房地产中介门店选址与装修调查分析.docx

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1、P470208陈玲10沈盼盼13胡艺王莹15林帆帆18林小钗19王丽21高苏菲41地+Zz.C房地产中介门店选址与店面装修调查汇报IHF ：杭州下沙第六大道商铺目录一、房地产中介店门选址条件错误!未定义书签。二、中介门店评估错误!未定义书签。1下沙社会环境综述错误!未定义书签。2下沙房地产市场综述错误!未定义书签。3下沙住宅市场需求错误!未定义书签。3店铺分析错误!未定义书签。商铺现场照片错误!未定义书签。平米布置图错误!未定义书签。三、软装和硬装重要成本估算表.错误!未定义书签。预算表1错误!未定义书签。预算表2错误!未定义书签。预算表3错误!未定义书签。房地产中介门店选址与店面装修调查汇报

2、-杭州下沙第六大道商铺一、房地产中介店门选址条件1、成熟商圈范围；2、目的店方圆3公里区域内（10万人一30万人），居民聚居、人口集中的地方；3、店面临主干道，门店设在三叉路时正面，拐角的位置也是很理想时4、交通以便，旅客上车、下车最多的车站，或者在几种重要车站的附近，可以在顾客步行不到10分钟的路内的街道开店；5、有大型楼盘即将交付的地方；6、地标性楼盘区域；7、中介门店比较集中的地方；8、某些大型的!专业市场旁边；9、大型或重点学校日勺旁边；10、交通比较以便的地方，有停车位更好；11、主干道或次级主干道的写字楼。二、中介门店评估1下沙社会环境综述社会文化；杭州经济技术开发区是1993年4

3、月经国务院同意设置的国家级开发区，行政管辖面积104.7平方千米。目前在34平方千米建成区已构建了完善的基础设施、优美的园区环境、便捷的生活设施、高效规范日勺政府服务，目前辖区人口40万。曾被日本贸易振兴机构评为中国75个都市开发区投资环境最佳开发区，被联合国环境规划署等多家机构联合评为跨国企业投资的最佳开发区经济生活；杭州开发区以打造国际先进制造业基地为目的，大力实行“工业兴区”战略，近五年来，工业经济以年均30%以上的速度增长,形成了电子信息、生物医药、机械制造、食品饮料四大主导产业。2023年，开发区完毕工业总产值1113.4亿元，外贸出口71.11亿美元，综合经济实力位居全国国家级开发

4、区第十二位。杭州开发区以打造国际先进制造业基地为目的，大力实行“工业兴区”战略，近五年来，工业经济以年均30%以上的速度增长，形成了电子信息、生物医药、机械制造、食品饮料四大主导产业。2023年，开发区完毕工业总产值1113.4亿元，外贸出口71.11亿美元，综合经济实力位居全国国家级开发区第十二位。2下沙房地产市场综述杭州大都市格局形成后，都市多核、多组团已是势在必行。作为房地产来讲，也全面进入了板块时期。应当说，杭州无论有多少板块，在房产品上均有与地块有关联的特色、特点，投资什么板块的I房产，必须先理解地块自身的特性和其都市背景。对于下沙，极大多数杭州市民也许并不十分理解。在许多市民眼里，

5、下沙原是一块沙地，后来变成杭州的工业城，因此，下沙是与工业联在一起。在另一群市民眼里，下沙有大学城，因此，下沙与大学联在一起，实际上，近年的某些房产开发项目也都打“学院”牌，如东海未名园的“新学院e派”、伟星房产的J下沙文汇苑等。其实，下沙是工业城，下沙有大学城，这些都是片面的认识。从新一轮规划开始(20232023年)，下沙的定位是杭州的一种副城，其功能是综合性的，与英国、韩国等倡导和开发建设的新城同样，是独立的城区，十分强调人口居住与就业机会的平衡性。根据规划，到2023年，下沙新城将有常住人口是50万，这样的规模，就已经是中等都市了，自身日勺都市配置必须非常完备。因此，投资下沙房产，不要

