淄博城镇化建设项目可行性报告.docx

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1、富让得城镇化建设发展基金（有限合伙）项目可行性研究报告淄博富让得投资基金管理有限公司二一三年六月目 录第一章 基金基本情况1第一节 基金概要1第二节 基金建设地点2第三节 基金普通合伙人4第二章 基金设立背景和必要性分析6第一节 基金设立背景6第二节 基金必要性分析8第三章 基金总体方案13第一节 基金研究思路13第二节 募集资金投向15第三节 基金规模与期限17第四节 基金盈利模式17第五节 基金收益分配18第六节 基金运作模式19第四章 基金实施方案23第一节 基金设立方案23第二节 基金筹资方案25第三节 基金激励机制26第五章 基金效益分析（一期）27第一节 齐风国际生态文化城项目盈利

2、模式分析27第二节 基础数据与财务分析29第三节 基金预期收益（一期）31第六章 基金风险分析33第一节 基金风险及应对措施33第二节 基金担保措施35第七章 基金可行性分析结论36附件第一章 基金基本概况第一节 基金概要基金名称富让得城镇化建设发展基金（有限合伙）投资架构与参与方式基金采取有限合伙制，合伙人数不超50人；富让得投资基金管理有限公司担任普通合伙人；其他投资人以有限合伙人身份参与投资、不参与日常管理与投资决策投资起点与规模总规模10亿元人民币；分期募集，一期募集规模2亿元，认购起点400万元人民币，以100万元的整数倍递增基金期限3 +2年基金投向淄博市城镇化建设项目管理费率认购

3、额的2%/年认购费率认购额的1%基金收益400万认购额1000万 12%1000万认购额 13%托管银行 银行第二节 基金设立区域一、区域概况本项目开展的地点在山东省淄博市。淄博市位于山东中部鲁中山地与鲁北平原的交接地带，区位优势独特，南连泰山，北临黄河，东临海滨旅游城市青岛、烟台和威海，西接泉城济南。淄博是山东省重要的交通枢纽城市，铁路贯通，公路纵横，境内胶济铁路、济（南）青（岛）、滨（州）博（山）莱（芜）高速公路等15条交通干线通往全国各地，距济南国际机场和青岛国际机场分别为70公里和200公里，是国务院批准的山东半岛经济开放区城市。淄博是中国城市综合经济实力30强、城市GDP40强之一。

4、全市对外经贸、高新技术产业、民营经济快速发展，GDP每年都以10%以上的速度增长。20XX年，全市地区生产总值（GDP）达到3280.23亿元，按可比价格计算，比上年增长12.0%。人均生产总值72380元，比上年增长11.8%，按年均汇率折算为11206美元/人。20XX年，全市地区生产总值（GDP）达到3557.2亿元，按可比价格计算，比上年增长10.5%，列山东省第5位、全国第39位；市辖区地区生产总值（GDP）约2900亿元，列山东省第3位、全国第28位；人均生产总值（GDP）77876元，按年均汇率折算为12361美元/人，突破1.2万美元，列山东省第4位。20XX年1月，20XX年

5、山东省社会发展水平综合评价报告发布。全省17市社会发展水平共划分为四个层级:威海、淄博、济南、青岛、潍坊5市为社会发展高水平地区，处于第一层次；烟台、莱芜、东营3市为社会发展较高水平地区，处于第二层次；滨州、泰安、日照3市为社会发展中等水平地区，处于第三层次；枣庄、济宁、聊城、临沂、菏泽、德州6市为社会发展相对较低水平地区，处于第四层次。淄博市“十二五”规划纲要中提出，将大力改造提升传统产业，培育发展战略性新兴产业，加快发展服务业，集中建设鲁中物流“旱码头”（鲁中物流中心）、齐鲁股权托管交易中心、太平洋保险电话销售中心，全面提升信息化水平；将大力发展航空、核电与船舶配套产品，逐步把淄博市打造成

