房地产项目起始程序.docx

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1、房地产项目前期手续需要办理一、建设用地规划许可证：1、用地申请2、工程项目立项同意文献3、总平面规划图及坐标位置图（程局签字）4、环境保护部门意见（环评汇报）5、配套费：1.5万元/亩（按占地面积）二、工程报建：1、报建申请2、土地使用证或用地同意书（复印件）3、银行出具的资信证明4、报建申请书（两份）5、墙改费：6元/行（按建筑面积）三、建设工程规划许可证：单位建房：1、建筑申请2、土地文献（复印件）3、建筑坐标位置图4、建设项目设计方案（效果图）5、消防部门意见6、防雷部门意见（四层以上含四层）7、全套图纸及图纸审核部门出具的审核合格书8、配套费：707E/m2；绿化费：1Em2（按建筑面

2、积）居民建房：1、居民建房申请表2、建筑坐标位置图、施工图、设计方案3、配套费：70元/nV；绿化费：1元/肝（按建筑面积）四、建筑工程施工许可证：1、中标告知书2、施工协议及监理协议3、施工组织设计4、工程质量监督手续和注册证明、安全立案表5、地质勘探等技术资料6、施工许可证申请表（两份）7、项目经理资质证原件及复印件房地产前期开发人员岗位职责（原创）开发部工作职责与范围一、工作内容：1、负责项目开发的战略研究、节奏安排与控制及房地产开发过程有关手续办理I2、负责对项目开发过程有关的供应商进行评价、选择、监控与质量验收3、 市场调查、分析、定位以及产品研发I4、 项目品牌、形象包装筹划I5、

3、 数据搜集、政策研究I6、 寻找项目、培植资源并提供可行性研究成果I7、 公共关系、人脉资源的建立与维护I8、 完毕有关工作及I后评价I9、 参与有关部门的筹划、论证、协调会I二、内容描述：1、负责项目开发的战略研究、节奏安排与控制及房地产开发过程有关手续办理根据企业的发展需要及当地房地产的现实状况及发展前景做开发战略研究，合理安排开发节奏。以获得最佳的投资回报。（通过对当地市场状况的充足调查与研究，结合项目的多种指标和企业的战略规定，对项目的分期发展、入市时间、产品定位、客户定位等做作深入的研究和讨论，力争最终形成可执的最符合市场需求的适度超前的方案。以企业项目开发利润最大化和为都市发展做奉

4、献为基本出发点）房地产开发过程多种手续办理。从土地获得前、后，土地建设开发前、后,产品销售前、后多种手续H勺办理。（根据初步记录，一种项目的）完整开发，其间需要办理的手续约为105项（需要加盖105个公章），这就规定开发商有专业的人员跟进，处理各对口政府职能部门的关系，当然对于目前国内行政机构办事效率不高的现实，本项工作除规定工作人员的专业性外，对工作人员的工作积极性、开拓性、和社会应酬能力亦有相称的规定）2、负责对项目开发过程有关的供应商进行评价、选择、监控与质量验收在行业分工越来越细致的今天，开发商的重要职责应集中定位为投资商，对资源的整合和合理运用，力争得到最高的资本回报率是重要的工作目

5、的，对下有关开发工作的下游工作，参照发达国家的成熟机制，以发包形式交给专业的企业进行操作。目前，房地产开发商重要的外包工作有：外包工作供应商戡查、测绘工作-戡查、测绘单位工程建设工作建筑承包商设计工作建筑设计院、景观设计院、市政工程设计院等筹划、销售工作销售代理企业、顾问企业物业管理工作物业管理企业与供应商日勺工作执行重要是在前期项目开展前的评价、选择、确认，后期的工作开展、工作配合、工作监督以及工作成果检查的工作。（在与各环节供应商的接洽和选择、谈判中，需要开发部门有专业的人员进行把关，开发商最大的精力应放在对多种资源的整合上，各供应商都只是我们为成功完毕项目开发的一种资源而已，我们要对多种

6、资源进行整合，就需要我们充足具有各供应商的多种专业知识和比他们更高日勺统畴能力。而这种能力，也是企业的一种很好的资源。）市场调查、分析、产品定位以及产品研发市场调查、分析：市场数据搜集与分析，重要针对的是区域行业动态的把握，同业市场数据的搜集、整顿、分析（预测），市场机会点、危胁点的调查与分析，建立区域同业楼盘数据库，对区域内也许对本项目销售工作形成影响的项目进行不间断性跟踪。分析区域畅、滞产品，为项目产品研发和顺利开发提供参照。产品定位与研发:根据对市场调查成果的分析和研究，对拟开发产品进行研发，力图开成最具合理性的产品提议。根据地区消费习性及行业前沿日勺设计理念，对拟开发产品进行研究，形成

7、意见，指导设计院设计，本部分工作由我司、筹划代理企业、设计院共同参与，由设计院形成方案。4、 项目品牌、形象包装筹划根据市场调查的分析和研究，作好客户的精确定位，根据结合筹划代理企业的营销方略提议和企业的品牌需要，对项目日勺推案进行项目品牌、形象包装筹划。（项目品牌、形象的包装筹划开发部门应在项目营销方略形成同步一并加以执行，结合筹划、代理企业的专业性提议，从市场日勺实际出发，根据企业日勺发展理念作整合，做到项目品牌、形象日勺包装与营销筹划时有机结合,为项目的行销推广助力。）5、 数据搜集、政策研究数据口勺搜集与政策的研究重要针对国家宏观经济和行业政策法规的搜集与研究。本项工作重要对在执行的有

