《武汉市房地产企业政府监管问题及对策问题研究》8500字.docx

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1、后疫情时代武汉市房地产企皿政府监管问题及对策目录引言2一、相关概念21、政府监管的概念22、房地产市场监管的概念2二、疫情后武汉市房地产企业政府监管现状现状分析31、武汉市政府监管现状32、武汉市商品房市场运行状况33、武汉市监管政策分析4三、疫情后武汉市房地产企业政府监管存在的问题51、联合监管机制不完善52、政府监管制度不健全53、监管政策落实不到位64、政府监管对房地产企业产生副作用65、政府监管出现失灵6四、改善疫情后武汉市房地产企业政府监管的相关对策71、进一步完善房地产供给结构72、深化资本市场改革73、建立多部门联动监管机制84、加强行业监管85、完善法律法规8五、结论9参考文献

2、10引言经过30年的国家改革，房地产业已经成为我国的经济支柱，在促进我国经济发展和社会进步方面发挥了至关重要的作用。但由于房地产产业的发展缺乏相应的指导，房地产泡沫己经对国家和社会造成了重大影响。为了避免房地产企业面临严重威胁，确保房地产行业健康稳定发展，中共中央政府在总体政策的基础上制定了一系列政策，主要包括：“国六条”、“国八条”、“国十条”和“新国十条”等，在党的十九大报告中都强调“房子是用来住的，不是用来投资的乙各部门要坚决落实相关政策，加强对房地产公司的监管。2008年至2013年，国务院高层持续发布房地产相关政策，国务院关于发展居地产企业的若干意见(国发(2018)131号)指出，

3、只能靠中央政府。管理和控制权力无法达到监管和控制房地产企业的目的，需要加强地方政府的职能和责任，以稳定房地产企业。只有这样才能促进社会经济结构的转变，保证房地产企业的合理发展，保持房价稳定，促进住房供给结构更加合理，使市场行为更加规范。确保房地产企业稳定增长，实现可持续发展。这就要求地方政府充分配合中央政府的政策，建立完善的房地产行业以外的监管体系，建立合理有效的行政监管体系。通过这些措施，可以从根本上阻止房地产企业追逐利益、扭曲市场秩序。最终，房地产企业可以在政府的监督管理下,在市场经济机制的合理有效引导下，保持健康稳定。一、相关概念1、政府监管的概念国家监督管理是指国家监督管理机构根据有关

4、法律法规为维护市场稳定而采取的行为。改革开放以来，人们逐渐认识到市场可以促进经济的可持续发展。与此同时，市场的逐利性导致了经济秩序的动荡，导致市场监督管理不足，造成市场碎片化现象，违法违规事件频发。为了纠正和控制市场经济中的各种混乱现象,确保国家和社会经济的稳定健康发展，政府必须采取适当的措施和方法对市场进行干预。中国政府监管理论受到外国政府监管理论的影响。1989年，上海三联出版社出版了产业组织与政府规制。这本书由乔治斯蒂格勒(GeOrgeStigIer)撰写，主要介绍了政府监督和管理的理论。这是我国第一部关于政府管制的著作。从那时起，相应的作品也被介绍到中国。2、房地产市场监管的概念关于市

5、场监管的核心主体,根据现有的位置应该是政府,基于这样一个事实:“监督是社会公共机构的行为按照一定的规则”限制企业的活动,和社会公共机构通常指的是政府。然而，一些科学家认为，市场监督的主体应该是公共当局，但第三方，如非政府社会团体和非政府组织，也应该发挥监督作用。政府监管机构也来自这个行业。从某种角度看，共同遵守的“潜规则”可以成为一个高效的监管机构。根据市场监督的内容和标准，有学者认为市场监督的主要内容包括限制企业的价格、销售和生产，严厉打击不符合“社会利益”的个人自私行为。一些学者还从市场的角度探讨了监管的主要内容，包括市场参与者和市场主体的一系列发展、开发和交易行为。监管的主要手段是政府采

