018第十八章务业主与维保方案天选打工人.docx

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1、第十八章服务业主与维保方案第一节竣工的交验与移交1 .竣工验收的计划、措施及承诺1.1 相关人员的培训在工程竣工后投入使用前，组织专业人员和有关设备设施的厂家技术人员对发包人的物业管理人员进行操作和维护的培训，以确保物业管理人员在工程投入使用后能立即独立进行必要的操作、维护和故障排除。1.2 工程使用说明书的准备准备好相应的工程使用说明书，包括维修手册和操作说明等；维修手册和操作说明作为竣工培训的主要参考文件。按照本招标文件要求编写工程使用说明书,编写的工程使用说明书真实、完整、详尽地反映本工程实际情况。在竣工晚收前将编写的工程使用说明书初稿报给发包人和总监理工程师审核，发包人和总监理工程师审

2、核后，认真修改、整理工程使用说明书，并将修改后的工程使用说明书报发包人和总监理工程师审核。工程使用说明书的最终稿经发包人、总监理工程师和承包人三方共同签字确认，承包人必须在三方签字确认后一周内将正式的工程使用说明书（包括电子版）移交给发包人。1.3 竣工图的编制竣工图基于合同图纸、变更指令、经审批的施工作业图、大样图和配合图以及过程质量记录等进行准备和制作：此类图纸以总监理工程师批准的格式及衡阳市档案管理部门的规定进行准备和递交。提供竣工图电子文档、晒印蓝图，所提供设工图图纸的数量和格式、装订方式等满足业主的要求，并且负责本工程竣工图向衡阳市城建档案馆归档责任。分包人和其他承包人（如果有）制作

3、自己的竣工图和整理自己的竣工资料；发包人将要求分包人和其他承包人（如果有）的峻工资料随工程进度逐步提交给承包人，由承包人统一分类整理。在工程实际竣工前，发包人承包人和总监理工程师审核后，根据发包人和总监理工程师的审核意见进行修改并提供完整的竣工图给总监理工程师、发包人。竣工图在竣工移交证书颁发前提供。1.4 竣工脸收的规章承诺应在整个过程中严格依照政府相关法规、规章和合同文件要求，认真做好质量保证、材料的进货检验、分部分项工程的隐预检等与质量记录和竣工资料的收集整理相关的工作。2 .竣工验收调试的组织2.1 调试的组织在业主的组织下，我司组织人员协调、配合进行单机调试和联动调试。成立以业主为领

4、导的包括总包及各相关专业分包、监理、第三方检验、相关设备生产（供应）厂家（分包商）参与组织的调试验收指挥机构和专业小组，全面组织实施调试和脸收工作。在进行各个专项试验（调试）验收时，我司还将适时邀请市质监站、安监站、气象局、特种设备安全监督管理单位、城管、市玫部门及电视、网络、通讯、电信、供电、供水、燃气供应等业务主管部门参与检查和验收。2.2 检验工作流程3 .竣工交验和移交计划表格序号竣工验收和移交计划内容1验收条件1）本工程按合同约定实施完毕：2）完成相关主管部门或机构要求的所有单项工程或专业工程的报装、开通、竣工验收备案手续：3）完成全部系统开通调试和工程楼宇保洁。4）符合政府或有关管

5、理机构规定的其他任何工程完工条件。2险收计划D编制工程竣工验收计划.重点控制消防、电梯安检脸收、室内环境验收。2）在脸收完成的基础上,配合业主进行单位工程舲收并协助业主备案。3工程:浚工舲收程序段工脸收由业主或监理单位奉头.本企业的相关部门和现场项目经理部积极配合进行.4验收前准备工作在项目竣工验收之前，本公司将按照合同条款规定和业主要求，积极配合序号蝮工险收和移交计划内容监理单位做好竣工验收的准备工作.5完成收尾工程，重点做好以下几点：1）项目经理部组织相关部门及分包方的人员逐层、逐段、逐房间地进行查项、查康量，检查施工中的丢项、漏项和质量缺陷等需修补的问题，安排作业计划,采取“三定”（定人