6、为全省乃至全国重要的船舶配套产品生产基地。二、项目背景概况十八大报告中“加速城镇化进程”备受关注,十七大报告全篇提及城镇化仅为两次,十八大报告全篇提及城镇化多达七次。更为重要的是,十八大报告将工业化、信息化、城镇化和农业现代化界定为了全面建设小康社会的载体,并将城镇化上升至了经济发展方式转变的重点。由此可见,城镇化在我国实现全面建设小康社会的实践中将占据越来越重要的地位。20XX年末，淄博市城镇化率达到64.84%，比上年提高0.83个百分点，城镇化率高出山东省平均水平12.41个百分点，列青岛、济南之后继续保持全省第三位。全市城镇人口总量已达296.92万人，比20XX年增长1.81%。但户

7、籍人口的城市化率仅为50.2%，尚有农民身份的常住人口64万人。淄博市市委书记、市人大常委会主任周清利在20XX年2月4日市委市政府召开工作情况通报会上明确指出：在新的一年里,要按照中央和省委、省政府的决策部署,进一步强化发展、实干和以项目建设为纲的工作导向,加快推进产业转型升级,加快推进新型城镇化进程,加快推进民生和社会建设,加快推进改革创新和扩大开放,努力实现经济持续健康发展和社会和谐稳定。（一）构建市域一体的现代城镇体系协调推进“四个层级”建设，构建市域一体的现代城镇体系。“四个层级”建设，即中心城区、次中心城区、中心镇、中心村(农村社区)建设。报告提出，要按照大城市的标准做大、做强、做

8、美、做畅中心城区，在“双百”(100平方公里、100万人口)的基础上，对大外环以内260平方公里区域进行统筹规划，按照主题主线要求，调整优化产业布局和城建布局，明确任务节点，确保生态质量明显提升；加强老城区综合改造，分批进行规范化生活小区建设，健全完善购物、上学、健身、就医、文化娱乐等基础设施，改善群众生活环境；加快新城区建设步伐，充实提升文化体育功能区，启动建设金融商务和行政服务功能区，进一步彰显现代化城市风貌。按照中等城市的标准建设次中心城区；按照既定规划加大中心镇建设力度；合理规划布局中心村(农村社区)，着力提高基础设施建设和公共服务水平，扎实推进社会主义新农村建设，让广大农民逐步过上像

9、城里人一样的生活。（二）探索镇级小城市发展之路按照既定规划，加大中心镇建设力度，突出抓好马桥镇、昆仑镇、凤凰镇综合改革试点，积极探索镇级小城市发展的路子。这是我市统筹城乡发展、构建现代城镇体系的一项重要工作。20XX年，市委、市政府确定在桓台县马桥镇、淄川区昆仑镇、临淄区凤凰镇启动中心镇发展改革试点工作。改革试点任务主要包括：以打造现代化小城市为目标，完善试点镇规划体系，加快试点镇产业和人口集聚，拓宽试点镇融资渠道，拓宽试点镇发展空间，扩大试点镇行政管理权限，提高试点镇的科学发展水平，建立推进试点镇发展改革的工作机制等方面的内容。通过“扩权强镇”，力争用5年左右的时间，使试点镇成为全市改革发展

10、的先行区、示范区。（三）生态园林城市宜业宜居突出生态园林特色，提升城市宜业宜居承载力。生态园林是淄博组团式城市的本质特色。在新的发展中，要继续花大气力改善生态环境，完善城市功能，增强城市的吸引力、凝聚力和承载力。要继续实施绿化扩增工程，在市域大力开展植树造林，在城区大力推进园林绿化，在城郊建设环城林带，在城区之间建设绿色走廊，打造绿色森林拥抱城镇的美丽景象。要综合用水，建设安全有效的区域水系，提升清水润城层次水平；加快文昌湖湿地、黄土涯湿地、范阳河湿地、马踏湖湿地、大芦湖湿地和淄博新区水系建设；加强孝妇河、淄河、猪龙河等重点河流综合整治和生态优化；配套完善引黄供水工程、引太入张工程、南水北调淄