6、取各种政策、市场激励和制度等手段来抑制企业的价格、营销和生产。同时，监管也分为事前限制监管，包括严格控制准入资格等。活动过程中同时限制和监督，包括实时监控等。市场监督的概念也有不同的理解方式。从这些不同的理解方式，可以总结出市场监督的一般含义。指政府或政府授权的组织和非政府组织等监管机构按照有关法律法规和相关规范标准实施的干预措施、市场准入资格、市场价格、被监管单位的产品和服务必须由监管部门直接或间接管理和控制。房地产行业监督管理是指利用一系列监管规定和措施，对房地产行业的各个环节和环节进行监督管理。各监管部门对房地产行业的监管一般分为广义和狭义两个概念。广义上的监管是指各类执法机构、非政府组

7、织、行业和社会力量对房地产市场的监管和管理;狭义的监管是指政府监管模式，即政府在房地产行业监管过程中发挥的作用，限制和规范房地产企业行为的权力和权利。与此同时，一些科学家认为，有必要建立一个独立的部门来监督房地产行业，以避免权力重叠和逃避责任。二、疫情后武汉市房地产企业政府监管现状现状分析1、武汉市商品房市场运行状况根据武汉市房地产企业运行分析，武汉发展研究所发布的武汉大学和武汉蓝皮书研究协会2023年,文章指出,房地产企业在武汉操作顺利,房地产投资快速增长;自年初以来，下降趋势持续下降，但在年底下降趋势开始减弱，新建一手房价格指数开盘走高、走低，市场前景相对稳定。从消费结构看，武汉市房地产企

8、业的明显特征是住房需求已由“刚性需求”向“改善需求”转变。分析显示，2023年武汉市完成房地产开发投资270.89亿元,同比增长6.4个百分点。从今年的增长率来看，第一季度之后增长率继续下降，年中有所回升,下半年趋于稳定。2023年,房地产投资占全市固定资产投资的45.66%,比上半年下降2.37个百分点，带动全社会固定资产投资增长2.9个百分点，比上半年下降1.8个百分点。从房地产开发投资使用情况分析，2023年武汉市商品房投资仍保持良好增长势头，是推动武汉市商品房投资保持正增长的主要力量。全年完成同比增长11%o%,商品房投资增速高于房地产开发投资增速4.6个百分点。住宅投资占房地产开发投

9、资的比重为65.46%,带动全市房地产开发投资增长6.9个百分点。2023年，通过广泛采取一系列调控措施，武汉市房地产企业在前5个月总、体保持平稳运行:全市完成房地产开发投资993.04亿元，同比增长15.3%;一手住宅成交380万平方米，同比增长19%,平均成交价格基本稳定，5月平均成交价格为2.65万元/平方米;二手房成交282万平方米,同比下降20.2%;5月平均成交价格2.27万元/平方米，同比增长10.9%o2、武汉市政府商品房监管政策2023年12月31日，武汉市住房保障和住房管理局发布了武汉市房地产开发企业信用监管办法。办法规定，开发企业资信考核采用记分制，资信基数分为100分。

10、企业信用信息管理的发展，实行“警告清单”管理制度，并定期发布。如果开发公司的信用评分低于75点,或同样的违反法律、法规在一年内发生了3次或更多,还有其他严重的不可靠的行为,对社会有重大负面影响,他们将被包含在“警告”列表。信用评分在90分以上的发展企业，可以享受法律法规和相关文件规定的相关政策支持。2023年4月，武汉市住房管理办公室发布了武汉市住房保障住房管理办公室关于进一步加强新商品房销售全过程监管的通知。在取得证书时，再次要求建筑物高度。15层及以下的建筑必须达到总层数的一半，15层以上的建筑必须达到总层数的1/3,且不低于7层。同时，减少预售许可证申领次数，20万平方米以下的不超过3次

11、，20万平方米以上的不超过5次。3、武汉市商品房监管现状近些年来，武汉市不遗余力地贯彻国家政策，不断出台土地政策，构建有形的土地市场，确保武汉市土地市场均衡合理发展，这是维护武汉市房地产企业稳定的重要基础。2004年“招标、拍卖、发售”制度标准颁布后，开发商可以在一级市场上取得土地。2004年以后，在2008年金融危机的影响下，土地交易量和土地价格迅速上升和下降。2009年，在“救市、暖市”的调控政策下，两者均呈现快速增长态势。为了遏制过热的投资，稳定房地产价格的快速上涨，直到2010年，土地政策的出台增加了土地供应，以降低一流商业和住宅用地的价格。从侧面也反映了开发商的观望态度。尽管政府推出

