西安中贸世纪龙城项目可行性研究.docx

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1、XX-世纪龙城项目可行性研究目录第一章总论11.1 建设项目概况11.2 项目建设的必要性21.3 可行性研究的编制依据2第二章市场分析32.1 宏观经济形势32.2 西安市房地产市场分析72.3 项目SWOT分析222.4 项目的市场定位24第三章项目建设条件293.1 项目建设的自然条件293.2 项目建设的用地条件293.3 市政配套条件29第四章项目规划设计方案304.1 设计指导思想及设计特点304.2 总平面设计314.3 建筑设计324.4 结构设计334.5 技术经济指标33第五章项目的实施进度安排355.1 建设方式355.2 开发进度安排35第六章项目的销售方案策划376.

2、1 销售理念与策略376.2 促销策略376.3 销售实施计划396.4 销售进度安排40第七章项目总投资估算417.1 估算依据和原则417.2 总投资估算417.3 总投资资金来源44第八章项目财务评价458.1 盈利能力分析458.2 偿债能力分析468.3 不确定性分析47第九章项目综合评价与结论539.1 项目综合评价539.2 项目建议53附录一项目规划图错误!未定义书签。附录二财务评价报表错误!未定义书签。附录三住宅调查问卷错误!未定义书签。附录四写字楼调查问卷错误!未定义书签。第一章总论1.1 建设项目概况1.1.1 项目概况本项目地块位于西安市长安路和友谊西路交汇处西北角，项

3、目建设总用地面积20185合30.278亩（已扣除代征路和规划路所占面积）。该地块南北狭长，东西进深浅，临长安路长度为320米，该地块东西最宽处约100米（南端）,最窄处约30米（北端），且呈现由南向北宽度逐渐减少的特征，现主耍为住宅区，建筑较为陈旧，目前地块尚未进入拆迁阶段。从目前现状来看，项目周边主干道现状比较理想，车流量和人流量较大，项目周边聚集公交线路31条，构成项目所处区域快捷方便的公共交通系统。周边商业配套、商务配套、公建配套和休闲娱乐配套齐全。本项目地块沿长安路跨度较大，商业价值较高。项目规划用地面积20185.43f（不含代征路），建设总面积144416.2肝（含地下14248

4、.22肝），其中住宅29602.77写字楼94368.34肝，商场2917.59多功能中心3278.28f,绿化率28.26%,车位1065个。项目计划总投资62189.32万元，分两期建设，一期建设面积103940二期建设面积40926.22o1.1.2 建设单位概况本项目的开发商XX房地产开发有限公司是XX世纪企业集团有限公司的子公司，注册资金5000万元。XX世纪企业集团公司是中国国际贸易促进委员会、中国国际商会会员，同时是中国国际贸易促进委员会陕西分会、中国国际商会陕西商会的副会长单位。公司先后投资开发完成了现代化智能化的XX国际大厦，改造完成了XX商务大厦、XX物业大厦等项目，并与西

5、安市建筑设计院合作新建了一栋综合业务楼。1.2 项目建设的必要性（1）房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业之一，房地产业的发展对国家经济的发展有着十分巨大的带动作用。（2）西安市经济连年高速增长，人民生活水平日益提高，企业对办公用房的需求和居民对住宅的需求都急剧增长。（3）本项目地处南门外，属于城市中心地带，交通便利，各种设施齐全,位于钟楼商圈和小寨商圈结合处，商业优势明显。项目定位于写字楼和住宅的组合，有利于充分发挥本项目的地段优势，同时为西安市房地产业的发展做出一定的贡献。1.3 可行性研究的编制依据（1）国民经济中长期发展规划和产业政策（2）投资项目可行性研究指南（3）西安市建设项目城

6、建费用统一征收办法实施细则（4）陕西省建筑工程综合概预算定额（1999）（5）陕西省工程建设其它费用定额（6）全国统一建筑按装工程工期定额（2000年）（7）城市居住区规划设计规范（8）XX世纪企业集团提供的其他有关资料（9）现场勘察报告及市场调查报告（10）行业市场目前的平均情况第二章市场分析2.1 宏观经济形势2.1.1 全国经济状况分析2004年全年国内生产总值136515亿元，按可比价格计算，比上年增长9.5%o其中，第一产业增加值20744亿元，增长6.3%；第二产业增加值72387亿元，增长11.1%；第三产业增加值43384亿元，增长8.3%。第一、第三产业对国内生产总值增长的贡

7、献率为9.2%和29.0%,分别比上年提高5.2个百分点和2.8个百分点。从今年一季度的数据看，2005年一季度，我国国内生产总值为31355亿元,同比增长9.5%。这一数据比去年同期低0.3个百分点，但高于政府工作报告确定的8%的增长速度。这些数据表明投资、消费、出口的增长，不但各自表现良好，而且相互搭配协调，显示了宏观调控的成果。（1）固定资产投资增幅继续回落一季度，固定资产投资虽然仍保持较快增长，但增幅比去年同期有较大幅度回落。全社会固定资产投资10998亿元，增长22.8%,比去年同期回落20.2个百分点。分行业看，农业、能源、交通等行业投资得到加强。水泥、冶金等行业投资继续得到抑制。