6、、定量、定叶间）措施，并校计划实时完成逐一销项。2）保护成品和进行封闭3）及时组织管线系统负荷试验，发现问题应及时脩复。4）有生产工艺设备的工程项目，在竣工准备阶段要组织进行设备安装先成后的单体试车、无负荷联动试车和有负荷联动试车并脸收。S）要及时、有计划地拆除施工现场的各种临时设施和暂设工程,有步骤地组织材料、工具及各种物资的回收、退库.6）在竣工骁收前准备阶段要组织工程全面的爱工前清理。7）准备好竣工驶收资料.8）通过自检的方式，依据正式聆收的标准，组织相关部门人员参加，分层分段、分房间地逐一进行检查,并做好记录。对不符合要求的项目和部位定期修整完善,报请上级复检,为正式验收做好充分准备。

7、9）梭工险收的实施：工程巳具备完工睑收条件后,本公司应就此通知业主和监理工程师，各方应根据合同的约定遂行完工验收。）检查监督,按计划完成收尾6建工图和竣工资料本公司按合同的约定提交符合衡阳市建设工程质量监督管理机构及衡阳市建设档案馆要求的竣工资料。7工程竣工移交在工程经浚工验收合格、办理完毕技工备案手续后,将符合业主招标文件中的持有物业移交标准、销售物业移交标准要求后的工程项目向使用业主管理部门或使用者移交，包括工程竣工现状移交（包含各分部分项工程、人防工程及大型设备等）、房门钥匙移交、工程埃工资料移交等。8移交要点1）总承包商负责组织实凿移交，商管公司、物业公司负责组织运营人员操作及巡检设备

8、，业主、监理、施工单位及相关厂家技术人员现场见证。2）总承包商缎织项目公司、监理公司、物业公司等相关部门对计划入伙区域进行分户验收，根据脸收情冗编制分户脸收质量问题销项清单，对有.质量问题的区域限期整改。3）总承包商完成分户验收问题整改后,按要求时间节点向项目公司发起销序号竣工验收和移交计划内容售物业入伙前联合检查申请。4）总承包商成立入伙整改维修小组，根据联合检查意见进行整改。整改完成后，业主、监理、商管公司、物业分公司相关部门联合验收，完成入伙。9股收承诺在按照设计图纸及相关验收规范的规定，保质保量完成整个工程施工，各专业、各部位均在计划时间内进行报骁与验收，且一次验收合格，按合同要求完成

9、竣工备案，向业主移交工程.第二节工程竣工保修1 .阶段性的竣工保修1.1 销售物业第1阶段第二阶段工程泼工后，工程现场仍然保留原班人员配置和专业检修队，保证能及时发现问题和及时检修,确保该工程的质量保漳。此阶段从竣工到之后的三个月。第一阶段之后，项目人员撤离工程现场，但仍然依照相关规定和义务负有该工程的质量保障责任，做到及时检修,确保该工程的质量保障。此阶段从第一阶段直到工程的保修年限01.2 持有物业在销售物业保修两个阶段以外，增加第三阶段。第三阶段主要是指持有物业工程达到保修年限以后，我司可对该工程提供有偿的服务和指导。2 .竣工质量保障体系序号形式服务措施1目标至诚至信的完美服务、百分之

10、百的用户满意2原则站在客户的立场上考虑问题、解决问题，把客户的需求和满意放到一切考虑因素之首，同时兼顾企业的利益.使客户利拉与企业利拉相得益彰,双赢才能永不败。3标准对业主相关工作人员进行必要的培训4原则信息交流畅通：反应快速准确；质量保证完善。3 .组织机构和管理体系3.1 组织机构工程竣工后，由公司项目管理部负责对工程竣工后保修期内售后服务的组织工作和保修期结束后为业主提供物业管理的维修计划。中国建筑第二工程局有限公司CMiiVAC0MtTRVCTt0N“COMOReiRftitiGBUREAUITQ-一衢阳万达广场项目总承包工程施工级织谀计售后满意租务3.2 用户服务的管理运行程序3.2

