【某房地产项目的可行性分析实例12000字（论文）】.docx

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1、某房地产项目的可行性分析报告：以成都明月锦苑三期为例目录成都市金牛区明月锦苑三期可行性研究11引言I1I研究背景212研究目的及意义213国内外研究现状32市场环境分析32.1 近年来中国房地产市场发展分析42.2 成都市房地产市场走势展望42.3 成都市房地产调控政策62.4 明月锦苑三期区域房地产市场分析73明月翩三期规划赫分析83.1 明月锦苑三期周边配套情况83.2 明月锦苑三期SWTO分析93.3 明月锦苑三期受众分析94明月锦苑三期经济可行性分析104.1 明月锦苑三期成本预测104.2 开发成本估算114.3 开发费用估算134.4 资金的来源与运用144.5 项目不确定分析17

2、5项目研究的结饰建议185.1 研究结论185.2 项目建议19摘要：随着我国经济高速增长，国人的消费观念也得到极大提高，人们更加注重精神品质方面的审美追求和社会生活的品质稳定性,从而极大地促进了我国房地产的发展。可行性研究报告是项目建设进行前的重要环节是为投资决策提供科学的依据。对开发地块周围的生态环境状况进行了调查分析，分析了该地块的优劣势及其机会和潜在威胁,从而对开发项目前期可行性调查研究分析进行了深入评论。本研究报告以成都市金牛区明月锦苑三期为例，首先阐述了明月锦苑三期的基本情况，再通过进行项目产品、户型、受众人群等的定位，确定整个项目的市场开发策略，然后对项目投资进行前期经济分析和项

3、目风险评估分析，从而得出项目可行性结果。关键词：明月锦苑三期；可行性研究；房地产1引言11研究背景随着市场经济的不断发展，房地产投资活动日益活跃，我国房地产业在国民经济发展中发挥的作用越来越大，已经成为国民经济发展的支柱产业。居地产投资具有资金量大、回收期长，经营风险高的特点，故房地产建设项目决策一旦失误不但浪费大量的人力、物力、财力，加重企业债务负担，给开发商带来致命性打击，还会导致银行贷款沉淀，甚至影响城市合理性开发进程。近年房地产投资的持续高温，加之政府频频出台有关政策，大量开发商在项目决策期间缺乏深入的市场调研和全面把控，频繁出现基建规模过大、盲目投资严重、商品房积压、土地抛荒、销售惨

4、淡等现象，产生烂尾工程甚至企业破产等诸多问题。因此，为了排除投资的盲目性，减少风险，在竞争中取得最大利润，注重并加强房地产建设项目可行性研究工作在当下显得尤为重要紧迫。1.2 研究目的及意义基于以上的背景分析，房地产开发项目可行性研究报告的编制在政府层面、社会层面及个人层面均具有重要意义。政府层面上，成都市作为西南的核心城市，“新特区”、“新一线城市”的获批，近年来城市规划改造，经济的繁荣，影响力的增强，都使得其房地产市场投资前景十分广阔。自2018年10月起，成都住房限贷、限价、限购新政、二次限购等政策相继出台，因地施策方法、土地拍卖市场“熔断机制”在成都首次运用，可见国家与地区政府对青地产

5、市场的宏观调控日益加强，预计未来还会有诸多限制。因此,项目决策前的可行性研究有利于帮助房地产开发商响应政策指弓I、在市场竞争中洞察先机、合理选择投资时机，促进国民经济的发展。社会层面上，近年随着商业地产的过量开发、土地价格的大幅上涨、以及政策环境的复杂多变，底地产项目的生存环境也逐渐恶化。成都国际大都会、麦迪逊广场、五龙山屿府、龙桥水岸雅居以及成都东郊西河镇的西江河畔成为了典型的烂尾楼。由于项目开发前期市场与环境调查不足，加之一些小型的开发商面临的技术及资金欠缺问题,居地产项目往往会给社会群众及城市建设带来巨大的风险和隐患。因此，采用科学合理的可行性探究方法，将房地产项目开发投资隐患防之于未然

