【《我国以房养老法律问题研究》9200字（论文）】.docx

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1、浅议我国以房养老法律问题目录第一章我国以房养老概述1第一节以房养老的概念1第二节以房养老的实践2第二章我国以房养老的法律现状及法律困境3第一节司法案例梳理3第二节缺乏政府政策的支持3第三节法治规则体系不健全5第三章以房养老的国外立法研究与借鉴6第一节美国以房养老住房反向抵押贷款6第二节英国居产价值释放机制7第三节发达国家以房养老模式经验总结7第四章我国以房养老法律问题对策分析9第一节健全我国相关法律制度9第二节政府多重身份积极参与10第三节严厉打击违法行为保障老年人合法权益H参考文献12第一章我国以房养老概述第一节以房养老的概念“以房养老”通过抵押住房，获得高额的养老金，年轻时奋斗攒下住房，可

2、以保障老年拥有丰富的养老资金。退休老人与金融机构签订协议，将拥有所有权的住房抵押给金融机构，金融机构根据房屋的使用周期和家庭的生命周期，评估房产价值，给予老人一次性的或按月支付的养老金，并且老人在世时仍保留该房屋的居住权，在老人逝世后，金融机构）1各收回房屋。第二节以房养老的实践2014年6月，关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见发布，中国开始推行以房养老试点工作，最先开始试点的地区为北京、上海、广州、武汉四个城市。2016年7月，再次发布公告宣布试点时间延长，试点地区憎加。2017年，国务院印发文件，提出重视发展反向抵押保险这一类适合作为养老保险补充的险种，建议在各种方面为住房反

3、向抵押保险的开展提供便利，同时也建议相关办事机构降低收费、简化程序、便民服务。但据相关数据显示，截止到2018年，以房养老的试点工作以及开展了4年，虽然有很多公司积极参加试点计划，但是只有幸福人寿真正开展了相关业务。2015年幸福人寿发行了“幸福房来宝”住房反向抵押保险，针对是60岁到85岁、完全拥有房屋自主产权的老龄人口。“幸福房来宝”首先在北京、上海等先行试点区域推行，之后随着试点时间延长、试点区域增加，“幸福房来宝”先后在其他试点城市逐步推行。南京，上海，北京，杭州四个试点城市的以房养老具体实践情况见表1表1以居养老模式实践效果统计南京市上海市北京市杭州市具体名称以房换养模式以用自助养老

4、模式养老房屋银行模式多样化养老模式开办时间2005年4月2007年5月2007年10月2008年6月承办单位“温泉留园”老年公国上海市公积金管理中心北京寿山福海国际养老服务中心联合地产经纪公司杭州市上城区湖滨街道申请条件拥有60平方米以上产权房、年满60岁以上的孤残老人65岁以上、拥有房屋产权、不与子女同住的老年人。60岁以上的老年人，拥有价值较高的独立产权的房屋。辖区内无任何经济来源，无子女，无亲属的老人。操作流程老人健康状况不论，自愿将其房产抵押，公证后入住老年公寓，以后终身免交一切费用。老年人将自有产权房屋出售给公积金管理中心，管理中心再将用屋返租给老人。入住寿山福海养老中心，房屋委托公

5、司对外出租，租金用于抵押老人在养老中心的费用。自主选择租房养老，售房养老，换用养老或退房养老四种模式。具体特点双方风险都大，老人需抵押房屋；一旦老人病倒，养老院需负费一切后续治疗费用。出售居屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配。老年人入住专业的养老服务中心，房屋产权无需变动O多样化的以房养老方式，能够满足老年人不同的养老需求。实施效果门庭冷落仅成交一例一年后即停止很快无人问津第二章我国以房养老的法律现状及法律困境第一节司法案例梳理根据案件整理发现，不法分子假借“国家以房养老政策”之名，利用老年人防范意识弱等特点，以每月将会获得一笔不菲的养老金为宣传嘘头，与老人签订