6、认为只是在投资工厂宿舍和教师公寓。此外，从地理位置讲，下沙在杭州的东部，目前杭州整个脸都在向东转，并且明确提出“钱塘江时代”的概念，这对下沙是有利时。下沙新城，从大气氛来讲，就是钱塘江所带来的那种具有视野开阔、气势不凡的感觉，什么都是新的，完全可以不受西湖时代、西湖文化的影响。这对外来人和杭州向往现代时尚的年轻人以及创业者是有吸引力日勺。目前杭州正在讨论“创业在杭州”，从方向上讲，要创业，在下沙肯定是首选。目前在下沙开发的楼盘不多，这也许是与下沙板块不被大家看好有关。不过，由于有大学城的宣传和正式启动，正在开发的几种楼盘:东海,未名园、商宇香榭里花园和下沙文汇苑都得到了教师们的青睐，其中，东海

7、.未名园已销售得差不多了，商宇,香榭里花园正在销售之中，下沙文汇苑尚未正式推出销售，销售价格目前在3600元/平方米左右。从时机上讲，投资下沙房产，目前比较理想，理由是杭州大多数人还不理解下沙房产的真正价值所在，等到大家都看好这一区域，下沙的房价肯定会上涨。并且比较而言，杭州老城区实在少有可投资的房产，高价位的房子只能合适居住，不合适投资。此外，下沙新城通过十数年的开发建设，目前已经具有居住的条件。过去在上海有“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”的说法，目前已成笑话，作为投资者，在这笑话的背后，可以从中得到某些启示。下沙房地产开发量：3下沙住宅市场需求A、意向购房者的重点需求研究区域选择：市中心

8、、城西、城东、城北是最受欢迎区域，滨江受支持率骤降，下沙需求持衡，呈稳步上升趋势。询研者购虎宣向区域情况因本次调研显示：意向购房者区域的选择发生了较大的变化,市中心因其稀缺性以及商业、配套的成熟度和价格抗跌性成为最受欢迎日勺区域，以24.3%的占比取代城西占据首位；城西以19.3%退居第二，但仍然是购房者青睐的宜居之地。下沙配套的逐渐完善和居住环境的日益提高，需求持衡，呈稳步上升趋势在所有区域选择中变化较大的是滨江区域。前几年，滨江一直是意向购房者选择的前三甲；而在本次调研中，此项比例大幅降至8.5%,成为历年最低。这跟近两年伴随杭州车辆的迅速增多，钱江一桥和三桥高架交通状况堪忧，成为居住在滨

9、江最大的障碍，也是不少人选择离开滨江的重要原因。同样，三墩因在售楼盘时稀少、九堡因房价的迅速上升，区域关注度均有所下降。与此相反的是，闲林、下沙等近郊板块由于配套的日趋完善、交付楼盘的增多，居住日勺可实现性日渐提高，因此，区域的接受度有逐渐升高的趋势。B、两房需求比例大幅上升，占比50.6%40U一室一厅两室一厅两室两厅三室一厅三室两厅四室两厅复式2006.3S.726.820.221.121.S3.21.62008.94.435.923.619.7132.70.8-*-2007.55.331.520.119.819.82.60.82007.102.727.516.323.722.12.94.

10、8T-2008.54.824.522.921.917.83.64.5一一2008.103.628.120.223.718.03.43.0T-2009.52.833.415.62218.24.61.52009.10433.511.627.716.43.63.2201053.734.316.323.4145.33本次调研显示：两房和三房户型仍是市场需求的主流选择，分别占50.6%和37.4%o不停新生的初次置业者对两房保持较高的爱好，而大部分改善居住需求日勺二次置业者仍然青睐三房，因此，二房和三房日勺户型格局各有所需，一直保持着较高的比例。对比历次调研数据，本次调研中两房优（需求比例出现大幅上升,