6、，对社会稳定、城市建设同样具有重要意义。个人层面上，在初步学习了青地产业可行性研究理论知识的基础上，结合工程管理专业所学相关内容，深入房地产开发项目的市场、技术、经济与社会环境效益等多个方面，运用科学思维与科学方法多方位分析成都市明月锦苑三期的建设可行性，有利于将理论知识转化为实践经验，提高专业素养与自我认知，开拓个人思维与视野，为未来青地产开发商决策提供经验与帮助。1.3 国内外研究现状1.3.1 国外研究现状EdmundasKazimierasZavadskas(2010)认为建设项目的风险评估应基于多属性决策方法。在选择风险评价属性时考虑利益相关者的利益和目标，以及影响施工过程效率和房地

7、产价值的因素。1ee,Ung-Kyunden(2015)等提出了一种基于效益成本分析的自动化施工技术经济效益评价模型，该模型能为决策者识别有价值的效益因素和评价系统的成本效益提供支持。Anna-MariaTa1onpoika,TimoKarri,MiiaPirtti1a.(2019)建立了财务运营资本管理策略矩阵(FoCA1matrix),用以描述财务运营资本管理策略的动态性。这种方式可以根据公司的财务状况而演变。1.3.2 国内研究现状在房地产可行性研究领域,国内很多专家发表了各自的见解。王海涛(2010)对房地产开发项目的盈亏平衡分析概念进行解析及公式进行了推导,将盈亏平衡分析通过案例融合

8、到可行性研究中。王大鹏(2011)结合工作实践和经验，论述可行性研究阶段投资估算的编制方法和需要注意的内容，其中包括前期计划、多渠道收集和分析资料、按费用构成逐项进行费用计算再进一步核校估算成果。翁爱华(2015)认为在房地产项目开发前期的可行性研究中，迫切需要系统直观地分析房地产项目预计的获利能力、清偿能力和资金盈亏情况等财务状况，阐述了如何通过项目现金流量表更直观、全面、科学反映项目的动态盈利能力。为项目可行性中的盈利不明晰问题提供了妥善的解决方案。覃民武(2019)在市场比较法理论的基础上，引入层次分析法，通过分析主要对房地产价格的影响因素，对市场比较法进行修正，让可行性更贴合实际。费振

9、营(2019)具体分析房地产投资的风险。阐述了如何减少投资风险，在投资的过程中需要采取的措施与手段，将投资风险降低。2市场环境分析2.1 近年来中国房地产市场发展分析随着国内疫情得到有效控制，青地产市场正在逐步复苏。重点分析了疫情对层地产业竞争格局的影响。集中度的提高是近十年来中国居地产业发展的一个重要趋势。自2016年930调控以来，十大、五十强、百强房地产企业的市场占有率进一步加快。2011年至2016年，前十、前50、前100名房地产企业市场份额年均增长1.5、2.7、3.2个百分点,2017年至2019年将分别加快至3.3、9.2、12.9个百分点。疫情下，我国行业分化加速，集中度短期

10、内大幅提升。2023年一季度,居地产企业前10名、前50名、前100名市场占有率分别比2019年提高10.0、11.0和7.8个百分点，主要原因有两个。首先，疫情审视了青地产企业的资金链。占资本来源50%的销售收入减少，占资本支出2/3的刚性支出仍相当可观。抗风险能力较弱的小型后地产企业将加速退出。截至2023年4月8日,节后65天内，共有84家房地产开发企业破产，同比增长25.3%。二是大型房地产企业加大网络营销和打折促销力度，销售受疫情影响相对较小。2023年1-3月，前10名、前50名、前100名房地产企业销售金额同比平均增速下降,分别为-15.7%、-28.7%、-37.2%;销售均价