12、了很多土地从稳定房地产价格的角度,尤其是从土地的角度对社会住房和经济适用房,和提高了土地征用的门槛对于开发人员来说,由于开发商的预期未来房地产公司不是很确定,所以在2023年的调控行动下，虽然推出了大量的土地，但实际交易量却有所下降。此外，房地产的数量和价格也反映了开发商的观望态度。这将导致房地产销售速度放缓，甚至出现“市场覆盖”现象，造成房地产企业稀缺的氛围，导致消费需求刚性，进而导致房价上涨。三、疫情后武汉市房地产企业政府监管存在的问题1、联合监管机制不完善一是组织机制不健全，整体协调不足。2019年10月，武汉市建立了房地产公司管理层联席会议制度，协调房地产领域的调控工作。但与北京、上海

13、、杭州相比，武汉市联席会议制度仅由市住建局牵头，市级相关单位、中国人民银行、中国银监会等单位协调水平低，统筹规划明显不足。二是各部门监管职责不明确，没有形成“共同努力、共同管理”的工作模式。武汉市目前尚未形成有效的房价与地价挂钩机制。空间规划部门对土地流转和房价调控的衔接不够，土地价格推高房价的压力加大。价格部门未能发挥价格指导和市场监督的共同作用。目前，价格部门根据加征、加价等任务对违法行为进行查处，在销售监管、执法依据、检测方法等方面，只有市住办进行研究和回收。此外，各类媒体，尤其是自媒体,被房地产公司单方面解读，推高价格等。公共安全、网络信息、宣传宣传等部门还需要处理舆情监管工作，打击散

14、布虚假新闻、制造谣言。2、政府监管制度不健全随着整合市场秩序的深入，各类违法违规行为变相僧多，查处难度加大。例如，武汉一些中介机构利用网络平台推广房屋广告，互联网公司不审核房源信息,导致虚假房屋广告。网络平台上违规售房广告的问题仍然难以解决，再如:一些企业变相抬高价格，通过电子商务收费、购买资产管理产品等方式进行非法营销。虽然武汉市城市住建部定期与价格和市场监管部门进行联合执法，但尚未建立固定的联合执法机制，违规后每个单位的备案和处罚程序仍然繁琐，联合惩戒制度有待进一步加强。3、监管政策落实不到位武汉市对房地产公司实施有效的监管，制定并不断完善科学合理的法律法规是非常必要的基础和出发点。但是，

15、即使我们有好政策和好法规，也不一定能达到好的监管效果和监管目标。相反,如果在实施过程中,这些法律,法规和系统中,由于来自其他客观或人为因素的干扰,是不可能监督房地产企业,或者是不足以实现监督行政监督的预期效果和目的,国家监管）将逐步形成。武汉市政府对房地产企业的监管基本上采用“三位一体”或“三级”的方式。换句话说，它是由政府的行政监管、行业的自我监管和社会监管组成的综合监管模式。理论上，这是一种非常全面的监管模式，但在实践中，由于部门、组织权力和资源分配的不平衡，必然会导致房地产公司监管的不平衡。例如，如果市中心的权力和资源相对集中和充足，监管的强度和效果就会相对较好，而在中环和外围地区，监管

16、的强度就会较小，监管的效果就会较弱。以此类推，当房地产监管受到外部因素的干扰和影响时，特别是受到上级领导部门的干扰和影响时，监管的力度和效果会大大降低。4、政府监管对房地产行业产生副作用武汉房地产开发企业的发展主要依靠多渠道融资和快速周转。公司的负债率通常在60%到70%之间。尽管风险是可控的，但仍高于40%至60%的适当负债比率范围。部分企业盲目抢占市场，不惜一切代价抢占贵地，导致高负债经营带来的债务风险压力更大，在贵地上存在一定的未完工风险。特别是近年来，政府陆续出台了严格的监管政策，通过严格控制预售牌照、提高抵押贷款利率、调整预防性资金贷款期限等措施，加强了对房地产企业的监管。大幅上涨，市场经历了一定的低迷，波动，资金周转，部分房地产企业建设运营面临压力，库存较多的企业资金链紧张。随着二手房交易规模