11、成为2023年以来最高峰；而三房户型的）需求岁仍占有较大比重，但持续两年日勺上升态势被打破，形成了2023年以来的最低点。两者反向日勺发展态势预示着楼市的需求发生了一定的变化，从原本较为舒适的三房需求转向满足单个家庭基本居住需求为主，这是部分二次置业客户受新政影响放弃购房而初次置业群体回归楼市的直接成果。3店铺分析店铺地址第六大道384号商铺面积52m,开间5米进深10米层高3.8米租金3.5万/年装修状况未装修附近楼盘梦琴湾、海天城、朗诗国际街区、第六大道、金沙居附近中介店铺文业不动产、嘉禾中介、第六大道售楼中心楼盘名称楼盘状况梦琴湾下沙江景人文小区华元梦琴湾，以年度58套的销售佳绩成为20

12、23年杭州人气最旺的业主大家庭，现已售完，进入二手房市场。二手房挂牌均价：11995元/平米2023年6月共有228套二手房挂牌网海天城海天城剩余20余套最终房源，面积范围在113-270方左右，均价为13000元/平米。一次性付款98折，按揭99折。2023-5-20第六大道已售完，进入二手房市场。住宅全面售罄，商铺面积区间在300-500平米之间。均价18000元/平米。住宅12023元/平米，购房暂无优惠朗诗国际朗诗国际街区剩余尾房20套，重要分布在1号楼1单元的一楼、二楼，以及32楼房源，户型面积有80方和180方，剩余房源均价在1500016000元平方米。估计将于2023年12月交

13、付，交付原则为毛坯。2023-03-26金沙居二手房挂牌均价：9423元/平米2023年6月共有18套；新居成交均价：7893元/平米2023年5月共有9套近几年，房地产中介服务行业也迎来了一种黄金发展时期。据理解，在国外，90%以上的房屋流通都是通过中介企业完毕，存量房的成交量远远超过了增量房，到达了5：1。而在中国市场上，增量房的消费仍是主体，部分都市到达了1：50,二、三级市场非常活跃的都市也只不过1：1左右。无论是从1：50还是从1：1,要到达国外05：1的水平，中介在此中的I商机是无比巨大的。调查还显示，房产中介连锁经营企业的店铺数量和收入两项指标均高于连锁行业平均增长水平，店铺数量

14、到达了两倍以上，收入更是在三倍以上。丰厚的投资回报刺激着中介连锁店如雨后春笋般出目前大街小巷。据业内人士分析，在房产中介的眼中，门店是宣传自身品牌的最佳招牌，怎样让自己的门店愈加抢眼，尽量地吸引最多的客源，成为中介在布点时首先必须考虑的问题。我们所选店面位于杭州下沙高教园区东区，25号大街以东的第六号大街384号。这里交通以便，东侧是景观大道和钱塘江，距离市区40分钟左右的车程，新开通的江东大桥在本案北侧约800米，萧山国际机场到项目仅15分钟左右的I车程。沿项目旁边的沿江大道前去钱江新城，仅需20分钟左右的车程。地铁一号线延伸段（今年动工建设的“迎宾路站”）和迅速公交站点距离项目约步行10分

15、钟。且在此店面正前方具有公交车站（大量居民上下班最多的车站）顾客步行不到五分钟便可到店内征询。除此之外，此门店的前方具有停车位,有助于前来问询顾客车辆的停行。目前下沙人口估计在60万左右，其中有15万大学在校生,8万外来职工,流感人口占了绝大多数。且东区各个楼盘正在建设销售中,伴随东区经济建设的发展，铁路和楼盘的大量建成，将极大的吸引顾客。此选址的店面，其西侧是杭州第4中学和文海小学，斜对面是浙江经济职业技术学院，北面是杭州工商大学。且附近具有大量的大型楼盘，如：金沙学府，野风海天城，华元梦琴湾，多蓝水岸，朗诗国际街区等。如下图:多套水岸81634232此区位于学校附近和楼盘交付的地带，居民汇集，人口集中，可以