2022年 两 会 后政策风向标.docx

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1、“房住不炒”并未转向，行业构建新模式迎契机2022年“两会”后楼市政策风向标目录一、经济承压下“三驾马车”亟待继续加码3二、稳住宏观经济大盘为今年首要任务4三、 “两会”首提“支持合理住房需求”，多地发布调控纾困政策71、 “支持合理住房需求”的表述为近7年来的首次提及72、各城松绑政策平稳着陆，放松“四限”愈加频繁8四、 “及时雨”助力房企安全转型，化解房企风险91、五部委同时发声，房企重拾信心92、银行全面支持优质房企收并购，化解当前风险113、金融机构修复对房企信心，房企发债规模扩大 124、探索房企新发展模式13五、 “三稳”目标，信贷是主要抓手 131、今年房贷利率有较大下调空间13

2、2、信贷政策调控占到放松政策的55%15六、房地产税何时上马，还待市场复苏16七、首轮土拍规则微调，助行业稳定前行18八、打通融资渠道，“十四五”期间保障性租赁住房建设全面提速201、 “两会”再定调，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设202、 “十四五”期间40城保障性租赁住房建设全面提速213、鼓励金融机构为保障性租赁住房提供融资支持22九、松绑限售促二手房行业良性发展241、放松限售条件，释放积极信号242、重视存量房交易监管，营造规范对交易环境 24附件：2022年各地稳定楼市政策（截止3月30日）262022年开启，各地就密集发布促进市场稳定的相关政策，据58安居客房产研究院不完

3、全统计，在今年以来国家地方发布的百余条楼市相关政策中，除了住 房保障规划等信息外，大部分都是促进市场稳定、刺激住房消费的相关内容。“稳增长成了今年的首要任务，而这则需要庞大的房地产行.业来托底。中央层面积极发声，金融信贷将发挥巨大作用，尤其是在3月两会定调后，3月16日五部委同时表态，化解房地产企业风险，更为今年房地产市场排除了不 稳定因素，极大地提振了行业信心，房企也将因此迎来构建新模式的重要契机。一、经济承压下“三驾马车”亟待继续加码2022年前两个月全国经济发展趋于稳定2月份,CPI同比上涨0. 9%,涨幅与上月相同，PPI同比上涨8. 8%,涨幅比上月回落0.3个百分点，主要受近期原

4、油、有色金属等国际大宗商品价格上涨等因素影响，通货膨胀压力不断减小，经济相对平稳。2022年经济增长面临较大压力，稳健的货币政策与积极地财政政 策靠前发力，使1-2月国民经济恢复好于预期，政策因素较大。但外部局势对全球政治和经济的影响存在较大不确定性，不断对国内经济产生冲击，今年保增长的压力仍然较大，更大力度的保增长措施迫在眉睫。2022年2月M2同比增速小幅回落，结构上居民和企业中长贷收缩，表明宽信贷增长有一定增长空间，亟待政策加大支持力度，货币政策放松可期，大概率会有继续降准、降息可能。2019-2022年2全国CPL PPI同比增速走势820192022年2月全国Ml、M2同比增速走势1

5、51050-5M1 同比（）M2同比（）我国推动经济的“三驾马车中，2022年1-2月出口金额和社会零售品销售总额累计同比增长小幅回落，可见出口和消费相对不足，固定资产投资同比为12. 2%,转降上涨，超H1市场预期，对经济增长推动力继续加大。短期内推动经济的“三驾马车”中投资对经济推动依旧充足并有继续增加的空间，消费和出口相对乏力需继续扩大。20192022年2月投资、消费和出口 三驾马车增速80.060.040.020.00.020.0-40.0固无;产投资额：累计同比（%）社零销售总额:累计同比（）二、稳住宏观经济大盘为今年首要任务2022年国际形势复杂多变，我国国民经济延续恢复态势，主

6、要宏观经济指标运行在合理区间，但经济发展依旧压力严峻，因此各方面稳增长政策持续发力。新年伊始，发改委就提十项举措做好近期消费工作，其中包括促进住房消费健康发展。央行货币司司长更是提出要深入理解货币政策适度灵活的内涵。于是乎，各地积极动作，从购房补贴到信贷放松，从三四线城市蔓延至一二线城市。2月24日和25 0,国务院新闻办发布会和中共中央政治局会议提出，关于2022年的总体考虑，经济上要加大宏观政策实施力度，今年工作稳中求进；房 地产层面还是毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。同时央行和银监会表态频繁，表示在保租房、商品房市场

7、改善需求、新市民购房方面给到“优待” O而这些表态都主要依赖于最近两年的几大组合拳同时发力，包括“三道红线”、房地产贷款集中管理、土地双集中管理等，己取得了 “房地产泡沫化金融化势头根本扭转的成果。3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题，发布了关于股市、楼市、金融市场等大量的重要信息，给到了金融市场、房地产市场积极信号，也让房企重拾信心。关于宏观经济，会议提出要振作经济，新增贷款要保持适度增长，这与今年“两会中要求“把稳增长放在突出位置”相符合，房地产及房地产产业链在过往对于整体GDP的拉动贡献度 较大，一般可在30%左右的水平，在“宏观经济大盘稳定”

