延吉市物业服务规范与服务质量考核管理办法（征求意见稿）.docx

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1、延吉市物业服务规范与服务质量考核管理办法（征求意见稿）目.录第一章总则第二章物业服务规范的标准第三章物业服务质量的考核第四章物业服务质量等级的评定第五章物业服务质量的分类管理第六章附则第一章总.则.第一条为了建立健全本市物业服务规范与服务质量考核体系，维护公平竞争的物业管理市场秩序，维护业主和物业服务企业的合法权益，提高政府监管效能，根据民法典吉林省物业管理条例的相关规定，结合我市物业行业实际情况，制定本办法。第二条本办法适用于本市行政区域内从事物业服务活动的物业服务企业（以下简称“物业企业”）服务规范与服务质量考核的管理。第三条本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业

2、服务的企业。本办法所称的项目，是指物业服务企业提供专业化服务的小区。本办法所称物业服务规范与质量考核管理，是指行政管理部门及相关机构依法采集、记录和公开物业服务企业在管项目提供服务的情况，建立物业服务企业在管项目服务档案的行为。第四条行政管理部门在实施物业服务规范与服务质量考核管理时，应当遵循公平、公开、公正、及时、准确的原则。第五条市城市管理行政执法局负责组织物业服务企业服务质量考核、监督和管理工作，依法履行下列职责：（一）负责建立本市物业服务企业服务规范质量考核体系，制定政策和措施；（二）负责建立物业服务企业服务规范和服务质量考核档案；（三）编制物业服务企业服务规范和质量考核标准，并适时调

3、整；（四）负责对全市物业企业在管项目的服务情况进行排名，并适时向社会公布；（五）负责对物业企业在管项目的服务质量考核异常情况，进行复检；第六条镇人民政府、街道办事处依法对物业服务企业在管项目的服务情况进行监督和管理工作，依法履行下列职责：（一）按照法定职责，负责监督检查物业企业的日常活动；（二）负责物业企业对物业管理区域提供的服务实施监督检查；（三）负责定期向行业主管部门报送物业企业在管项目相关信息；第七条 依据国家有关法律、法规和规章规定，充分利用已公布的物业服务企业服务质量考核成绩，在市场准入、日常监管、国家（省、州、市）物业示范项目评比等工作中，实施差异化管理。第八条物业服务企业在服务质

4、量考核、检查过程中，应配合各职能部门相关工作。第九条在本市规划区域内没有物业服务企业提供专业化服务的小区不参加服务质量考核。第二章物业服务规范的标准第十条物业费成本构成包括以下部分：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（不包括专项维修资金分摊费用）；（三）物业管理区域清洁卫生费用；（四）物业管理区域绿化养护费用；（五）物业管理区域秩序维护费用；（六）办公费用；（七）物业服务企业固定资产折旧；（A）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（九）经业主同意的其他费用。第十一条物业服务规范：（一）前期物业服务合同的服务项

5、规范:1、2022年1月1日起，在此前开发企业和物业服务企业已签订的前期物业服务合同，物业服务企业按照合同约定的内容提供物业服务，合同期满后，应按照延市发改联2021）348号文件和延吉市普通住宅前期物业服务规范的标准提供服务，延吉市普通住宅前期物业服务规范如有调整，应按最新标准执行;2、2022年1月1日起，新建楼盘的开发企业与物业服务企业签订前期物业服务合同，应按照延市发改联2021）348号文件和延吉市普通住宅前期物业服务规范的标准提供服务，延吉市普通住宅前期物业服务规范如有调整，应按最新标准执行。（二）普通住宅物业服务合同的服务项规范：1、2022年1月1日起，在此前业主、业主委员会、

6、物业管理委员会已与物业服务企业签订物业服务合同的，物业服务企业应按照合同内容提供物业服务；2、业主、业主委员会、物业管理委员会已与物业服务企业签订物业服务合同的，物业服务合同内容有卫生、公共秩序、绿化、设施设备维修等服务，具体标准不明确的，根据收费标准，参照延市发改联（2021） 348号文件和延吉市普通住宅前期物业服务规范的最低标准提供服务，延吉市普通住宅前期物业服务规范如有调整，应按最新标准进行参照；3、2022年1月1日起，业主、业主委员会、物业管理委员会在选聘物业服务企业，应参照延市发改联（2021） 348号文件和延吉市普通住宅前期物业服务规范的标准确定服务内容，签订物业服务合同，延

