北京利保考察项目市场分析及项目初步建议.docx

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1、利保考察项目市场分析及项目初步建议日期：二。六年一月二十日东二三环房地产市场研究第一章区域市场分析一.区域市场界定及概述1 .区域市场界定项目所在区域为东城区，但考虑到CBD,东直门及朝阳门区域等项目的辐射力和影响力，我司认为各项目主要竞争区域为以下“茶色”覆盖区域。因此，本文将多对主要竞争区域进行市场分析。2 .区域市场概述受土地供应的影响，东城、西城、朝阳、海淀、崇文、宣武等城六区及四环以内的新增供应渐少，随着城区的土她稀缺，本区域的特性（即位置优势）将更加突显。区域商业、办公等氛围非常成熟，已形成一个被公认的核心区域，其有着无可比拟的自身条件。区域内房地产市场供应物业以写字楼、商住公寓等

2、办公型物业占最大比例，其市场竞争亦最为激烈；普通住宅市场中，除个别项目因定位等原因外，销售均较好；而商业物业市场，因成熟度、位置等因素，使各项目租售价差异较大。区域内项目核心竞争力多为： 第一，区位优势，区域的吸引力以及人气； 第二，交通优势； 第三，环境优势，既有生态方面的环境，也有投资的硬环境、软环境；第四，功能完全，坐拥若干商圈，其潜在置业客群被无限放大。二.区域住宅市场分析1 .区域市场供需现状1.1 市场供给分析开盘时间项目名称物业地址占地建面总套数2006年海晟名苑（北区）8402005年NAGA上院东城区东直门内大街9号9956号公寓海淀文惠园路56路0.4万平1.4万平216富

3、力爱丁堡公馆朝阳区东三环长虹桥西南4.5万平20万平374工体3号朝阳工体西路3号0.7万平6.3万平346当代万国城（8#）2.58162港湾国际东城区东直门外大街28号0.18万平1.67万平312合计5.78万平27.7万平23492004-2003年海最名苑东城东直门外大街乙36号7万平21.2万平1459小街俊景东城小街桥南200米路东1.3万平6万平304巷上东城区钟楼北桥东北角1.05万平7万平356和平新街二期61当代万国城（9、10#）3.6228合计9.35万平34.2万平24082000-2002年底华纽丽景东城区东直门北小区5.2万平20万平600京香福范东城区北二环安

4、定门内20万平30万平242官书院小区1.3万平3.7万平182得胜世嘉北二环南侧1万平2.2万平200金乌花国朝阳区西坝河南路1号2.08万平10万平126和平新街一期朝阳区东北二环小街桥北2.1万平14.5万平600当代万国城东城区东直门香河园路1号22万平66万平3500柳清居朝阳区外馆斜街柳荫公园北门0.9万平5.6万平332合计54.58万平152万平5782T一总套数一占地面积（单位：万平）T一建筑面积（单位:万平）分析说明： 据不完全统计，由上表，区域内普通住宅市场自2000-2002年出现市场供应的井喷，并涌现像当代万国城这样分期开发，建面66万平米的大盘，加之和平新街的分期开

5、发，持续影响2004、2005年的市场供给： 自2003年以后，由于土地的稀缺，加之市场政策的影响，普通住宅市场供给大幅度下跌，并出现逐年递减的趋势： 2005年新盘供加老项目二期的供给，开盘数量并没有明显的减少，但是整体都以小规模面市，60%占地面积大多在1万平米以内。从另一方面再次证明区域土地供量的稀缺，近几年大盘、大规模的开发的可能性甚微，主要以老项目后续供应为主；北京市发改投资处2004年3月30日公布，从2004年起三环内严控新批房产项目；从“831”过关项目来看，区域可供应的住宅面积约30多万平方米；房产政策及市场的影响，将使得区域地段优势进一步凸现。1.2 市场需求口未签约套数批

6、准销售套数在售项目销售情况项目名称销售情况户型面积开盘日期批准销售套数未签约套数海晟名范（北区）84069445-702006年3月NAGA上院99300、600、12002005-11-3056号公寓2337045-622005410月30日富力爱丁堡公馆374150100-3002005年7月30日工体3号34624335-1002005年10月9日当代万国城（8#）162880-21O港湾国际27412738-61海晟名疙（南区）8811398-4242003-8-31中景豪庭1490-5002001-6-28当代万国城（9#、10#）2285120-140分析说明: 海晟名苑（北区）2

7、006年3月左右开盘，现接受内部认购，可直接签约，自取得预售许可证后已销售17.4%,户型面积为45-70平。 其次市场表现良好的是56号公寓，以45H2平米小户型为主，自10月底开盘以来消化，掉7佻。 在售项目中，最高端的项目为NAGA上院，无论从营销推广、产品设计都走较为高端的路线，户型面积为300、600、1200,销售表现平平。 除NAGA上院，区域内在售项目的消化率多达到50舟以上，其中如当代万国城、海晟名苑（南区）、中景豪庭等后续项目已进入尾盘期，基本在10套左右的余量待消化,对项目竞争影响甚微。此外，值得注意的是中景豪庭项目，其剩余的十四套户型集中在高总价的300-500平米的豪