8、现在投资的现状可以说是增长速度仍然偏快,但是增长的势头已经开始放缓。从一季度新开工项目计划总投资看，增长速度也是明显放缓，只增长1.5%。当然，这是在去年投资增长幅度很高的基础上。从房地产投资中也可以看到这种趋势。去年同期城镇投资项目中，房地产开发投资增长41.1%；而今年首季房地产开发投资达到2324亿元，增长26.7%。分行业看，农业、能源、交通等行业投资得到加强。农林牧渔业投资增长39.9%,煤炭开采及洗选业增长86.1%,电力、燃气及水的生产和供应业增长44%,铁路投资增长4.3倍。水泥、冶金等行业投资继续得到抑制。非金属矿物制品业、黑色金属冶炼及压延加工业投资分别下降2.9%和1.4

9、%。首季固定资产投资增幅较去年虽有较大幅度回落,但这是在去年增长速度很高的基础上的增长，所以规模依然是偏大的，仍在高位运行。因此，国家还会加强土地审批和信贷投放的管理力度。（2）消费需求加快增长一季度，社会消费品零售总额15112亿元，增长13.7%,扣除价格因素，实际增长11.9%,比去年同期加快2.7个百分点。进出口贸易持续扩大今年一季度，我国进出口贸易持续扩大，出口继续快速增长，进出口总额2952亿美元，增长23.1%。统计还表明，出口1559亿美元，增长34.9%；进口1393亿美元，增长12.2%。进出口相抵，顺差166亿美元。在一些出口大省，一般贸易出口高速增长，私营企业出口高速增

10、长，进料加工进口快速增长，一般贸易和来料加工进口下降，出现了新的特点。外商直接投资继续增加。外商直接投资合同金额352亿美元，同比增长4.5%；实际使用金额134亿美元，增长9.5%。3月末，国家外汇储备达6591亿美元，比去年末增加492亿美元。2.1.2 全国房地产市场分析2004年全年房地产开发投资13158亿元，比上年增长28.1%；商品房销售额10376亿元，增长30.0%,其中销售给个人增长30.4%,所占比重为93.3%。在近几年的高速增长过程中，也出现了一些不好的情况，如局部地区房地产投资过热，房地产价格增长过快等情况。之所以一些地区的房地产出现持续快速上涨,主要原因在于房地产

11、投资性购买或更准确地说应是投机性购买。局部地区一些人群购买房地产不是为改善居住，而是为赚取升值倒卖的收益，这些人群通过大量购买拉高房地产价格，造成普通居民的房地产价格上升预期及追涨性购买,从而形成价格上涨引发的价格上涨。房地产价格上涨吸引银行资金卷入房地产投机狂潮，非到泡沫高涨到不能再支撑下去或宏观政策当局对其采取制止性措施，泡沫膨胀不会自己停歇，一直会上涨到崩溃为止。日本1980年代房地产泡沫飞涨，同时期消费物价并未上涨，最终地产泡沫破灭，日本经济至今也未能从中走出来；中国沿海局部地区1990年代初出现极度严重的房地产泡沫，虽然同时期全国其他地区并未出现大面积的房地产泡沫，但已经对金融体系及

12、宏观经济造成了严重的破坏。这些过去的教训应当引起我们足够的重视。因此，警惕和控制房地产泡沫将成为重要的宏观调控内容。从2003年下半年开始，政府出台了一系列的宏观经济政策对经济过热，主要是投资过热的现象进行了调控。主要包括通过发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（业界称为“121号文件”）关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知等政策，对房地产行业进行调控。从2005年3月份起，国务院又陆续出台了一系列稳定房价，控制房地产业过快增长势头的措施，主要有：（1）央行加息。自2005年3月17日起，取消商业银行自营性个人住房贷款优惠利率，自营性个人住房贷款利率改按商业

13、性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍。3月18日，央行向各家银行发出了紧急通知，明确5年期以上的房贷下限利率为5.508%o同时上调个人住房公积金贷款利率，个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点。（2）3月26日国务院下发关于切实稳定住房价格的通知（业界称为“老国八条”），首次以行政问责制的形式对房价实行调控首次以行政问责制的形式对房价实行调控。主要内容有：一、高度重视稳定住房价格。二、切实负起稳定住房价格

14、的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任。三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设。四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量。五、正确引导居民合理消费需求。六、全面监测房地产市场运行。七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施。八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。（3）4月28日国务院常务会议提出加强房地产市场引导和调控的8条措施。（业界称为“新国八条”）主要内容包括：一、强化规划调控，改善商品房结构。二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。三、加强对普通商品住房和经济适

15、用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六、加强金融监管。七、切实整顿和规范市场秩序。八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。（4） 5月11日建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会七部门发布关于做好稳定住房价格工作的意见。（5） 6月1日开始对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。在如此多的调控政策出台后，全国房地产届一时间众说纷纭，褒贬不一。但本轮调控的影响还是显而易见的，本轮调控的重点是要稳定房价，遏制房价增长过快的情况。这些措施一方面使消费者普遍推迟购房计划，转而持观望态度，据上海“房产之窗”网楼市监测数据显示，整个4月份上海一手房住宅成交面积环比下降37%闸北、普陀等次中心城区成交面积明显萎缩，黄浦、静安等中心城区的住宅成交均价也出现了今年以来的首次下滑。在二手房市场，多数中介认为，新增委托放盘量同比上升了30%,但实际成交量不升反跌，近一个月来普