拆迁补偿项目资产评估报告.docx

《拆迁补偿项目资产评估报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《拆迁补偿项目资产评估报告.docx（31页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、江珠高速公路北延线建设项目征地波及广东江门生物技术开发中心有限企业下属公司有关拆迁赔偿评估项目资产评估汇报中天衡平评字2023153号北京中天衡平国际资产评估有限企业ChinaVa1uerInternationa1Co.,1td.注册资产评估师申明1资产评估汇报摘要2一、 委托方、被评估方/产权人和其他评估汇报使用者4二、 评估目的5三、 评估对象和评估范围5四、 价值类型及其定义7五、 评估基准日7六、 评估根据7七、 评估措施9八、 评估程序11九、 评估假设12十、评估结论13十一、尤其事项阐明14十二、评估汇报使用限制阐明14资产评估汇报附件16注册资产评估师申明1 .我们在执行本资产

2、评估业务中，遵照有关法律法规和资产评估准则，遵守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中搜集的资料，评估报告陈说的内容是客观的，我们对评估结论合理性承担对应的法律责任。2 .本汇报波及时评估对象和评估范围清单由委托方、被评估单位（或者产权持有单位）申报并经其签章确认；评估所需必要资料由其提供并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性。3 .我们与评估汇报中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与有关当事方没有现存或者预期的利益关系，对有关当事方不存在偏见。4 .我们已对评估汇报中的评估对象及其波及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其波及资产的法律权属状况予以必要的关注，对评估对象及其波及资

3、产法律权属资料进行了查验，并对已发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及有关当事方完善产权以满足出具评估汇报的规定，但评估报告中对法律权属的陈说不代表评估师对法律权属提供保证或鉴证意见。5 .我们出具的评估汇报中的分析、判断和结论受评估汇报中假设和限定条件的限制，评估汇报使用者应当充足考虑评估汇报中载明的假设、限定条件、尤其事项阐明及其对评估结论的影响。6 .评估汇报使用者应对的理解使用本资产评估汇报，注册资产评估师和评估机构对委托方和其他评估汇报使用者不妥使用资产评估汇报所导致的后果不承担责任。7 .除法律、法规规定以及有关当事方另有约定外，未征得本评估机构同意，评估汇报时所有或部分内容不

4、得被摘抄、引用或披露于公开媒体。资产评估汇报摘要如下内容摘自资产评估汇报正文，欲理解本评估项目的全面状况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估汇报正文全文。北京中天衡平国际资产评估有限企业接受江门市江海区洛北街道办事处和广东江门生物技术开发中心有限企业双方的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用公认的资产评估措施，对江珠高速公路北延线建设项目征地波及拆迁广东江门生物技术开发中心有限企业下属药业有限企业与江门市群科药业有限企业有关资产及由此导致的经营损失于评估基准日2023年7月25日的J赔偿金额进行评估。北京中天衡平国际资产评估有限企业履行了合适的评估程序，得出评估结论如下：

5、江珠高速公路北延线建设项目征地波及拆迁广东江门生物技术开发中心有限企业属下企业有关资产及由此导致的经营损失的赔偿金额合计为人民币肆仟伍佰捌拾陆万柒仟伍佰元（RMB4,586.75万元），详见下表：赔偿项目赔偿金额评估值备注1房屋建筑物RMB1154.72万元大写：壹仟壹佰伍拾肆万柒仟贰佰元2构筑物及其他辅助设施RMB89.70万元大写：捌拾玖万柒仟元3可拆迁的机械设备资产拆迁费RMB10.50万元大写：壹拾万零伍仟元4不可拆迁的机械设备资产RMB3,093.64万元大写：叁仟零玖拾叁万陆仟肆佰元5经营损失RMB238.19万元大写：贰佰叁抬捌万壹仟玖佰元合计RMB4586.75万元大写：肆仟伍