8、关行业政策的研究和应用，搜集国家新近公布时有关房地产业日勺政策，分析即将或也许出台日勺有关政策，研案并提出合理运用政策机会日勺也许，以及风险和规避措施。（房地产是一种与国家政策关系十分亲密的行业，与行有关各部委所制定的新的行业政策、行业原则的执行，都也许对房地产的发展起到决定性的作用，这些内容包括行业原则、金融政策、交易规则以及土地政策等等。开发部门需要有明锐的、广阔的视野，对多种也许用用时资讯进行整顿与分析。在后来企业成长壮大之后，应当建立专门的政策研究机构，对此进行跟踪研究。）6、 寻找项目、培植资源并提供可行性研究成果企业的发展一定需要有长远的规划，一种项目的操作，除了为企业於J投资赢得

9、回报之外，还应注企业可持续发展问题，而为企业寻找可持续发展的项目亦为开发部门的一项重要工作。运用已经有的社会资源、人脉资源,广泛搜集市场最新的投资机会，并对项目进行初步的调研，向企业提供可行性研究汇报，为企业日勺发展提供选择。（本项工作的重要性是不言而喻的，合适的项目将为企业的未来发展提供良好的平台。当然在开发部分执行本项工作时需要充足的培植社会资源，由于社会的优质资源大都掌屋在少数人手里，因此获得资讯相对需要付出费用。向企业提供可研成果后，由企业进行结综合性考量。）7、公共关系、人脉资源日勺建立与维护：重要针对与房地产有关的政府职能部分的工作联络，与职能部们建立良好的互动关系，办理有关手续工

10、作，搜集区域与行业有关的资讯，与区域内重点行业、重点企业进行联络与沟通，培植良好的社会关系。重要与如下有关部门：一级政府（省、市、区、镇、街道办等）、计委、国土地资源局、建设委员会、规划局、拆迁部门、房地产管理局、公用事业局、工商局、税务局、消防队、环境保护局、其他政府所辖事业单位、新闻媒体单位、开发区内大型企业、房地产产业协会、其他同业企业（本项工作亦为开发部工作的重点，尤其在与政府部部的沟通和谈判中,需要有相称的智慧和很高的沟通技巧，为项目H勺发展争取最优H勺指标，处理政府与开发商之间的有关利益平衡。事关项目的顺利发展的经济利益。）8、完毕有关工作的后评价在开发部门完毕前期开发工作的各项工

11、作之后，有一种工作环节相称重要，那就是对工作日勺后评价，后评价就是对前期工作不管成败结局的种综合性验收。开发部门在完毕一种项目的操作或完毕一种阶段性的工作之后，都需要对前期工作日勺过程进行检讨、评价。（对企业而言，为企业的后续经营提供可借鉴的参照根据，检核决策和经理的检讨根据；对个人而言亦为自我检讨自我提高H勺一种良好措施。）9、参与有关部门的筹划、论证、协调会本项工作属开企业内部横向沟通，开发部门作为企业前期工作的执行人、决策提议人，当尽量参与企业内部各部门的横向沟通，参与企业工程部、财务部、法务部等部门对有关议题的论证会、协调会和筹划会，提出有助于企业发展、项目良好开发的建设性提议。（在项

12、目开展工作中，开发企业内部各部门对所执行的项目细项工作必有多次的研讨会、方案论证会，财务会议等等，开发部门以自身的对市场H勺理解以及专业角度对以上各项工作，做出有关建义房地产工程项目的行政审批办理流程简要阐明如下注意：本流程只作为参照，详细规定与规定与当地有关部门规定为准。天津房地产法律网不承担任何法律责任。一种完整的房地产项目从开始到竣工，大体可以分如下三大部分。第一部分，房地产开发企业的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发企业应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院看待建项目进行研究并制作汇报书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并贯彻足够的开发资金。第二部分，行政审批部分根据我国

13、目前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收立案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理如下事项：1、计委审查可行性研究汇报和进行项目立项。2、国土资源局进行土地运用总体规划和土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4、环境保护局办理生产性项目环境保护意见书（表）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程有关专业内容和范围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理如下一般

14、事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环境保护局、园林局、文化局对建设工程有关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。5、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理如下一般事项：1、规划部门对初步设计日勺规划规定进行审查。2、公安消防支队对初步设计日勺消防设计进行审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计日勺人防设计进行审查。5、国土资源局进行用地预审。6、市政部门、环境保护局、卫生局、地震局等有关部门对

15、初步设计的有关专业内容进行审查。7、建委制发初步设计批复，并对贯彻初步设计同意文献日勺规定进行审查。8、建委对施工图设计文献进行政策性审查，根据业主单位意见,核发技术性审查委托告知单。9、建委根据施工图设计文献审查机构发出的建设工程施工图设计文献审查汇报，发放建设工程施工图设计文献审查同意书。四、规划报建图审查阶段，此阶段办理如下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。3、建委、市政部门、园林局、环境保护局、卫生局按职责划分对有关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证（副本）。五、施工报建阶段，此阶段办理如下一般事项:1、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。3、建委组织职能部门对工程动工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。六、商品房预售许可阶段，此阶段办理如下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料：