8、华户型上，自2001年年中开盘以来，一直处于滞销状态。项目名称均价（元/平米）装修标准户型面积（平米）2006年开盘海晟名范（北区）17000精装45-702005年开盘NAGA上院30000精装300、600、120056号公寓11000精装45-62富力爱丁堡公馆16500箱装100-300工体3号18000精装35-100当代万国城（8#）20000精装80-21O港湾国际14900精装38-612004-2003年开盘海晟名苑14000毛坯、精装两种98-424小街俊景9800毛坯118-229和平新城二期12000毛坯178当代万国城（9#、10#）18000精装1402000-20

9、02年底华冠丽景8500精装210京香福范8700毛坯120-150官书院小区8800毛坯100-180得胜世森7800装修87-240金岛花园12000精装106-166和平新城一期9800毛坯160-200远洋风景9300毛坯150当代万国城9500精装120-140分析说明： 区域内普通住宅价格自2003年以后涨幅持续，20032004年是涨幅最大的一年。 自2005年以后，涨幅减缓，产品出现明显的两极分化，基本达到量价量齐的房地产市场格局。 受北京市房地产市场影响，以及区域内土地的稀缺性，价格预期将持续上涨。 此外，从产品格局来看，自2003年为分界点，各房地产市场已由最初的低单价、高

10、总价（户型面积较大，在150左右）演变为高单价、低总价（小户型面积控制总价）的市场供应现状。价格基本持平价格涨幅明显价格两极分化3.区域市场产品分析出于建筑产品在不断更新换代考虑，我们选取近三年开盘项目作产品分析，以期提高参照性，为本项目后期产品定为提供切实可行的决策依据，代表项目如下所列：开盘时间项目名称装修标准户型面积（平米）主力户型面积（平米）2006年开盘海晟名苑（北区）新装45-70602005年开盘NAGA上院精装300、600、120030056号公寓厨卫装修45-6245富力爱丁堡公馆新装100-300150工体3号精装35-10049当代万国城（8#）厨卫装修80-12012

11、0港湾国际精装38-61612004-2003年开盘海晟名苑毛坯、精装两种98-242200小街俊景毛坯118-229120和平新城二期毛坯120-178178当代万国城（9#、10#）精装100-1401403.1户型面积项目户型面积分布图当代万国城（9、20#）和平新城二期小街俊景海晟名苑港湾国际当代万国城（8#）工体3号富力爱丁堡公馆56号公寓NAGA上院海晟名苑（北区）项目主力户型面积分布示意图35030025020015010050005年后新开盘项目分析说明：由上表明显看出，以2005年为分水岭，2005年以前的项目主力户型在120T50平米之间，自2005年以后新开盘项目，以45

12、-60平米为主力户型的项目增多：2005年以后新开盘项目，多数楼盘以小户型作为项目的主力户型；其一，表明在该区域内小户型有着一定的市场需求；其二，因为土地稀筑，项目规模较小。无法营造大户型社区所需环境：此外，项目楼盘户型面积差距逐渐减小，随着房地产营销的不断完善，楼盘定位越来越清晰，如05年以前开盘的海晟名居南区，户型面积由98到224,有100多平米的差距，目的是为了满足不同层次客户群的需求，而预计06年3月开盘的海晟名居北区，户型面积45-70平米，仅30平米的差距。3.2装修状况毛坯交房橱卫装修全套精装全精装带分析说明：区域内普通住宅产品以毛坯标准交房项目极少，而市场中一般出现的全装修带

13、家电更是几乎为零；产品以高档装修为主，同时多采用名牌家装产品；同时根据装饰、装修的差别，其价格也相差甚远，由置业顾问报的装修标准除NAGA上院，基本在1500-2500元/平米之间，样板间实际差距有一定距离。4.营销主题项目名称营销主题诉求浅析工体三号一个人的亲宅/涉外私人国际公寓强调地段优势，突出产品定位海晟名苑北京一东外使馆区一海晟国际公寓强调地段优势富力爱丁堡公馆CBD行宫贵用专著/荣替王士凌驾北京之巅强调地段优势，客户定位明确56号公寓一个圈子56种生活方式仅216席强调稀缺性中景豪庭中者天下之正道强调为与京城中轴上的地段优势NAGA上院皇城里的极品豪宅强调区域优势，客户定位明确分析说明：区域内项目的共同特点，无一例外的强调“区域优势”；高端豪宅多强调“皇城优势”，小户型项目多强调区域产品稀缺性。5.区域市场小结 区域内普通住宅自2002年供应井喷以来，由于区域土地的稀续，市场供给量正在逐年减少： 在售项目以及即将入市项目出现“小盘趋势”：从产品的角度来说，56号公寓、工体3号、海晟名苑北区等，都陆续推出了以中、小户型为主的面积格局，而从各个项目消化