房地产市场报告 -[克而瑞]2022年总结与展望 行业篇.docx

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1、2023年楼市继续深度调整，四季度销售、投资降幅再度扩大，但局部城市已略有起色。前11月商品房销售规模和开发投资规模均降至近五年新低。新开工规模同比腰斩拖累建安投资乏力，土地市场民营房企持续缺席下土拓投资跌入冰点。“保交付”方针下四季度房屋竣工面积显著增长，但对整体开发投资规模支撑有限。预判2023年，扩大内需、稔地产的方针下房地产将完成软着陆。中央金融舒困救企的同时地方调控摆脱时滞效应后促进需求发力，销售和投资规模将实现前低后高的走势。但基于宏观经济尚在下行、房企资金尚未改善、购房需求仍被透支等现实，“保交付”竣工将是多数开发企业的主要工作，“稳需求”促内需将是多数城市的主要施政目标。我们认

2、为对行业规模的豆苏支撑有限.2023年销售和投资规模将继续缩量。总结1前11月销售面积同比降23,11月环比仅增3%预期“整尾”无望据国家统计局数据：111月，商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%：商品房销售额118648亿元，下降26.6%。两者同比降幅相比1一10月分别扩大IPCt和06pct,累计同比降幅走势趋平趋缓。略纵观2023年下半年商品房销售情况，当前市场已完成规模筑底、整体止跌在即，但全面回暧仍存在较大难度，市场情绪仍然萎靡。略据此以销售规模累计同比降幅持稳预估，2023年全年商品房销售面积和金额分别将达13.6亿平方米和13.3万亿元,同比分别下降24%和2

3、7%。全国月度商品房销售面积、销售金额及其同比走势（单位：万平方米、亿元）商品房优售面积商品房消售金额一面积同比增速金额同比增速数据来源：统计局全国年度商品房销售面积、销售金额走势（单位：亿平方米、万亿元）数据来源：计局211月开发投资额不足万亿环比再降5%,全年投资额预计同比降10.8%据国家统计局数据：111月，全国房地产开发投资123863亿元，同比下降9.8%,较I-IO月降幅扩大1pct,其中11月全国完成房地产开发投资额9918亿元，环比下降4.5%,同比下降19.9%,较10月降幅扩大3.9PCtS。纵观2023年下半年，全国房地产开发投资额一路收窄至历史低点。至11月全国开发投

4、资额已降至不足1万亿元，为近五年新低。以投资规模景计同比降幅线性预估，2023年全年预计完成开发投资额13.2万亿元，规模回到五年前，增速同比下降108%全回翻声开发Ig獭月度走势（单位二亿元）20000-11800016000-1400012000-IOOOO8000-6000-40002000-O-r50%4030IttMff1a20%10-o-20-30*房地产开发投资额同比累计增速同比想速数据来源：计局全J翻户开发投缩群度走势（单位：万亿元）开发段奥额开发投奥额仔时扪数据来源：BK统计局3前11月新开工同比腰斩，竣工发力但三季度起同比降幅连续扩大至20%据国家统计局数据：111月，房地

5、产开发企业房屋施工面积896857万平方米，同比下降6.5%。房屋新开工面积111632万平方米，下降38.9%：房屋竣工面积55709万平方米，下降19.0%。三者同比降幅分别扩大0.8pch1.1pets和0.3pct,略纵观2023年下半年，整体呈现新开工连续疲弱”、“竣工保交付接连发力”的趋势。略以房屋施工、新开工和竣工累计同比降幅线性预估,2023年全年预计三者分别完成90亿平方米、12亿平方米和8亿平方米，同比分别下降7%、40%和18%。房地产开发企业新开工面积月度走势（单位二万平方米）300房屋皎工面积同比增速累计同比速期g来源：计局房地产开发企圾工面积月度走势（单位：万平方米