11、分别上涨-1.8%、3.3%和4.1%。此外，随着疫情逐步得到控制，我国的住房需求也呈现出平稳释放的趋势。在稳定的市场环境下，大型后地产企业销售规模的增长将继续促进行业集中。预计到2023年，我国商品房销售金额将达到15.3万亿元，同匕勿幅下降4.1%。在33家公布销售目标的前50名居地产企业中，总量较2019年增长9.5%,市场占有率预计较2019年提高6.5个百分点。然而在三孩政策的影响下，我国对于学区房的打压也起到了一定的负面影响。整体而言，我国房地产市场在未来的发展过程中将会进入一个缓慢上升的发展阶段。2.2 成都市后地产市场走势展望2.2.1 土地市场2023年成都市土地招拍挂市场成

12、交各类建设用地502宗,同比放量25.28%,其中以网上挂牌方式成交413宗，以网上挂牌加现场拍卖方式成交89宗，实现土地出让收入1081.52亿，首次跨越千亿门槛，同比增长47.80%。从分区域看，成都市三大区域中土地成交量均有所放量,中心城区成交总面积为12215.79亩，同比增长14.17%。其中青羊区成交面积连续两年居于首位，金牛区同比增长26.21%;远郊区县成交土地同比增长41.54%,占比27.44%,天府新区领先其他区县。此外，成都居地产业开发主要集中在商品店和住宅，2014-2018年成都市商品居建设面积呈上升趋势。2018年期间，其中包括商品房面积在内和新建住宅面积为673

13、77800平方米，增长1.75倍。自2019年以来，商业和住宅建筑的总建筑面积比去年同期有所下降。2014年期间以来，商品房面积由551.83万平方米馆加到2023年的1724.81万平方米，增长3.13倍。其中，商品房面积由427.94万平方米增加到134.61万平方米，增长3.15倍。表2.1:成都市2014-2023年商品房屋施工和竣工面积年份商品房屋建筑施工面积（万平方米）其中：住宅建筑施工面积（万平方米）商品房屋竣工面积（万平方米）其中：住宅竣工面积（万平方米）20143985.982968.87551.83427.9420154794.023561.53621.74457.0120

14、165835.224165.94616.55471.9320176618.214759.58732.56556.0720186973.784848.921118.73825.6220196965.444616.621427.361098.5220236958.624503.091613.631203.7820236933.374387.211724.811346.19222房产市场2023年，成都市商品住宅（含普通住宅、洋房、别墅）新增供应面积1772.39万平，销售面积1904.09万平，与去年相比，供应量及成交量双双下滑，降幅分别为24.92%、11.31%,销售均价达到23447元/平（

15、安居客统计数据），同比上涨11.16%,价格仍保持上涨但涨幅持续收敛。2023年商品住宅销售量超供应量131.7万平，但整体量能萎缩。由于本年度供应量下滑但市场需求仍然旺盛，年底库存量降至985.72万平，去化周期进一步降至6.21个月。分区域看，2023年中心城区供应商品住宅1017.23万平,天府新区561.56万平,远郊区县供应193.60万平；成交面积中心城区为1114.82万平，同比下滑16.91%,天府新区540.33万平，微涨0.50%,远郊区县248.94万平，下滑6.97%。2.2.3市场总结2023年受疫情影响，年初市场一度“停摆”，各方承压较大，政府及时出台举措，力促市场平稳发展。随着疫情逐渐得到控制，2023年的3、4月市场强劲复苏，5、6月基本恢复常态。从全年市场表现来看，在政策调控与市场调节叠加作用下，市场结构性分化演绎纵深推进，土地市场及房地产市场整体趋于稳健，具体呈现以下特点：土地市场超预期，公开市场活跃度依旧。在土地供应保障有力方面，成都房地产的成交量价逆势跨越。供应结构均衡发展，区域板块齐头并进。宅地市场热度持续，供地方案不断优化。房产市场量缩价涨结构分化转型蓄势。疫情及政策影响叠加，供销齐降价格缓涨。住房保障不断推进，构建多元住房体系。市场结构分化加剧，品质发展引领市场。居地产市场长效调控机制将稳