6、金额巨大的借贷合同和授权委托书等，将启屋抵押给他人。以中安民生案件为例，截止2019年3月警方介入调查中安民生涉嫌集资诈骗案件以来，参与该公司“以房养老”项目的房产已有800多套，涉及金额巨大。2017年至2018年，中安民生为宣传养老金融产品，在社区内开办免费健康医疗讲座，还举办免费周边旅游、免费老年课堂等方式，吸引许多老年人参与其中，在课程培训和短途旅游中为老年人推销中安民生的金融养老产品，其中就包括“以房养老”产品。北京丰台区的张先生在他85岁那年开始“流浪”，这位原卫生部的退休干部同样也是用自己的房子做抵押，两次贷款400多万元，全部投资到“新元盛业生物科技有限公司”的养老保健项目中。

7、目前老人房子己经拿回，但是却背上了百万元的“高利贷”。在实践中，还有许多老人不仅背上了沉重的贷款，还失去了自己居住多年的房屋。第二节缺乏政府政策的支持一、政府尚未出台具体管控措施目前，我国还是属于“以房养老”的初级阶段，国家政府也有给出一些关于拓宽养老渠道的意见和通知，例如，2013年国务院在关于加快发展养老服务业的若干意见中提到“鼓励社会各界力量、鼓励民间资本利用社会公共资源进行整合与改造，用于创办养机构，为社养老提供更多渠道。”2014年6月23日，中国保监会发布了中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见，这一意见也只是提到了开展试点的基本原则和相关要求以及试点机构需要申

8、办的流程，而关于“以房养老”各方面的保护措施，政府却一直没有出台相关的具体管理方案。在“以房养老”实施的过程中一定会涉及到各种相关行业，若没有相关的政策规定和监管，市场就无法公正有序的运作起来。现阶段“以房养老”模式的试点，都是一些私营的机构在大城市进行探索，且没有政府的监管与规制，都是供给方与需求方之间私人签订的协议,很容易引起法律纠纷，影响“以房养老”模式的发展。对于准入机制、操作环节的运作机制、评估机制和合约兑现机制都缺乏明确、客观、公正的监管规定，导致“以房养老”的进程受阻。二、缺乏政府参与，项目缺乏公信力参见国外“以房养老”成功的案例，发现本国“以房养老”模式没有开展起来的原因之一是

9、政府没有参与项目监管。美国的“以房养老”模式发展较为完善，在美国“以房养老”产品的模式主要分为：房产价值转换抵押贷款计划、住房持有者计划、财务自由计划三种，美国政府主导房产价值转换抵押贷款计划HECM并为其提供业务担保，住房持有者计划HOmeKeePer和财务自由计划FinanCia1FreedOm则是由政府共同参与并直接进行监管的。“以房养老”模式在国内发展时间较为短暂，缺乏成熟的配套设施与政策支持，若是没有政府的支持与帮扶，“以房养老”很难运作起来。例如，在“以房养老”实施的过程中，金融机构与客户之间存在的潜在利益风险，老年人寿命预期评估与现实存在差异等产生的养老费用，这些风险的发生若没有

10、担保部门来进行风险规避，项目揩很难运作下去。三、政府宣传力度不足，公众认知度不高美国国家在正式推出“以房养老”模式之初，就先创立了国家房屋价值转换中心(NCHEC),专门针对“以房养老”模式进行宣传推广，加深民众对“以房养老”模式的了解。国外“以房养老”能够发展起来也与国外崇尚自由自主的思想观念有关，国外老年人拥有较大的房产自主处理权力，而国内的老年人受传统的遗产观念影响较为严重，这也是“以房养老”发展过程中的重要阻碍。想要使老年人认同这一模式，就必须加强民众的社会认知，“以房养老”产品的设计相对较为复杂，让老年人很难理解，而政府并没有对老年人进行“以房养老”的全面宣传推广，也没有多元化的产品

11、可以提供选择，进而使老年人对“以房养老”认知不清，导致此养老模式的发展进程缓慢。第三节法治规则体系不健全一、参与方缺乏法律机制的保障相对于很多发达国家而言，中国“以房养老”的起步较晚，且目前仅在较大城市中进行试点，一直没有很好发展起来的原因是因为没有成熟配套的法律体系，没有配套的法律体系就意味着缺乏具体的操作规划，在需求方和供给方之间无法达成一致的协议，也无法保障到各参与方的利益，产重阻碍了“以房养老”的发展进程。国务院曾在2013年关于加快发展养老服务业的若干意见中，明确提出加快推行“以房养老”的试点工作，但却一直尚未出台与之相关的具体法规，致使“以房养老”在国内无法落实。美国国家就通过住宅