11、博段工程、中水回用工程和以“同源同网同质”为主体的城乡居民安全供水工程，保障城乡生活生产用水安全；减量开采地下水，保护地下水质，让更多的清泉复涌。（四）“高速淄博”出行更快捷构建顺畅交通网络，进一步完善“高速淄博”城乡路网，开工建设淄博火车站南广场，启动建设城市轻轨交通，论证规划淄博支线机场，优先发展公共交通，让城乡群众出行更方便、更安全、更快捷。适应城市现代化的需要，市委、市政府确定规划建设淄博火车站新站。淄博火车站新站总体规划范围为杏园路以南、昌国路以北、张南路以东、东二路延长线以西，规划总用地面积约140公顷，其中火车站南广场规划(广场、公交车站和配套道路)用地面积约为14.5公顷。目前

12、，淄博火车站南广场地块规划已编制完成，按现有推荐方案估算总投资10.15亿元。同时，市委、市政府在反复调研论证的基础上，确定利用现有铁路存量，建设城市轨道交通。目前，淄博市有轨交通系统规划已编制完成。下一步，将加快详规编制，并适时开工建设。根据20XX年国务院批准通过的全国民用机场布局规划(20XX2020)，国家将重点培育国际枢纽、区域中心和门户机场，完善干线机场功能，适度增加支线机场布点，构筑北方(华北、东北)、华东、中南、西南、西北五大区域机场群。到2020年，全国机场总数将达到244个，其中新增机场97个，主要是支线机场。淄博市委、市政府抓住这一机遇，在调研论证的基础上，确定充分利用现

13、有资源条件，建设淄博支线机场。目前，前期工作正在进行之中。第三节 基金普通合伙人本基金由淄博富让得投资基金管理有限公司作为普通合伙人发起设立，并负责该基金的管理和运营。得城镇化建设基金项目，并负责基金的管理运营。淄博富让得投资基金管理有限公司是我市首批成立并在市金融办备案的专业基金管理公司，注册资本1000万，成立于20XX年10月，业务范围包括股权投资基金管理、项目投资、投资咨询、不动产管理、资产管理等。淄博富让得投资基金管理有限公司隶属于富让得（中国）集团有限公司，富让得（中国）集团有限公司是以思想、专业知识等智力资本为核心竞争力的集产业研究与投资、地产研究与全程运营、产业投资基金管理、商

14、业地产运营管理、零售与批发商业连锁发展为业务组合的战略投资机构和专业运营机构。集团成员包括富让得（中国）集团有限公司（独立法人，香港）、富让得投资基金管理有限公司（独立法人，淄博）、富让得城市研究院（北京）、富让得市场投资管理有限公司（独立法人，浙江）、富让得市场策划有限公司（独立法人，济南）、富让得商业管理咨询有限公司（独立法人，济南）、富让得投资有限公司（独立法人，滨州）、富让得（上海）有限公司（上海）等。富让得在长期的经营管理、项目投资和运营的实践中形成了“思想引领时代、专业创造价值”的经营思想，致力于引领国内商业地产、产业地产的创新发展，并发挥我们的专业实力与丰富经验，采取地产产业链高

15、端价值环节全程运营的地产发展模式，保障发展项目的成功运营，保障地块、物业资产及社会资源价值的充分实现。 13年的专业运营历程，足迹遍及山东、浙江、广东、贵州、甘肃、青海、吉林、广西、福建、上海、福州、河南等十数个省份，涉及物业类型包括产业地产、城市综合体、购物中心、商业步行街、商务写字楼、文化旅游地产等 。富让得20XX年落地淄博，首次提出打造淄博金融产业集群，整合淄博金融、投资产业资源，建设鲁中金融产业港（汇金大厦）；丰富和完善富让得新型高端批发市场理论和模式，结合淄川服装城改造提升，在全国行业会议上提出富让得新型高端市场综合体理论和模式，实现服装城鞋城成功升级为鲁中国际商贸城，实现市场六大升级；与淄博纺织行业协会、纺织行业办公室提出打造立足淄博纺织产业优化升级发展的产业公共服务平台-淄博时尚创意中心项目，建设促进纺织行业升级发展的11大平台，并向时任王顶岐副市长专题汇报;在此基础上，富让得进一步联合淄博工业设计办公室、淄博轻工行业协会，陶瓷行业协会、琉璃行业协会等，提出建设促进淄博传统优势产业升级发展的时尚创意产业园，并致力于把时尚创意产业园提高到打造美丽淄博