8、的首要目标下，房地产市场的稳定或是经济托底的关键。在关于房地产行业的问题上，会议提出要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。值得注意的是，在此次会议最后，还明确了 “积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策二这种直截了当的提法在历来的重大会议上还属首次，并且会议中还多次出现“必须“、“坚决”这样的用词，更有“切实承担起自身职责、“必要时问责的表述，体现了中央此次的清晰明确、严厉坚决的 态度。国务院会议一出，央行、银保监会、证监会、财政部、外汇局迅速响应，传达会议精神，态度重视且坚决。这一次喊话的力度绝不亚于去年末的中央经济工作会议。从各部委的表态看，

9、短期内，将解决房企的融资难、信贷难问题，帮助出清不良资产，长期看，将鼓励和协助房企向新模式转变。2022年1月至今宏观政策及重要会议政府表态1月14日发改委发布关于做好近期促进消费工作的通知提出十项举措做好近期消费工作，包括促进住房消费健康发展。I -八 I /j f n t 4* z Z （七1 / j4” UJ 土卜叫I工/万T ,W 少1乂 II卜z 以. 加强房地产市场调控；推进住房供给侧结构性改革。. t-lf , 1 _ - zz L 1. , , I / y | | / I . 一, 、 山全 要深入理解稳健货币政策灵活适度的内涵，一是要稳字当头、稳中求进，二是要灵活调节，三是要

10、量价适度。2月8 H-银保监会、央行联合发布通知 保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。2月24日-国新办举仃推动住房和城乡建设局质量发展发布会 保持房地产市场平稳运行，强调房住不炒定位，以保交楼、保民生、保税定”为首要目标：扎实推进保障性住房建设。， OS 口一山 illMB4 乙 J L4 I zUa J Z kA 要加大宏观政策实施力度，今年工作稳中求进。Z月NJ 口 球怵一、1士隹苜以,句乂什 银行保险机构支持保障性租赁住房发展。3月4日-央行召开2022年金融市场工作电视会议 稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，因城施策促进良性循环。3月4日-银保监会、央行印发文件 支持鼓

11、励银行保险机构优化住房金融服务.r , l |Av . .1一 . / - ff*j、IU j w J-l Pl -AKJ . 1 . I 卜口 坚持I鼠举，加快发展长租房巾场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循 环和健康发展。3月16日-国务院金融委会议 货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长.3月16日-五部委密集发声 防范化解房地产市场风险，稳妥有序开展收并购贷款，促行业良性发展：今年内不具备扩大房地产税试点城市的条件。备注：数据截止3月29日“两会”首提“支持合理住房需求”，多地发布调控纾困政策1、“支

12、持合理住房需求”的表述为近7年来的首次提及对住房方面的工作部署,2022年的政府工作报告部分延续了往年提法如“房住不炒”、“三稳目标”等。“房住不炒是底线，让房子回归居住属性，因此房地产长效机制的一揽子制度都将延续下去。会议重点提出的发展新模式、保障性租赁住房、良性循环，这些都是去年底中央经济会议，和最近的国新办建筑行业高质量发展新闻发布会等一系列会议反复强调的，这就说明今后“房住不炒的长效机制会和供给侧改革结合起来，渐进推进。值得注意的是，今年两会并没有提到“房地产税”，这为3月16日财 政部表示的“今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”作下了铺垫。自2012年以来两会的表态中，对于需

13、求端支持的相关表述，除2015年提及“稳定住房需求；支持居民自住和改善型住房需求”外，今年关于“支持合理住房需求”的表述为近7年来的首次提及。支持合理住房需求的意图在于稳定行业和市场，稳定上下游行业，为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。历年来两会”工作报告中对房地产的定调ZT落实城市主体责任，房住不炒；好群众住房需臂好群众住房需探索新的发展模式：租购并举，加快长机房市场，推进保障性住房建设：支持商品房市场满足购房者合理住房需求；因城施策，良性循环。2、各城松绑政策平稳着陆，放松“四限”愈加频繁从2021年下半年以来，房地产持续下行，房企相继“暴雷，甚至一些房 企选择“躺平”，影响房地产健康平稳发展

14、。而2022年阳历新年伊始，在“两会”还没召开前，各地支持合理住房需求的举措就如雨后春笋般冒了出来。今年全国大中小城市在响应国家“房住不炒”的政策下，根据当地房地产具体情况，从需求端出发，发布放松调控、刺激楼市 消费政策。据58安居客房产研究院不完全统计，截至3月23日，今年共有70余个城市对楼市政策进行了松绑，在“两会”支持合理住房需求后，稳定楼市的各项政策会在各地铺开，目前来看，这类政策已经从最初的三四线城市蔓延到了一二线城市。几乎所有松绑调控的政策都平稳落地，没有出现2020年 初“一日游”的现象。从各城市实施的放松政策的方向来看，一二线城市更偏向于放宽二套房的首付比例、二套房贷款的利率、放松认房又认贷等，以满足置换或二套改善需求来刺激住房消费；而三四线城市更多的是直接发放购房补贴、公积金贷款额度提升等方式刺激首次购房，而这类方式多与人才吸引政策、三孩政策相结合，部分城市为推进新型城镇化，还鼓励农民进入周边中小城市购房（如吉林省提出，支持农民进城购房），通过拉动人才置业、农民购房作为需求增量的突破口。郑州更是在3月1日发布“19条“，打响放松限购限贷的“第一枪”，随 后其他城市悄咪咪的动作也开始放到了台面上，宁波放松限贷，全面认贷不认房，福州无本地户籍也可买房与此同时，还有哈尔滨、青岛即墨区等个别城市取消或者放松限售，积极促进二手房市