6、佰捌拾陆万柒仟伍佰元根据中国资产评估准则一一评估汇报第11条及企业国有资产评估管理暂行措施（国务院国有资产监督管理委员会第12号令）第21条日勺规定，一般，评估汇报使用有效期自评估基准日起一年（2023年7月25日至2023年7月24日）。评估汇报使用者使用本评估汇报时，应尤其注意如下事项的影响:1 .根据拆迁当事各方签订的江珠高速公路北延线（金溪路段）征地补偿协议书，本汇报评估范围仅为上述协议书中限定区域内之资产损失，不包含限定区域范围外也许因拆迁导致损失的项目。2 .本汇报经营损失赔偿评估值假设拆迁导致经营损失的期限为18个月，经营损失赔偿金额最终确定需根据拆迁当事双方协商的赔偿期限进行相

7、应调整。（接下页）资产评估汇报北京中天衡平国际资产评估有限企业接受江门市江海区洛北街道办事处和广东江门生物技术开发中心有限企业双方的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用公认的资产评估措施，对江珠高速公路北延线建设项目征地波及拆迁广东江门生物技术开发中心药业有限企业与江门市群科药业有限企业有关资产及由此导致的经营损失于评估基准日2023年7月25日的赔偿金额进行评估。现将资产评估状况汇报如下：一、委托方、被评估方/产权人和其他评估汇报使用者本项目委托方为江门市江海区洛北街道办事处和广东江门生物技术开发中心有限企业，被评估方为江门生物技术开发中心药业有限企业及江门群科药业有限

8、企业，本评估汇报使用者为委托方、被评估方，以及国家法律法规规定日勺其他评估汇报使用者。各方概况简要简介如下：（一）委托方（之一）：江门市江海区洛北街道办事处该委托方住所为广东省江门市江海二路368号，法定代表人为马杏辉。（二）委托方（之二）：广东江门生物技术开发中心有限企业该企业住所为江门市江海区江海三路135号，法定代表人为肖方正，注册资本为人民币5107万元，重要经营范围为酵母及其深加工产品、酶制剂、生物制药、营养食品制造研发。该企业创立于1984年，是广东省科技厅认定的高新技术企业和省重点生物发酵和酶工程技术研发中心。自建立以来，坚持以科研和生产相结合的发展方针，重点开发工业发酵、酶技术

9、和生物制药产业，曾先后完毕多项国家、省市级科研攻关项目，多次获得省市级科技进步奖，由于多种原因近年来企业生产停滞，亏损。（三）被评估方（之一）：江门生物技术开发中心药业有限企业该企业住所为江门市江海三路135号，法定代表人为肖方正，注册资本为1200万元，重要经营范围为生产冻干粉针剂，小容量注射剂，原料药（干酵母），药物研发。（四）被评估方（之二）：江门市群科药业有限企业该企业住所为江门市江海区三路135号，法定代表人为肖方正，注册资本为200万元，重要经营范围为生产原料药（聚肌甘酸、聚胞甘酸、三磷酸腺昔二钠、三磷酸胞甘二钠）。委托方之二为上述两家被评估方的母企业。二、评估目时因江珠高速公路北

10、延线建设项目征地，江门市江海区洛北街道办事处拟对广东江门生物技术开发中心有限企业（简称生物中心）属下的江门生物技术开发中心药业有限企业、江门群科药业有限企业的有关资产进行拆迁，需对拆迁该等资产及由此导致的经营损失进行评估。本资产评估汇报是为该拆迁行为波及确定赔偿金额提供参照意见。三、评估对象和评估范围根据委托方的委托，本项目评估对象为拆迁当事各方签订的江珠高速公路北延线（金溪路段）征地赔偿协议书中限定区域内之江门生物技术开发中心药业有限企业和江门市群科药业有限企业有关拟被拆迁资产及有关经营损失。如下分述如下：（一）评估对象A：拟被拆除的房屋建筑物评估对象房屋建筑物共10项，总建筑面积共6037

