要分为六个部分：第一部分为理论借鉴，首先阐述本文涉及的小产权房相关概念，然后列举本文研究的与小产权房方面的主要理论依据。第二部分是对城市小产权房的现状进行阐述，介绍了城市小产权房的发展状况，分析当前小产权房开发建设现状。第三部分是根据上文对小产权房的现状阐述进行总结分析，指出虽然小产权房是规避了当今我国法律制度而存在的.由于缺少正面的管理引导，其存在必定与房地产市场的发展产生冲突，主要存在对房地产市场、土地规划利用、农村经济社会管理、法律权威性等的危害。第四部分结合具体的案例，结合法院判决小产权房合同纠纷的案件，并对其成因进行归纳总结，主要是适用法律及政策的滞后性和当事人的权益保障难以均衡。第

10、五部分为对比我国各地对小产权房的改革实践提出本研究对小产权房风险规避的解决途径。最后是文章的总结。四、进度计划2023.10-2023.11查找资料，确定选题2023.11-2023.12撰写开题，初步拟定论文大纲2023.01-2023.02撰写初稿2023.02-2023.03修改初稿2023.04-2023.05定稿打印装订2023.06答辩中小企皿员工忠诚度与员工关系研究摘要随着我国启地产业的迅速发展，城市商品房的价格不断上涨，而小产权层的价格相对低廉，令部分购房刚需者把目光投向了此类小产权房。从我国居地产业现有的法律规定看，小产权房无论是开发、销售、监管或调控，都游离于我国现有的法律

11、规范体系之外，法院在其合同原则上也依法认定为无效，这对合同当事人的利益都无法得到充分的保护。尽管国家严令禁止开发建设小产权房，但是屡禁不止。一方面，小产权居存在一定的市场合理性；另一方面，现行的法律没有给予小产权房明确的法律地位，没有合法的身份最终导致交易的不安全，使小产权房出现一系列的纠纷和法律问题。本文基于此背景，笔者试图在公平合理的前提下，探讨小产权房纠纷的解决“主干”和“分支”，提出实现该解决方法的途径。关键词：小产权房；风险：对策目录摘要-4-AhStrACt错误!未定义书签。第一章引言-6-（-）小产权房的相关概念-6-（二）研究的理论依据-7-第二章城市“小产权房”的现状-9-（

12、-）城市“小产权房”发展状况-H-（二）城市“小产权房”的现状-9-第三章城市“小产权居”的危害性-10-（一）侵蚀农业耕地，危害我国粮食安全-10-（二）对于国家土地的规划利用产生阻碍-10-（）扰乱房地产市场的正常运作-H-（四）损害农民利益-13-（五）对于法律的权威性产生危害-13-第四章案例分析-14-（）典型案例-14-（二）小产权房买卖合同纠纷的成因-15-第五章解决小产权房中问题的有效措施-16-（-）对农村土地产权制度的改革-16-（二）严格区分拆迁和购买行为，规范农村房地产买卖交易-19-（）对于目前小产权房现状进行分别，针对化处理-20-（四）利用税收对于房产市场进行调节

13、-21-（五）建立良好的保障性住房体系-21-第六章结轮-22-参考文献：-23-第一章引言近年来，我国房地产业的迅速发展，城市商品房的价格不断上涨，而小产权房的价格相对低廉，令在农村开发的小产权房出现在公众的视野中。但从我国现有的法律规定看，小产权房的开发建设和交易活动是违反国家禁止性法律规定,法院对小产权房交易的合同原则上也应当依法认定为无效，买受人的利益无法得到充分的保护。一方面是法院出于维护宅基地使用权与集体经济组织成员的身份关系，限制土地的流转以保护农民利益；另一方面，认定小产权房买卖合同无效也存在一定弊端，不利于社会的和谐稳定。国务院办公厅曾先后公布了关于加强土地转让管理严禁炒卖土

14、地的通知和关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知，其中作出了“农民的住宅不得向城市居民出售”、“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房乙”等规定。但国家对于集体土地的限制性问题并没有上升到立法的层面，我国法律仍未明确对此进行规定，小产权房的法律地位模糊也造就了一系列的争议问题。据有关数据表示，小产权房的市场占有量20%以上，庞大的市场份额产生大量的小产权房的买卖纠纷，因此分析法院对小产权房买卖纠纷的判决思路，制定合理的纠纷解决机制和有效的改革措施，已经成为刻不容缓的研究课题。本文基于此背景，试图在公平合理的前提下，探讨以诉讼为主干的小产权房

15、纠纷解决机制，寻找实现该机制的路径选择，提出自己的一些建议和设想。(-)小产权房的相关概念1 .小产权房的概念法律当中无“小产权”房这一概念。房产权原本不加以区分，不过因为我国的特殊的土地制度，使得社会出现了某些通俗的说法，不同形式下大小产权的阐释存在区别。总结起来主要有三种3第一种是针对发展商产权来说，把发展商所具有的产权称为大产权，而购房者所具有的产权称为小产权。第二种是依据房屋再转让时，以通过是否再次缴纳土地出让金加以区分。普通商品房1参见：丁璞.小产权房问题及对策研究D.重庆:西南大学,2009.在转让的时候并不需要向政府再次缴纳土地出让金，就属于大产权房,而如单位自建房、经济适用房等

16、此类的政策性住房，个人需要再次缴纳土地出让金的属于小产权房。第三种是在城市国有土地上以合法手续办理、建造以及销售的商品房，并开发商在土地管理部门加以餐记的，称为“大产权房”；而在农村中，在属于集体经济组织的土地上修建房屋，没有国家的房屋产权认可而仅仅是乡镇政府发放一些土地证明的被叫做是小产权,此类房屋称为“小产权房”。以上第一种以及第二种解释下的“小产权房”是符合法律要求的，只要购房者或者开发商缴够购房款,或转让的时候补交土地出让金就能够自由交易，这两种的法律规定相对十分明确,但是第三种解释的小产权并不能构成法律意义上的产权，该类小产权房缺乏国家颁发的土地使用证还有预售许可证，购房合同也无法在国土房管局