涉执房地产处置司法评估报告.docx

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1、涉执房地产处置司法评估报告项目名称：简阳市人民法院司法处置涉及位于重庆市沙坪坝区大学城东路843号附3号商业用房，重庆市江北区渝澳大道39号3幢30-1.九龙坡区石桥铺石新路45号2单元10-1号、渝北区龙溪街道松牌路96号1幢5-1、大渡口区双山路168号6幢2单元5-2号成套住宅房地产涉执处置市场价值评估估价委托人：简阳市人民法院房地产估价机构：四川诺力达资产评估房地产土地估价有限公司注册房地产估价师：刘璐（注册号：）马誉妮（注册号：）估价报告出具日期：2023年01月25日报告编号：川诺力达房评字2023第026号致估价委托人函简阳市人民法院：受贵院的委托，我公司对贵院执行的四川简阳农村

2、商业银行股份有限公司平泉支行申请执行被申请人张学松、何琳借款合同纠纷一案中所涉及的位于重庆市沙坪坝区大学城东路843号附3号商业用房，重庆市江北区渝澳大道39号3幢307、九龙坡区石桥铺石新路45号2单元IOT号、渝北区龙溪街道松牌路96号1幢5-1、大渡口区双山路168号6幢2单元5-2号成套住宅房地产的市场价值进行了评估。估价对象建筑面积共计为924.08平方米。本次估价目的为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。注册房地产估价师在贵院提供有关资料以及实地查勘和市场调查所取得资料的基础上，根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，详细分析了影响房地产价值的各项因素，采用比较法、收益法

3、进行测算，最终确定估价对象于价值时点2023年01月14日的市场价值如下：评估总价：1071.72万元大写：壹仟零柒拾壹万柒仟贰佰元整币种：人民币估价结果一览表估价对象不动产权证书号权利人坐落用途名义层/总层数建筑面积(Itf)讦估单价(xtf)评估总价(万元)1渝(2017)沙坪坝区不动产权第号何琳沙坪坝区大学城东路843号附3号商业服务1层/13层(含地下2层)266.7512640337.172渝(2018)江北区不动产权第号张学松重庆市江北区渝澳大道39号3幢30-1成套住宅30跃31层/31层167.5912350206.973渝(2018)九龙坡区不动产权第号何琳九龙坡区石桥铺石新

4、路45号2单元Io-I号成套住宅10层/13层138.839350129.814渝(2018)渝北区不动产权第号何琳渝北区龙溪街遒松牌路96号1幢5-1成套住宅5层/10层158.1811220177.485渝(2018)大渡口区不动产权第号何琳大渡口区双山路168号6幢2单元5-2号成套住宅5层、5+1层/5+1层192.7311430220.29合计924.081071.72特别提示:本报告使用者在使用本报告之前应认真阅读本估价报告书全文,特别是“估价假设和限制条件及使用报告说明，以免使用不当,造成损失。四川诺力达资产评估房地产土地估价有限公司法定代表人：黄洁2023年01月25日估价师声

5、明1估价假设和限制条件及使用报告说明2估价结果报告7一、估价委托人7二、房地产估价机构7三、估价对象7四、估价目的13五、价值时点14六、价值类型14七、估价依据14八、估价原则16九、估价方法17十、估价结果19十一、注册房地产估价师20十二、实地查勘期20十三、估价作业期20附件错误!未定义书签。一、房地产估价委托书复印件错误!未定义书签。二、估价对象位置图错误!未定义书签。三、估价对象实地查勘情况和相关照片错误!未定义书签。四、估价对象权属证明复印件错误!未定义书签。五、专业帮助情况和相关专业意见错误!未定义书签。六、估价所依据的其他文件资料错误!未定义书签。七、房地产估价机构营业执照和

6、估价资质证书复印件错误!未定义书签。八、注册房地产估价师资格证书复印件错误!未定义书签。估价师声明我们郑重声明:1、我们在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；2、估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。3、我们与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。4、我们依照房地产估价规范(GB/T50291-2015).房地产估价基本术语标准(GB/T50899-2013)及涉执房地产处置

7、司法评估指导意见(试行)(中房学(2023)37号)进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、参与本估价项目的专职房地产估价师具备相关专业知识和相应的房地产市场分析能力。注册房地产估价师姓名签名日期刘璐2023年01月25日马誉妮2023年01月25日估价假设和限制条件及使用报告说明一、估价假设(一)一般性假设1、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：(1)交易双方自愿地进行交易；(2)交易双方处于利己动机进行交易；(3)交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；(4)交易双方有较充裕的时间进行交易；(5)不存在买者因特殊兴趣而给予附加出

8、价。2、估价委托人提供了估价对象的不动产权证书、登记信息查询结果复印件，注册房地产估价师进行了尽职调查，但受主管部门查询权利限制，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。3、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。4、注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经实地查勘观察,估价对象房屋建筑面积与不动产权证书、登记信息查询结果复印件记载建筑面积大体相当。5、估价对象为所在建筑物局部，应享有公