12、法银行法等法律体系来保障“以房养老”的有效运行，严格监管“以房养老”项目各环节的运作机制和市场准入，提升了公众对“以房养老”的可信度，保障了主办方与客户之间的利益，有效推动了“以房养老”的发展。二、房屋产权相关法规存在阻碍在实施“以房养老”模式的过程中，一定会涉及到房屋价值的评估。房屋的价值跟房屋的产权期限有很大的直接关系，以前我国的房屋产权国家规定，住宅型房屋的产权期限是七十年，这七十年是开发商从政府拿地的时候开始计算的，2018年民法典颁布了关于房屋产权的条例，原本七十年的房屋产权，使用权限届满的可以自动续期，但是关于缴纳费用和延期时间民法典并没有给出明确的规定，只是提到按照法律行政法规的

13、规定办理。没有明确的房屋产权期限，这就给房产评估机构带来复杂的估值困难，成为金融机构参与“以房养老”模式最大的障碍。三、尚未出台针对“以房养老”业务运行的法律“以房养老”涉及的利益相关方众多，包括金融机构、申请人及相关参与机构，住房反向贷款的准入机制，具体操作流程和业务监督都需要各项法律法规的约束和监管。而“以房养老”相关的配套法规制度，也都需要专业的部门来进行制定颁布，没有这些相关成熟配套的法律规定，“以房养老”很难运转起来。发达国家的也正是因为有成熟配套的法律体系和各项风险担保制度，才能在此模式上发展起来，目前我国在“以房养老”项目运行上还没有制定任何的法例条文，所以就算是有了大的方向，没

14、有具体法律细则也很难发展起来的。第三章以房养老的国外立法研究与借鉴第一节美国以房养老住房反向抵押贷款美国“以房养老”模式分为三种，此三种模式都有所不同，客户可以根据自身房产价值的差异选择适合自己的养老模式。第一种是房产价值转换抵押贷款计划HECMo此计划是由美国住房部和城市发展部共同创办的，联邦政府作为担保中心，主要针对62岁以上拥有独立房屋产权的老年群体。房产价值转换中心主要通过对申请人的房产价值、年龄等条件进行综合评估，从而计算出申请人的贷款额度，房产价值转换中心通过一次性发放、按月领取或者按需要领取的方式给予申请人养老金，当贷款到期时，申请人可以有多种方式进行选择:一是了偿之前所借贷款本

15、息，取得房屋产权；二是出售用于抵押的房产，所获取的资金用于偿还贷款本金和利息，若出售抵押房产所获得的款项不够偿还贷款额，至少要还清贷款总额的95%以上；三是放弃抵押房产的所有权，若此时房产价值不够偿还贷款总额，房产价值转换中心也不得向申请人追究经济补偿。此计划是由联邦政府进行担保的，主要针对房屋价值较低的老年人，而且还会给予一系列的优惠政策，因此，在类似计划中获得众多老年人的青睬。第二种是住房持有者计划HomeKeeper,此计划是二十世纪90年代美国联邦抵押协会推出的，这种养老方式主要针对房屋价值中等的老年人，但它提高了贷款的额度,限制的条件也随之减少，他人共有的房屋也可以进行反向住房贷款抵押，扩宽了参与的客户，但由于没有政府的担保，此项计划的人数也大大降低。第三种是财务自由计划Financia1Freedomo此计划主要针对房屋价值较高的老年人，它是由私营机构进行运作的，以营利为目的，政府实施监管但不参与担保，双方签订合同后，金融机构将贷款额一次性发放给保险公司，保险公司作为担保中心，W养老金按约定向借款方发放终身年金。在风险管控方面，金融机构和申请人之间可以共同承担房屋价值波动带来的风险，也可以通过证券化的方式实现资产流动。由于这种养老方式主要适用于房屋价值较高的老年群体，而这部分老年群体往往有较好的养老方式，不需要用房屋作为抵