阜阳市住宅小区物业管理条例（草案征求意见稿）.docx

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1、阜阳市住宅小区物业管理条例（草案征求意见稿）第一章总则第一条【目的依据】为了规范住宅小区物业管理活动，提升物业服务水平，维护物业管理相关主体合法权益，根据中华人民共和国民法典和物业管理条例等法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。第二条【适用范围】本条例适用于本市行政区域内住宅小区物业管理活动及其监督管理。第三条【物业管理原则】物业管理坚持党建引领、政府监管、业主自治、专业服务、社区治理、多方参与相结合的原贝L第四条【市 县级人民政府职责】市、县（市、区）人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立和完善专业化、社会化、市场化的物业

2、管理机制，及时研究解决物业管理工作中的重大问题。第五条【市物业管理主管部门职责】市人民政府物业管理主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：（-）拟定、制定和宣传物业管理相关政策措施;（二）依照职权制定物业服务质量标准和技术规范；（三）建立物业管理信息化系统；（四）指导、监督和管理物业管理招投标活动；（五）监督、管理建筑物及其附属设施的维修资金（以下简称专项维修资金）；（六）建立物业管理诚信档案制度；（七）组织物业管理法律法规和业务培训；（八）法律、法规规定的其他职责。第六条【县级物业管理主管部门职责】县（市、区）人民政府物业管理主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监

3、督管理工作，履行下列职责：（一）指导街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作；（二）监督管理物业管理招投标活动；（三）负责临时管理规约、物业服务合同、承接查验等有关材料备案；（四）监督、管理、使用专项维修资金；（五）采集、记录物业服务人信用信息；（六）组织物业管理法律法规和业务培训；（七）法律、法规规定的其他职责。第七条【相关部门职责】市、县（市、区）人民政府有关部门，应当按照下列规定，做好住宅小区物业管理的相关监督管理工作：（一）公安机关负责高空抛物、监控安防、流动人口监管等工作；（二）发展改革部门负责监管电力设施、电能保护、制定政府指导价物业服务收费标准等工作；（三）城乡建设部门负责监

4、督建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督管理装饰装修过程中影响建筑结构和使用安全的行为，处理房屋保修期内质量问题投诉等工作；（四）自然资源和规划部门负责规划核实以及违法建设的监督管理等工作；（五）城管执法部门负责查处违法搭建建筑物、构筑物，占用和损坏公共绿化，违反规定停车，摆摊设点、占道经营，擅自改变房屋外观，垃圾处理等工作；（六）市场监督管理部门负责无照经营、物业服务收费、电梯等特种设备安全监督、管理等工作；（七）人防部门负责人防工程设施监督管理。生态环境、应急、经济和信息化、数据资源管理、财政、司法行政、民政、消防救援机构等部门按照各自职责做好物业管理相关工作。-3 第八条【街道办事处（乡

5、镇人民政府）, 居（村）民委员职责】街道办事处、乡镇人民政府履行下列职责：（一）明确物业管理机构和物业管理专门人员；（二）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举和换届、组建物业管理委员会，并办理相关备案手续；（三）指导和监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责；（四）协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务人在物业管理活动中的纠纷；（五）协调和监督物业服务人的交接；（六）组织业主委员会主任离任审计；（七）协调和监督老旧小区物业管理；（八）召集物业管理联席会议；（九）法律、法规规定的其他职责。居民委员会、村民委员会应当协助和配合街道办事

6、处、乡镇人民政府以及有关部门做好物业管理相关工作。第二章业主组织第九条【首次业主大会筹备】具备首次业主大会成立条件-4 的，街道办事处、乡镇人民政府应当按照规定及时筹备召开首次业主大会。第十条【党员人大代表政协委员专业人员参选】鼓励热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的中共党员、人大代表、政协委员、具有专业知识的业主参选业主委员会成员。第十一条【首次业主大会会议筹备经费】首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担。老旧小区的首次业主大会会议筹备经费由街道办事处、乡镇人民政府统筹解决。首次业主大会会议筹备经费应当专款专用，筹备经费有结余的归全体业主所有，用途由业主大会决定。首次业主大会会议筹备经

7、费的使用情况在业主大会召开后十日内，由筹备组在物业管理区域显著位置公开。首次业主大会会议筹备经费的交存和使用具体办法由市人民政府物业管理主管部门制定。第十二条 【老旧小区首次业主大会会议资料调取】老旧小区成立首次业主大会所需资料，由街道办事处、乡镇人民政府负责调取，住房和城乡建设、自然资源和规划、人防等单位和消防救援机构，应当对首次业主大会筹备组就筹备成立业主大会所需要的信息资料查询调取依法予以配合。街道办事处、乡镇人民政府应当为老旧小区召开首次业主大会提供必要的条件。第十三条 【业委会公开制度】业主委员会应当在物业管理区域显著位置向业主公开下列情况和资料：（一）业主委员会成员姓名、任职情况、

