生活广场项目可行性研究报告.docx

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1、生活广场项目可行性研究报告（提示：此文档word版本！下载后可任意编辑修改！）目 录1一、总论31.1 项目简介31 1 1 31.1.2 项目现状31.1.3 项目总体规划要求31.1.4 项目建筑面积指标41.2 项目法人概况41.3 带 * 41.4 项目建设的必要性41.5 主要经济技术指标51.6 结论6某某市场分析62.1上海房某某市场总体分析2. 2商业某某市场分析82. 3餐饮娱乐某某市场分析102. 4办某某市场分析11三、投资估算与资金筹措143 1彳古5 143. 2143. 3资金筹措143. 4资金使用计划14四、财务效益分析144. 1财务评价编制依据144. 2基

2、础财务数据与说明 154. 3销售收入预测 154. 3.1办公楼出售、出租收入 154. 3.2商场出售、出租收入 164. 3. 3餐饮娱乐出售、出租收入 164. 3. 4车位经营收入 164.4项目的损益16凯旋生活广场项目基地位于真北路、曹安路交叉口西南角，原属新黄浦爱奇爱特配售中心有限公司所有，2002年9月上海建配龙建材配送有限公司与其签订了该地块的资产转让合同（附件1）,并获得了该地块的房地产权证。根据某某区人民政府总体发展规划，为进一步繁荣普陀商业，上海建配龙建材配送有限公司研究决定将原爱奇爱特商城拆除，规划建设一个集商业、娱乐、餐饮、办公于一体的综合某某区，为此上海建配龙建

3、材配送有限公司专门成立了项目公司一一上海建配龙房地产开发有限公司负责项目开发经营。现项目方取得土地并前期投入约2亿人民币，拟转让40-60%项目股份，转让价格在2亿人民币左右。一、总论1.1 项目简介1.1.1 建设地点凯旋生活广场（暂名）项目，项目地块位于曹安路以南、真北路以西、梅川路麦德龙以北、真光路兴力达商业广场（规划）以东，规划总用地面积为5. 92公顷（以实测为准）。项目具体位置见附件。1.1.2 项目现状动拆迁工作已经完成，目前正在进行规划方案的报批。1.1 3项目总体规划要求项目占地面积59184平方米，规划建设一个集商业、娱乐、餐饮、办公于一体的综合某某区，土地使用年限为50年

4、，规划容积率为3. 9,建筑密度38%,绿化25机1.1.4项目建筑面积指标凯旋生活广场项目从功能上分为三部分，裙楼14层为商业用房；裙楼5、6层及一栋12层小高层的712层部分为餐饮娱乐用房；两栋高层的724层部分为办公楼。整个项目总建筑面积为323209平方米，其中地上建筑面积为230818平方米，地下建筑面积为92391平方米。按功能分：商业建筑面积为80827平方米，餐饮娱乐建筑面积为58983平方米，办公建筑面积为91008平方米，地下停车、设备用房面积为92391平方米。基地容积率3. 9,建筑密度37. 84%,绿化率25%,机动车停车泊位922辆，非机动车泊位6469辆。1.2

5、 项目法人概况企业名称：上海建配龙房地产有限公司住 所： 某某市某某区真北路1531号法定代表人：郑良贤注册资本：人民币贰仟伍佰万元企业类型： 有限责任公司（国内合资）经营范围：房地产开发经营，物业管理。（凡涉及许可经营的项目凭许可证经营）。1.3 编制依据本项目可行性报告根据湘财贯通投资管理公司提供的资料，结合有关的政策法规和某某区规划，在实地考某某市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发贷款提供科学的决策依据。1.4 项目建设的必要性1 4.1符合某某区发展规划要求某某区是上海中某某区之一，某某某区的西北部，是上海的陆上交通枢纽，以及上海通往西北方某某某市的主要门户。改革开放

6、以来，特别是进入90年代，某某区步入持续快速发展阶段，各项事业取得了历史性的成就。“九五”期间，某某区的主要经济指标年均增速达15%以上，实现了五年翻番，物贸交易某某市型工业以及房地产业等某某区的支柱产业。为了进一步发展普陀经济，某某区某某区府提出了 “抓机遇、打基础、兴功能、树形象”的发展方针，提出了抓住机遇，形成新的经济增长点，加某某市建设，形成新的生产力布局，深化功能开发，形成新某某市功能的发展思某某区政府将全力推进“十个一批”支撑体系的建设，其中包括：建设一批大中型企业总部和营销中心、民营科技企业总部，使之成为对内贸易的“经济高地”；建设一批超大型配售配送中心、物流中心、某某市场，基本

7、形成物流、百货业某某市业、专卖业、连锁业为一体的商业框架；建设一批大型餐饮业、宾馆业、娱乐休闲业为主体的旅游服务产业等等。本项目拟建的凯旋生活广场充分体现了某某区的整体发展战略，积极打造一个全新的集多种服务功能为一体的现代化商贸中心，包含有办公、商业、餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模大、设计思想先进，本项目的建设将推动某某区新一轮发展规划的实施。1.4.2项目建设有利于较好地发挥土地效益根据真北某某区的发展规划，某某区重点发展商业和物贸，目前已建成了麦德某某市、欧倍德、光彩小某某市场、某某市花卉交易中心、梅川路欧亚休闲商业街和红星-美凯龙家具某某市场，即将进行建设的项目有兴力达商业广场等某某区