7、吉市普通住宅前期物业服务规范如有调整，应参照最新标准签订合同；4、业主、业主委员会、物业管理委员会需要享受更高的物业服务，按照民法典的要求，经过业主或业主大会同意后，可以与物业服务企业签订更高收费标准的普通住宅物业服务合同。第三章 物业服务质量的考核第十二条物业服务质量的考核，是指对物业服务企业在管项目服务内容进行检查、记录、存储，形成反映、评价物业服务企业在管项目服务质量的记录活动。第十三条物业服务质量考核方式主要包括镇人民政府或街道办事处开展的监督检查工作，执法机关根据线索调查的结果。第十四条 物业服务企业对在管项目服务质量考核结果有异议的，可向行业主管部门提出书申请,并提供相应证明材料，

8、行业主管部门会同镇人民政府或街道办事处在5个工作日内完成核查，经查确属失误的，应当及时纠正，若确认无误的，维持原结果，并将核查结果及时反馈给物业服务企业。第十五条 市城市管理行政执法局建立物业服务企业信用信息档案，同时配合人民法院和相关执法部门调阅。第四章 物业服务质量等级的评定第十六条 物业服务企业在管项目服务质量等级由高至低划分为三个等级，分别采用优秀、一般和不合格，服务质量评定的初始分值为100分，实行加减分制，评分大于等于98分，评定为优秀；大于等于90分小于98分，评定为一般；小于90分，评定为不合格。第十七条 物业服务企业在管项目服务质量实行积分制,根据具体情况实施动态管理。物业服

9、务企业在管项目服务质量基本分为100分，物业服务企业服务质量得分;基本分+服务加分-服务减分第十八条物业服务企业在管项目服务质量实时动态更新，每一条信息自计入之日起，有效期一年；无有效时限的，计算周期为当年有效。第五章物业服务质量的分类管理第十九条根据物业服务企业在管项目服务质量考核结果，实行差异化分类管理。第二十条 根据物业服务企业服务在管项目质量考核结果，具体如下：（一）物业服务企业提供专业化服务小区，评为优秀的，实施以下激励措施：1、争取到物业企业在管项目帮扶资金和物资方面，优先予以发放；2、实施简化监督和低频率的日常检查；3、物业企业在管项目服务质量评先选优中，行业主管部门、镇人民政府

10、或街道办事处优先推荐；4、将该项目纳入到物业服务项目服务质量“红黑榜”评比的红名单;5、人民法院对该项目的物业合同纠纷优先调解、审判；6、在法律允许的范围内，提供其他激励措施。（二）物业服务企业提供专业化服务小区，评为一般的,实施以下措施：1、强化监管和较高频率的日常检查；2、取消参加行业评先选优资格；3、列入专项检查的重点监管对象；4、责令限期整改服务问题；5、人民法院对该项目的物业服务合同纠纷酌情处理；6、在法律允许的范围内，其他方面的防范性措施。（三）物业服务企业提供专业化服务小区，评为不合格的，实行以下惩戒机制：1、取消参加行业评先选优资格；2、列入专项检查的重点监管对象；3、将服务质

11、量结果在小区内公示；4、连续2年服务质量评为不合格项目，物业行业主管部门负责指导，镇人民政府或街道办事处负责组织召开业主大会，对该企业在管项目进行重新选聘物业服务企业；5、将该项目纳入到物业服务项目“红黑榜”评比的黑名单；6、人民法院对该项目的物业合同纠纷进行调节和审判时，参照该项目的物业服务得分情况进行处理;7、在法律允许的范围内，其他方面的防范性措施。第二十一条具有下列情形之一的，物业服务企业可以提出申请移出服务质量黑名单：（一）列入服务质量扣分依据被撤销的；（二）列入服务质量黑名单的项目自公布之日起已满一年，物业服务企业已对其严重失信行为作出实质性改正，经原认定主体部门确认已消除影响的；（三）物业服务企业对全市物业行业发展做出重要贡献的，经原认定部门确认已消除影响的。第二十六条经审核符合移出条件的，行业主管部门应当在5个工作日内将其从黑名单中移出。第六章附则第二十二条本办法由延吉市城市管理行政执法局负责解释。第二十三条 本办法自发布之日起开始实施。附件：1、延吉市普通住宅物业服务规范。