海南三亚民宿运营可行性报告最终版.docx

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1、海南三亚海棠湾橙美旅居民宿基地可行性报告目录序言6一、民宿概念6二、民宿由来6三、民宿现况6四、民宿发展891.1 项目概况91.1.1 项目名称91.1.2 项目性质91.1.3 项目承办单位91.1.4 项目建设地点91.2 编制依据及研究范围91.2.1 项目编制依据91.2.2 研究范围91.3 可行性研究结论91.3.1 项目规模91.3.2 场址91.3.3 项目建设进度91.3.4 投资构成及资金来源101.3.5 综合评价101.4 主要技术经济指标10第二章项目背景及必要性分析112.1 项目建设背景112.2 项目建设的必要性122.2.1 促进农村产业转型升级的需要122

2、.2.2 推进三亚市节点融合发展的需要122.2.3 满足城乡居民口益增长的休闲健康需要和精神文化需求122.2.4 打造健康生态三亚的需要122.2.5 促进海棠湾地区自我发展、农民增收的需要13第三章项目市场分析与预测143.1 民宿市场分析与预测143.1.1 民宿整体市场概况143.1.2 民宿前景与市场需求预测143.2 客源分析183.2.1 项目市场定位183.2.2 目标客群分析193.3 营销策略20第四章地理位置选择和区域投资环境214.1 地理位置214.1.1 地理区位214.1.2 交通区位224.1.4 旅游区位错误!未定义书签。4.2 区域投资环境22第五章项目建

3、设方案235.1 建设规模及开发计划235.1.1 项目规模235.1.2 项目开发计划235.2 工程组织方案235.2.1 组织原则235.2.2 初步方案构想23第六章项目产品类型226.1 主要产品256.2 产品性能优势256.2.1 自然人文256.2.2 静修养心256.2.3 原本生活体验256.2.4 原生态农产品成熟季255彳62.6 266.3 产品规模确定26第七章能耗分析与节能措施277.1 用能标准和节能规范277.1.1 原则和标准277.1.2 规范和依据287.2 项目能耗状况和能耗指标分析287.3 项目节能措施和节能效果分析287.3.1 建筑节能287.

4、3.2 电气节能297.3.3 工艺节能297.3.4 暖通、动力节能297.3.5 节水措施29第八章环境保护与环境影响分析318.1 项目场址环境条件318.2 项目建设和生产对环境的影响318.2.1 项目建设期环境影响分析318.2.2 项目运营期环境影响分析328.3 拟采取的环境保护标准328.3.1 国家环保法律法规328.3.2 术规范328.4 环境保护措施338.4.1 项目建设期环保措施338.4.2 项目运营期环保措施349.1 编制依据359.2 劳动安全卫生369.2.1 劳动安全369.2.2 防暑降温369.2.3 个人卫生369.2.4 安全教育369.3 消

5、防安全369.3.1 设计依据369.3.2 消防设施及措施379.3.3 消防措施的预期效果38第十章组织机构与人力资源配置3910.1 组织机构3910.1.1 组织机构设置因素分析3910.1.2 项目组织管理模式3910.1.3 组织机构图4010.2 人员配置4010.2.1 人力资源配置因素分析4010.2.2 生产班制4110.2.3 劳动定员4010.2.4 职工工资及福利成本分析4110.3 人员来源与培训41第十一章 项目实施进度方案4211.1 建设项目实施规划42II .1.1实施原则及步骤42III 1.2项目建设管理机构42IV 1.3设计施工及安装4211.2 建

6、设项目实施进度4311.2.1 建设工期43第十二章投资估算与资金筹措4412.1 投资估算依据4412.2 项目总投资估算4412.3 资金筹措4512.4 资金使用和管理45第十三章经济效益分析4613.1 基础数据与参数选取4613.1.1 税费4613.1.2 项目计算期4613.1.3 生产负荷4613.1.4 财务基准收益率4613.1.5 折旧与摊销4613.1.6 产品定价及收入状况分析4613.2 盈亏平衡分析4813.3 合效益评价结论49第十四章社会效益评价4914.1 保护乡村建筑文化4914.2 促进城乡社会文化互动4914.3 促进当地就业及相关产业发展5014.4

7、 提供优质的休闲养生与生态教育体验基地5014.5 促进三亚市“生态健康城”形象品牌的树立5114.6 风险分析及规避5215.1 项目风险影响因素5215.1.1 抗力因素风险5215.1.2 浅层次开发带来的产品雷同风险5215.1.3 市场风险5215.1.4 租金增长带来的可持续发展风险5215.2 风险规避对策5215.2.1 延伸产业链条，丰富民宿旅游产品5215.2.2 增加参与体验，打造民宿旅游品牌5315.2.3 加强民宿管理，提升民宿旅游品质53第十六章研究结论及建议5416.1 结论5416.2 建议54一、民宿概念民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生

8、态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。此定义完全诠释了民宿有别于旅馆或饭店的特质，民宿不同于传统的饭店旅馆，也许没有高级奢华的设施，但它能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活，因此蔚为流行。这股民宿旅游风潮(流行风)，从一片原属于低度发展的行业中，创造出另一片欣欣向荣的景象，创新了旅游型态。二、民宿由来探究民宿一词，其源自日本的民宿(音Minshuku)。民宿的广泛定义，涵盖甚广，除了一般常见的饭店以及旅社之外，其它可以提供旅客住宿的地方，例如民宅、休闲中心、农庄、农舍、牧场等，都可以归纳成民宿类。而民宿的产生是必然的，并