11、.1 过程精品服务在施工过程中，要考虑业主的需要和利益，尽可能满足业主潜在的要求，以“精品工程回报业主。同时，我公司可利用技术优势，为工程提供细部结点的深化设计或者提出合理化建议供业主和设计单位参考。为了更全面的为业主户服务，满足业主的使用功能和舒适性，确保业主在保修期内享受到良好的服务，工程交工前，项目经理部要编制用户手册和机电设备操作与维护手册，同时向业主提供保修卡和使用说明书,为业主的物业管理人员提供技术和操作维护培训。(2)指定专人负责本工程的保修工作；(3)制订保修计划，季节性回访计划；(4)对于保修过程中发现的问题，用户服务部将组织原项目工程技术人员制订切实可行的有针对性的方案，及

12、时、保质的解决问题，尽最大的可能满足用户的要求。4 .签署保修书工程交付完工验收前，我方按照中华人民共和国建筑法中的有关规定向业主提交经签署的保修书。保修书中应当约定保修期、保修范围、保修费用、总承包方未履行保修义务的后果与责任、缺陷原因调查、保修责任终止等内容。5 .保修服务措施我公司十分重视工程交工后的保修服务工作，按照IS09000质量体系文件的规定,我公司承3.2.2 售后满意服务保修阶段根据工程情况制订保修计划，并报业主的物业管理部门备案，以保证保修工作的顺利进行。同时根据业主的要求及工程特点制订季节性回访计划，及时了解、处理物业管理部门发现的问题，以便更好为业主服务。该阶段的服务模

13、式为：“一、二、三、四”模式:3.2.3 后期延伸服务保修期过后，根据业主的要求，我公司可为业主提供其它特殊的服务。3.3 保修方案的主要内容(1)我单位用户服务部针对本工程建立专项保修服务档案:序号服务措施1对于任何原因造成的任何损坏，我方将一律主动地先维修，后分析原因2分专业向业主提供保修卡3时业主相关工作人员进行必要的培训4案立由专人负责的保修队，并与业主建立稳定的工程维修联系制度5如业主有更进一步对工程保脩或售后股务方面的要求，我司将积极配合诺以下服务措施:6.3 保修流程6.4 保修做法6 .工程保修管理6.1 保修范围在保修期间，凡总包施工范围内的所有工程项目（包含土建、机电、钢结

14、构、幕墙、市政园林等），因总包责任造成其使用功能不能正常发挥或者产生质量问题，均应该进行保修，及时制定切实有效的措施，组建维修小组，安排专人负责，尽快予以解决。对于由于业主使用不当而造成的建筑功能不良或损坏者以及非我公司施工原因造成的质量问题，不属于保修范围，由建设单位自行组织维修，若维修不便或维修较为困难时，我公司亦会积极协助建设单位将问髭维修处理完善，帮助业主出谋划策，排忧解难，在技术上、物质上提供力所能及的帮助。6.2 保修时间自工程竣工验收完毕之日的第二天开始计算，保修期限根据2000年1月30日发布国务院令第279号座设工程质量管理条例第六章第90条规定和衡阳万达广场投费有限公司标书

15、的要求制定。豳序号保修部位保脩时间1基础设施工程、房屋建筑的地基基础和主体结构工程使用年限2屋面防水工程、有防水要求的厨卫问和外墙面的防渗漏.3热与供冷系统的采暖期、供冷期2个采暧期、供冷期4电气管线、给水管遒、设备安装2年5装饰工程2年6室外道路、地下污水管道等工程7其他工程不少于2年1POIJSCH11uCOMiTN凡N-11W)T3取玄RVCT0NMCOMOew6NC6*MUREAUIW.序号保脩做法1发放保修证书2保修证书的主要内容包括：工程简况、房屋使用管理要求、保修范围和内容、保修时间、保修说明、保修情况记录。此外，保修证书还附有保修单位的名称、详细地址、电话、联系接待部门和联系人，以便于工作联系3建立工程保修管理制度,对保修人员起到严格的约束和管理作用,保漳保修