9、共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。6、估价委托人及当事人未提供估价对象是否存在欠缴税费及相关费用(包括税收、物业费、水电气费等及其滞纳金)的相关资料，本次估价假定估价对象不存在欠缴税金及相关费用的影响。(二)未定事项假设1、估价委托人提供的估价对象权证信息未记载房屋建成年份，经注册房地产估价师实地调查，估价对象1、2、3、4、5房屋建成年份分别为2014年、2008年、2004年、2003年、2009年，鉴于注册房地产估价师的查询权限，我们无法确定其建成年代的准确性，对于估价对象的准确建成年代应以相关管理部门的档案资料为准。2、根据估价委托人提供的不动产权证书证载估价对象3坐落为“九龙坡

10、区石桥铺石新路45号2单元10-1号”,注册房地产估价师实地查勘估价对象3坐落地址为“九龙坡区石桥铺石新路45号2单元10楼”未见房号，估价对象3具体位置经由申请人工作人员现场指认确认，本次估价假设注册房地产估价师实地查勘房屋与估价对象3不动产权证书证载房屋为同一房屋，具有唯一性。3、根据估价委托人提供的不动产权证书证载估价对象4坐落为“渝北区龙溪街道松牌路96号1幢5-,注册房地产估价师实地查勘估价对象4坐落地址为“渝北区龙溪街道松牌路5-1”未见街道号、栋号，估价对象4具体位置经由申请人工作人员现场指认确认，本次估价假设注册房地产估价师实地查勘房屋与估价对象4不动产权证书证载房屋为同一房屋

11、，具有唯一性。4、根据估价委托人提供的不动产权证书证载估价对象5坐落为“大渡口区双山路168号6幢2单元5-2号”，注册房地产估价师实地查勘估价对象5坐落地址为“大渡口区双山路6幢2单元5-2号”未见街道号，估价对象5具体位置经由申请人工作人员现场指认确认，本次估价假设注册房地产估价师实地查勘房屋与估价对象5不动产权证书证载房屋为同一房屋，具有唯一性。5、估价委托人未提供国有建设用地使用权出让合同，无法明确合同中是否约定土地使用权届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物。估价对象的土地使用权为正常出让，根据2008年国土资源部和国家工商行政总局制定的国有建设用地使用权出让合同示范文本（GF-200

12、8-2601）第二十六条,对土地出让期限届满需要收回国有建设用地使用权时，收回地上建筑物、构筑物及其附属设施有给予补偿和无偿收回两种约定的选择。在正常出让情况下，按利益最大化考虑，理性的土地使用者在签订国有建设用地使用权出让合同时一般会选择给予补偿的约定。故本次估价假设土地使用权届满土地使用权无偿收回时，由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其他附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿。6、假设在收益期内各期的报酬率保持不变。7、假设未来各期的收入、运营费用相对于价值时点发生在期末。（三）背离事实假设1、根据估价委托人提供的登记信息查询结果复印件，在价值

13、时点，估价对象均存在抵押权且已被人民法院查封，根据本次估价目的和涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）第十三条规定，本次估价不考虑估价对象存在抵押权及被查封因素对估价结果的影响。2、在现场查勘日，估价对象3由案外人使用，估价对象4已出租。由于估价委托人未提供相关租赁合同或占有使用的相关资料，注册房地产估价师虽进行了尽职调查，但难以查证和取得估价对象租赁合同等相关资料，本次评估设定估价对象租赁收入符合同一供需圈类似房地产的客观租金水平，未考虑租赁或占有等因素对估价对象3、4价值的影响。（四）不相一致假设1、根据估价委托人提供的不动产权证书证载估价对象1房地坐落为“沙坪坝区大学城东路843号附3号

14、”，注册房地产估价师实地查勘估价对象1房地坐落地址为“沙坪坝区大学城东路897号”，估价对象1具体位置经由申请人工作人员现场指认确认，本次估价假设注册房地产估价师实地查勘房屋与估价对象1不动产权证书证载房屋为同一房屋，具有唯一性。2、根据估价委托人提供的不动产权证书证载估价对象1所在楼层（名义层）为1层，注册房地产估价师实地查勘估价对象1所在楼层为所在建筑物临大学城东路2层，估价对象位于临大学城东路面地面第2层，本次估价对象所在楼层以注册房地产估价师实地查勘2层为准。（五）依据不足假设本次估价无依据不足假设。二、限制条件1、本报告估价结果，仅用于为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据，不得作

15、其他用途。2、本估价报告使用者为估价委托人以及依照法律、法规的规定的使用者。3、估价报告使用期限自估价报告出具之日2023年O1月25日起计算壹年。4、估价结果为房地产市场价值，即估价对象处于合法产权前提下的市场价值，且未设置抵押、担保等他项权利限制的市场价值，不考虑受快速变现等因素的影响。5、在交易过程中，交易税费负担或处理方式为按照法律法规规定，转让人和买受人各自负担。6、本报告估价对象范围包括房屋及其应分摊的土地使用权和满足其使用功能且无法从房屋主体剥离的附属设施、装饰装修及室内物品，不包含依附于估价对象的债权债务、特许经营权等其他财产或权益。7、估价结果仅为人民法院确定财产处置参考价服务，不是估价对象处置可实现的成交价格，也不应当被视为对估价结果处置成交价格的保证。8、财产拍卖或者变卖之日与价值时点不一致，可能导致估价结果对应的估价对象状况、房地产市场状况、欠缴税费状况