8、联系方式和物业服务费交纳情况；（二）管理规约、业主大会议事规则；（三）业主大会和业主委员会的决定；（四）物业服务合同；（五）专项维修资金的筹集、使用情况；（六）物业共有部分的收益和使用、分配情况；（七）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；（A）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；（九）其他应当向业主公开的情况和资料。前款第一至四项自形成或者变更之日起七日内公开，第五至八项每年3月底前公开上一年度的情况。未按照规定进行公开的,街道办事处或者乡镇人民政府应当责令业主委员会限期公开，并通告全体业主。业主有权查阅业主大会会议、业主委员会会议资料、记录，有权就涉及自身利益的事项

9、向业主委员会提出询问，业主委员会-7 应当予以解释、答复。业主要求出具书面答复意见的，业主委员会应当出具。第十四条【业委会委员履职负面清单】业主委员会委员不得实施下列行为：（-）阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定；（二）未经业主大会决定，擅自与物业服务人签订、修改或者解除物业服务合同；（三）违反规定使用业主大会或者业主委员会印章；（四）煽动业主拒交物业服务费，散布不利于物业管理的虚假信息；（五）以个人或者其他组织名义开设业主委员会专门账户；（六）明示、暗示物业服务人减免物业费、停车费等相关费用；（七）伪造、变造、篡改、隐匿、销毁或者拒绝、拖延提供物业管理相关文件、资料；（A）骗取、挪用

10、、侵占专项维修资金或者公共收益；（九）索取或者违法收受建设单位、物业服务人、维修保养等单位或者有利害关系的业主提供的财物或者其他利益；（十）向物业服务人销售商品、承揽业务，牟取不当利益;（十一）损坏共用设施设备，违法搭建，破坏房屋外观和承重结构，擅自改变物业使用性质，拒交物业服务费和专项维修资金，以及违法出租房屋；（十二）其他侵害业主合法权益的行为。业主委员会委员有前款规定情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会按照规定终止该委员资格。在业主委员会委员资格被终止前，业主委员会应当停止该委员履行职责，并向业主公示。第十五条【业委会换届改选】业主委员会任期届满三个月前，应当召开业主大

11、会进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举;逾期十日仍未组织的，可以由居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，参照物业管理法律法规关于首次业主大会会议筹备工作的规定组建换届小组，组织换届选举工作。换届期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：（一）选聘、续聘物业服务人；（二）调整物业服务收费标准；（三）其他物业管理重大事项。第十六条【业主委员会主任离任审计】建立业主委员会主任离任审计制度，审计费用从公共收益中列支，业主委员会所有-9 -委员均应予以配合。第十七条【物管会成立条件】有下列情形之一的，街道办

12、事处、乡镇人民政府应当及时组建物业管理委员会，县（市、区）人民政府物业管理主管部门应当予以指导：（一）新交付物业项目尚不具备召开首次业主大会会议条件的；（二）具备成立业主大会条件，但是因客观原因无法成立的；（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会或者业主委员会无法正常开展工作的。第十八条【物管会人员组成】物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会、公安机关指派人员和业主代表组成，业主代表的人数不得少于总人数的二分之一。物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民政府指派的代表担任。街道办事处、乡镇人民政府应当自物业管理委员会成立之日起三日内，在物业管理区域内显著位置公布成

13、员名单。第十九条【物管会职责】物业管理委员会应当组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项，临时代为履行业主委员会的职责。物业管理委员会应及时向业主公开物业管理相关信息，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者依法撤销，并通告全体业主。第二十条【物管会停止履职情形】 物业管理委员会任期一般不超过三年。物业管理委员会任期内，新的业主委员会产生或者原业主委员会恢复履行职责之日起停止履行职责，并在十日内与业主委员会办理交接手续后解散。第三章前期物业管理第二十一条【物业用房提供】物业服务用房

14、由建设单位按照规定的标准提供；分期开发建设的项目，物业服务用房规划在后期建设的，建设单位应当在本期商品房交付使用前，提供符合使用标准的物业服务临时用房；老旧小区未配建物业服务用房的,由街道办事处、乡镇人民政府统筹解决。第二十二条【前期开办费】建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务人使用，物业服务合同终止后依法移交给业主。前期物业管理开办费标准由市人民政府物业管理主管部门制定。第二十三条【综合查验为交房条件】对新建住宅物业，市、县（市、区）人民政府物业管理主管部门应当会同相关部门对安徽省物业管理条例第四十二条规定的事项进行现场综合查

15、验。建设单位应当将完成综合查验作为交付条件，在商品房买卖合同中明示。建设单位应当在住宅物业交付之日起十五日内告知街道办事处、乡镇人民政府和 县（市、区）人民政府物业管理主管部门。第二十四条【承接查验】物业服务人与建设单位应在县（市、区）人民政府物业管理主管部门监督下，对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验并作记录，也可以共同委托第三方专业机构开展承接查验。对前期物业承接查验中发现的问题，建设单位应当及时整改，由物业服务人复验并记录。物业服务人和建设单位应当在物业管理区域显著位置公示承接查验情况和建设单位整改情况，并书面报告县（市、区）人民政府物业管理主管部门。第二十五条【新建专业经营设备移交】新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信等专业经营设施设备