9、不偶发于日本或台湾，世界各地都可看到类似性质的服务。民宿这个名字，在世界各国会因环境与文化生活不同而略有差异。欧陆方面多是采农庄式民宿(Accommodation in the Farm)经营，让一般民宿能够享受农庄式田园生活环境，体验农庄生活；加拿大则是采用假口农庄(VacationFarm)的模式，提供一般民宿假日可以享受农庄生活；美国多见居家式民宿(Homestay)或青年旅舍(Hostel),不刻意布置的居家住宿，价格相对饭店便宜的住宿选择；英国则惯称Bedand Breakfast(BNB),按字面解释，意谓提供睡觉的地区以及简单早餐。三、民宿现况早期民宿的经营，大都是以家庭副业的方

10、式，随着民宿的风潮渐热，民宿创造出来的商机实在太过诱人，原本被定义成家庭副业的经营模式，逐渐转换成家庭主业模式在经营,甚而房产投资客、新移民主义人士等等，大伙争先恐后的进入民宿经营的这块饭。竞争者众的情况下，品质、服务以及效率的经营管理竞争力需求，影响力慢慢出现，左右民宿生意甚大，也因如此，慢慢促成民宿近年来朝精致化、豪华化、高价化以及高服务化方向在演进。我国民宿文化的兴起，也就是近几年的事，起源地从浙江起始。灵秀的浙江山水间,散落着数十家独具风情的民宿。它们或精致，或乡野，或古朴，或典雅，以不同的匠心道召唤着城镇里的人们回归“慢生活它不仅可使人享有闹市中所没有的绿色美食,田园体验，更提供了感

11、性的人文与民俗观感。如莫干山一带的民宿，它们依赖莫干山景区的区位优势、自然风光与历史沿袭发展起来，如今已是全国中高端民宿的典范。一方面，它们的共性在于设计上用尽其心，看似随意，事实上一草一木都经过精心设计，用原木、木蜡油营造原始自然感，同时以环保的理念尽量留存旧时的建筑里可以融合的部分。另一方面，这些民宿都有其个性，主题式、创意式的民宿现正引领风潮，这种倾入了民宿主人对家居生活独特理解的民宿，有时更能给人以惊喜，且更不易被复制。另外，云南省泸沽湖等旅游热点地区，因为湖南卫视的亲爱的客栈而爆红。这些民宿走高价高服务的小众路子，合理融合异国情调与当地民俗文化，吸引了不少游客。海南省旅游主管部门相关

12、负责人介绍，目前全省乡村旅游点516家，2018年上半年海南全省接待乡村游客545.54万人次，同比增长5.9%,实现乡村旅游收入17.49亿元，同比增长14.2%。海南省住建厅相关负责人介绍，目前我省的乡村民宿主要集中在海口、三亚、文昌以及陵水，中部的五指山、保亭等地。据不完全统计，我省运营的民宿约40()家，客房约160()间，在经营模式上主要以村民自主经营和集体合资经营为主。海南省住建厅相关负责人在论坛上透露，海南省乡村民宿发展规划海南省乡村民宿管理办法将于近口出台，海南民宿正朝着个性化、专业化、精细化方向加快发展,实现从培育起步阶段进入到调优升级阶段的跨越。据介绍，海南省住建厅正在牵头

13、拟定海南省乡村民宿管理办法，提出民宿安全、卫生、配套设施、服务质量等具体管理要求及监督管理、奖惩机制；同时牵头编织海南省乡村民宿发展规划，统筹全省民宿发展布局，规划民宿发展集群，构建多元发展层次，完善基础配套支持，促进海南民宿产业健康、可持续发展。四、民宿发展可以说，民宿，是让游客在绿水青山中享受宁静，在蓝在白云间行走呼吸，在乡土文化中领略神奇，在乡村农家里休闲度假的一处“胜地0海南拥有丰富的自然景观与人文风貌，具有发展深度观光的条件，对生态、环保、乡土关怀、地域文化的关注，带给海南发展精品民宿的契机。面对未来的旅游趋势，具有休闲、主题、创意和美感概念的民宿将会创造新的风潮。民宿产业的崛起意味着新的旅游时代，如何在这个新时代中脱颖而出，形成个性化与自由化的乡旅形态，真正的挑战已然到来。海南省住建厅相关负责人透露，海南省乡村民宿发展规划海南省乡村民宿管理办法将于近日出台，海南民宿正朝着个性化、专业化、精细化方向加快发展，实现从培育起步阶段进入到调优升级阶段的跨越。据介绍，截至目前海南旅游民宿协会已加入不少如飞猪、小猪短租、马蜂窝等位于第一梯队的企业，其他的平台也会陆陆续续进入。据介绍，海南省住建厅今年牵头打造了第一批省级乡村民宿示范点8个，民宿经济正朝着个性化、专业化方向加快发展，实现了从1.0培育起步阶段进入到2.0调优升级阶段的