6、）6040备20%0*-20-40-60%数据来源：BK统计局4前11月土地购置面积规模同比腰斩，四季度京杭土拍热度回升，多数城市仍托底据国家统计局数据：1-11月，房地产开发企业土地购置面积8455万平方米，同比下降54%：土地成交价款7591亿元,下降48；二者降幅分别较110月扩大0.73PCt和0.84pct0政策层面来看，虽然近期关于房企融资方面的利好频发，对于房企恢豆正常的经营、投资有一定的促进作用，但短期内在政策效果在企业投资端还未能体现。当前房企首要工作还是以增强融资、促进销辔为主，而能否从销售端实现回血”还与市场信心息息相关，土地投资信心也依赖于市场信心的带动。在当前有限的资

7、金环境下，去化表现更好的核心板块成为房企投资的首选。在楼市销售仍未明显复苏的背景下，重点城市集中土拍冷热分化的趋势还将延续，流动性紧张下房企也仍将重点关注核心区优质宅地的投资机会。全e4fiik土演置面积和土价40.00%30.00H20.0010.000.%-10.00-20.00fc-30.00-40.00-50.00%-60.00、戏4*方甘专*望洋校正裨校校校祉校校校校研研样样样A一土地成交价款土地购置面积数据来源：计局5商品房销售下行导致库存全年超5亿平，住宅库存高压11月末同比上涨18%展望6 2023年行业规模进一步缩量，政策时滞下全年前低后高、东强西弱2023年整体商品房市场完

8、成了从情绪杀跌到企稳筑底，整体上有规模筑底的态势，局部上西部和东北地区内陆城市更深一轮调整期仍在继续。略预计整体全国商品房市场仍有销售规模缩量可能，尤其是上半年仍将月成交规模仍将维持下降趋势。但住房改善需求的存在将支挂整体规模在下半年小幅回升。故预计全年销售规模将低于2023年，商品房销售面积降至13亿平方米以下，同比下降5%。同时受预期降价膨响，销售金额同比下降8%。7 土地购置与新开工规模继续低位，竣工交付继续是房企投资重心国央企及平台公司仍将成为二三线城市土拍市场支柱力量.同时我们认为将会出现两个变化：一是优质地块将更加被热捧。核心一二线城市的优质开发土地将维续成为房企拿地重心，同时其出

9、让条件的放宽也将为房企带来更高利润预期，溢价率等指标的上升将带动新房市场升温。二是随着“笫四支箭等进一步金融政策的实施，一部分优质民企将重新回到土拍市场，参与到优质开发土地的竞拍中。预判明年，我们认为土地购置面积仍将处于历史低位，料全年同比下降2%至5%。整体房地产行业虽融资环境有宽松预期，但销售端资金回暧仍需较长时间。资金面没有根本改善下房企拿地态度不会发生根本性转变。2023年房企房屋施工和新开工面积仍将维持低水平，同时竣工规模则将继续发力。这主要基于两方面判断。一方面，房企尤其是已暴雷的民企2023年的主要资金仍将落脚于竣工保交付上，投入到项目新开工的投资书限；另一方面，2023年和20

10、23年全国土拍规模接连走低，2023年可开发土地规模也依趋势缩减，也将拖累新开工指标。房屋新开工方面，一是2023年前11月共计成交经验性用地11亿平方米，以2023年一线土地尽数开工，二线中占半数由国央企竞的土地尽数开工、平台公司竞得土地20%开工，三四线土地20%开工计算，预计2023年成交土地将有3.4亿平方米于2023年新开工。二是依2023年新成交土地中20%于当年新开工，预计规模为2亿平方米。二者合计加之库存土地新开工，预计2023年全尔房屋新开工面积料将同比下降20%。房屋竣工方面，2023年预计全年完成8.3亿平方米。受限于建筑行业自身强工强度，预计2023年全年完成房屋竣工面积在10亿平方米以内，同比上涨10%至15%.8 新开工、拿地疲软使开发投资额继续低位，竣工支撑增速降幅小幅收窄略2023年投资仍将延续2023年的趋势，即房屋新开工和土地购置两方面疲软下投资规模继续保持低位，竣工持续发力支撑增速降幅小幅收窄。略有不同的是，随着全国经济和楼市豆苏，房企资金面改善后以土拓投资为代表将有豆苏预期，届时或将拉动整体投资规模上扬。据此预测，2023年全年开发投资额仍将低于2023年，同比降幅小幅回升至-5%到-8%.