11、.21平方米，其中已办房地产权证的建筑物面积共1384.25平方米，未办房地产权证的建筑物面积共4652.96平方米，重要建筑物包括：序号房屋名称建筑面积（平方米）建筑构造及层数建成年月建筑物装修状况权属人1动物房272.16框架构造1层2023年6月建筑物外墙贴条形砖，内墙为彩钢板隔墙，地面为环氧地坪漆，天棚为彩钢板吊顶，安装铝合金窗及彩钢板门，建筑物室内为1万级洁净净化妆修，建筑及设备保养状况良好。江门市群科药业有限公司，未办房地产权证2厂房主楼2.035.63框架构造3层2023年6月建筑物外墙贴条形砖，内墙三层为彩钢板隔墙，地面为环氧地坪漆，天棚为彩钢板吊顶，安装铝合金窗及彩钢板门，室

12、内为1万级洁净净化妆修；首、二层内墙涂刷乳胶漆，地面铺麻石或水磨石，安装铝合金门窗；建筑及设备保养状况良好。江门市群科药业有限公司，未办房地产权证3酵母冷冻库346.85框架构造2层2023年6月建筑物外墙贴条形砖，内墙缮灰，地面为水泥砂浆找平，顶棚缮灰，无门窗，建筑及设备保养状况良好。江门市群科药业有限公司，未办房地产权证4蒸储仓411.01框架构造I层2023年6月建筑物外墙为水泥砂浆找平，内墙缮灰，地面及顶棚为水泥砂浆找平，无门窗，建筑及设备保养状况一般。江门市群科药业有限公司，未办房地产权证5消防泵房18.31框架构造1层2023年6月外墙贴条形砖，内墙缮灰，地面为水泥砂浆找平，安装铝

13、合金窗及不锈钢门，建筑及设备保养状况良好。江门市群科药业有限公司，未办房地产权证6厂房主楼1384.25框架构造1层2023年该建筑物主体构造为1层，层高约6米，其中地卜有约1米高技术夹层，有防水防潮层及管道敷设层等,重要铺设设备管线等，顶部有约2米的钢碎吊顶层。室内内墙为彩钢板隔墙，地面为环氧地坪漆，顶棚为彩钢板密封吊顶，安装铝合金及彩钢板门，建筑物室内为1万级洁净净化妆修，建筑及设备保养状况良好。江门生物技术开发中心药业有限公司粤房地证字第C6952038号7圆形会议室200.00框架构造1层2023年建筑物层高约3.6米，外墙为水刷石米，内墙涂刷乳胶漆，地面铺釉面嵇，顶棚为石膏板吊顶，安

14、装铝合金门窗，建筑及设备保养情况良好。江门生物技术开发中心药业有限公司，未办房地产权证8饭堂987.00框架构造I层2023年建筑物层高约3.6米，外墙为水刷石米或涂刷外墙漆，内墙涂刷乳胶漆，地面铺釉面砖，顶棚为石膏板吊顶，安装铝合金门窗，建筑及设备保养状况良好。江门生物技术开发中心药业有限公司，未办房地产权证合计6037.21（二）评估对象B：拟被拆除的构筑物及其他辅助设施本部分评估对象重要为拆迁范围内篮球场、水泥道路、灯柱、宣传栏及大门口厂牌等，共6项，该等构筑物详细状况见评估明细表。(三)评估对象C：拟拆迁的机器设备纳入评估范围的机器设备重要包括：(1)生产设备重要包括：盐酸罐、浓碱酸罐

15、、废水罐、酵母冷库、树脂柱、传导设备、GMP洁净工程、洁净中央空调、冻干机及其他附属设备。(2)公共设施重要包括：1250KVA供配电系统、供水系统、污水处理系统、除尘系统、消防系统等。(四)评估对象D：经营损失经营损失为因厂区搬迁导致企业停业的损失。四、价值类型及其定义本评估项目采用的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿的买方与自愿的卖方在各自理性行事且未受任何强迫的状况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。本汇报所评估的被拆除资产、被迁移资产或经营损失的赔偿金额，系指资产的市场价值、被迁移资产日勺市场迁移费用或拆迁导致企业经营成果损失的市场估计金额。五、评估基准日本项目评估基准日由委托方确定为2023年7月25日。六、评估根据（一）行为根据资产评估业务约定书。（二）有关法律法规、资产评估规范及原则1 .