8、总商业面积超过70万平方米。本项目将建设一个可以辐射周某某区的全新多服务功能的现代某某市商业中心，这不仅大大提高了真北路商业中心的水平和规模，丰富了真北路商业中心的商业业态，对提某某区域的商业价值，促某某区经济发展有明显作用。1.5 主要经济技术指标主要技术经济指标如下：59184平方米323209平方米基地面积总建筑面积其中：地上建筑面积230818平方米商业部分80827平方米办公部分91008平方米餐饮娱乐部分58983平方米地下建筑面积92391平方米容积率3.9建筑密度38 %绿化率25 %机动车停车泊位922辆非机动车停车泊位6469 辆1.6结论项目基地位于真北路、曹安路交叉口西

9、南侧，其南面为麦德某某市、西面为规划中的兴力达商业广场，位于某某区政府规划建设的真北商务中心，符合某某区对该地块的发展规划。此外，对原爱奇爱特商厦拆除重建，建设符合现代商业需求的一流商业中心，不仅有利于开发商的自身发展，而且有利于提某某区域的商业价值，促进某某区的经济发展。而且，本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。因此,项目的建设是必要的。本项某某区位优势较为明显，项目行政审批公开明朗，而且基地某某市政公用配套设施齐全，建设条件成熟。周边潜在消费能力较强，项某某市场前景看好。经估算，凯旋生活广场项目工程建设投资为135977万元，税后投资利润率为42. 14%,财务效益较好。某某市

10、场分析凯旋生活广场项目由办公、商业、餐饮娱乐等不同功能的房产组成，本章将通过分析某某市及某某区某某市场发展的现状及趋势，及不同功能某某市场的现状，从而进行本项目各功能房某某市场定位。2.1上海房某某市场总体分析近年来，上海房某某市场快速发展，房地产业在某某市经济发展中的支柱地位已日益显现。2003年房地产增加值某某市GDP的比重达到7.4%,超过“7%”这一上海房地产业“十五”期间的目标值，同时房地产开发投资达到901亿元，同比增长20.3%,某某市固定资产投资的37%。今后几年的上海房某某市场走势将受到多种因素影响，主要包括宏观经济的发展,政府有关房地产业的法规政策，某某市城市建设的发展等。

11、在综合考虑上述影响因素之后，从供需总量、供应结构、房价涨幅等方面分析，上海今后几年的房某某市场仍处于持续健康的发展态势。令供需总量分析目前的土地供应量和新开工量都比较大某某市供应十分充足。2003年新增经营性用地3191公顷，可建商品住房面积达4048万平方米，商品房新开工面积3135万平方米，商品房施工面积为8268万平方米。2004年的商品某某市节奏将明显加快。今后几年，商品住房的需求主要某某市民改善住房条件某某区改造和基础设施建设动迁某某某市和境外人士购房等，并考虑投资性的购房因素，需求总量每年将超过2000万平方米。因此，仍将呈现供需基本平衡，供略大于求的发展态势。令商品住宅供应结构分

12、析随土地某某区域分布结构的改某某市中某某区改造规模和拆迁节奏的有效控制以及中低价商品住房建设的不断推进，2004年新增的普通商品住房占住房供应总量的比例将接近70%,上海商品住房阶段性、结构性矛盾将逐步趋向缓解。令商品住房销售价格分析随着供需关系的基本平衡和供应结构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上涨幅度将趋于平缓。2004年商品住房销售价格涨幅将接某某乡居民可支配收入的增幅。今后若干年内，在确某某乡居民可支配收入两位数增长的前提下，房价涨幅高于银行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持一位数增长。总之，2004年，上海房某某市场的供需关系更加优化，供应结构更趋合理、房价涨幅趋向平缓。在

13、未来三年中，每年商品房竣工量、销售量和存量房交易量都将超过2000万平方米；房地产增加值某某市GDP的比重，每年在8%9%左右。2. 2商业某某市场分析2003年是上海商业用房发展历程中的一个重要节点，不仅在商业用房的开发、销售和投资上都有较大的增某某市场轮廓逐渐清晰，投资者的投资理念也得到了进一步确立。从目前的情况来看，在上海的住宅开发趋势影响下，某某区向中某某区外围扩展，沪郊及二环某某区域的商业用房也将有较快增长。相对，中某某区的商业集聚将因购买力扩散而降低速度。到2003年，上海商铺总保量为1780万平方米，其中：中某某区约300万平方米，约占居住物业的14.4%；某某某区约800万平方

14、米，约占居住物业的5 %；某某区域约520万平方米，约占居住物业的6 %。某某区在2003年7月发文要求加强对新建商业用房的监管，限制新建商业用房的同一楼层划小零销售。这一政策的出台某某市场产生一定的影响，也是上海商业用房开发类型变化的一个信号。分割型的小商铺管理协调要求比较高，形象方面较难统一，有关限制措施出台将造成投资者向街铺倾斜。目前，上海某某市场空间较小、变化周期比较某某区域已经出现招商困难的情形。今年下半年将出现商铺现房集某某市的情况。届时，招商困难这一矛盾将更为突出。预计一些房地产开发企业将会对重要商业企业做出重大妥协，在租赁条件方面给与更多优惠，进而导致商业企业反客为主，房地产开发企业利润降低的局面出现。总之，今年上海商铺将有着更多纵深方向的变化，这对商铺投资、开发、规划方面提出了许多新的课题，某某市场的技术要求会越来越高。在开发方面更重视某某市场，重视定位和竞争策略的制订，在投资方面更注重收益和风险分析，某某市场价格方面，将出现总体租价微调、售价起稳的局面。某某区近年来建成了近百座大型商办设施、六大卖场、三某某市配送中心，形成了有色金属、汽车、化工、农副产品等100余家大型生产资料和生活某某市场，是上