呼和浩特市二OO五年房地产市场形势分析与今后五年发展态势分析.docx

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1、一、宏观调控对房地产的影响1、房地产市场运行秩序走向规范（未完）呼和浩特市关于贯彻国家对住房价格调控政策的有关政策、呼和浩特市经济适用住房管理办法等政策、制订了呼和浩特市享受优惠政策普通住房标准呼和浩特市享受城镇廉租住房管理办法、以及廉租补贴发放工作纳入正规化、正常化、制度化的轨道，规范房地产市场秩序。另一方面，政府加强和完善了房地产信息系统和预警预报系统体系的建设，基本实现了商品房预销售网上签约、联机备案、网上楼盘公示，科学判断房地产市场和经济形势，促进房地产市场主体的经营行为得到进一步的规范，市场秩序有所好转，供求信息逐步趋向公开化和透明化，为建立比较真实反映房地产市场供求状况的价格形成机

2、制创造了较好的市场环境。2、房地产投机需求的萌芽受到抑制国家这一轮宏观调控的诸多措施是针对投机性炒房行为制订的。就呼和浩特市来说，投机性炒房只是萌芽状态，国家政策制订的及时，从效果上看，抑制了投机性购房。一是房地产投资增幅基本稳定，房地产投资12月与上月环比上升0.93个百分点，与去年同期相比上升13.26个百分点。房屋销售面积9、10和11月的状况是，9月份与上月环比下降了2.66个百分点，10月比9月下降了4.22个百分点，11月又下降了8.74个百分点。房屋销售的回落表明需求的减少,反映出这些投机苗头被挤出。二是一些已购投机、投资性住房，难以短期炒作,开始转向长期投资的房屋出租市场，租赁

3、市场房源明显增加。3、房地产价格基本稳定由于房屋需求相应减少，房地产市场供求关系得到改善，为稳定房地产价格创造了条件，使新旧房屋销售价格在高位趋稳，并出现增幅回落的趋势。二、2005年呼市房地产市场运行状况1、房地产投资增速初步遏制2005年112月份，房地产投资完成3485亿元，同比增长13.26%,增速比上年同期增长2.9个百分点，比3季度上升12.68个百分点。该变化预示着房地产开发投资增长速度减缓。房地产完成投资占GDP的2.87%,占固定资产投资的7.74%。112月完成土地开发面积比上年同期下降19.5%,土地购置面积比上年同期上升14.76%。2005年112月房屋施工面积397

4、.34万平方米，同比下降7.06%,其中新开工面积161.5万平方米，同比下降34.54%,分别比上年同期回落28.08和18.73个百分点；竣工面积152.44万平方米，比上年同期下降2.35个百分点。2004年与2005年投资、施工、新开工、竣工增长速度比较2、房产需求稳步增长，市场供求关系状况有所改善2005年商品房销售面积增长速度呈稳步趋势。112月份的销售量始终维持在较高水平上，112月份商品房销售面积达141.32万平方米，其中住宅销售面积达118.52万平方米，商品房销售面积与上月环比增长7.19%,其中住宅销售面积比上月环比增长7.22%,表明房屋需求仍然较旺盛。随着供求调控力

5、度的加强，房地产市场供求形势有所改善，商品房供应量趋于上升趋势，销售量尽管波动较大，但属于增长态势。房屋供求面积由7月末的103万平方米，增加至12月末的118.52万平方米。2005年112月商品房销售基本情况分类实际登记销售面积(万平米)与上年同期比(%)当月与上月环比增长商品房141.32-16.87.19其中商品住宅118.52-19.757.222005年1一12月商品房供需趋势3、房地产价格较大幅度上涨(1)、商品房平均售价涨幅较大2005年呼和浩特市商品房销售价格攀升，112月商品房平均销售价格为2833元/平方米，与上年同比上涨28.1%。其中，商品住宅平均销售销售价格为247

6、5元/平方米，上涨14.8%o2005年无论是商品房还是商品住宅销售均价自7月份提高到2232元/平方米和2080元/平方米以后，9月份价格有所下降外,10月份以后回升，11月份增长幅度较大。据国家发改委报告显示，111月份在全国70个大中城市中，商品住宅比去年同期上涨幅超过10%的3个城市包括呼和浩特市。与去年相比，商品房平均售价起伏较大，特别是10月份以后，增长幅度较大，环比增长23.6%,比去年同期相比增长26.8%。2005年二手房价格趋势2004年与2005年二手房价格变动比较(2)、二手房交易稳定增长2005年以来，二手房交易市场价格基本在一个平稳的情况下持续上涨；二手住房交易价格

7、略有起伏，9月份涨幅较高，10月回落后基本呈平稳上升。112月份与上年同期相比二手房上涨19.24%,二手住房上涨32.13%。(3)、商品房空置情况到12月末，商品空置面积64.08万平方米，同比增长26.3%,虽然商品房空置面积增加，但增长速度比去年同期下降046个百分点。其中商品住宅空置面积33.34万平方米，同比增长17%。空置一年以上的商品房面积33.7万平方米，同比增长15.4%,其中住宅空置面积16.93万平方米，同比下降0.59%。对2005年房地产市场的基本评价是：连续出台的一系列宏观调控措施对房地产起到了明显的调控作用。房地产投资规模平稳增长，开发土地面积回落，购置土地面积

8、增长，房地产施工和新开工面积与上年同期相比增速回落，竣工面积与上年同比回落。同时，房地产需求得到有效控制，房地产市场供求形势逐步得到改善。但房地产价格普遍较大幅度上涨，应该引起有关方面足够重视。(4)、房屋供给结构从2005年112月的房地产的投资结构分析，社会需求较大的住宅投资比重增长较大，占房地产开发投资的比重由2004年的47%上升至IJ67%o特别是以中低收入阶层为主要需求对象的普通住房、经济适用房、廉租住房供给结构趋于合理，普通住房投资占投资总额的57%(包括经济适用房)。2005年12月投资结构2004年房地产投资构成其他9%商业经营用房26%住宅47%房地产供给结构是否合理，直接

9、导致住房有效供给及价格体系的平衡问题。从我们具体调查中看到，呼市的城市居民购买住房需求中，需求在80100平方米的占30.9%,而供给比例为42.4%。说明房屋供给结构趋于合理的态势。不同套型商品住宅结构Oi8m,2005年12月不同价位商品住宅构成目前呼和浩特市IOOo1500元/平方米的住宅仍占多数，即中低价位商品住宅供应量所占比例较大，还比较合理。但高档商品住宅供应量增速很快，10月比9月增长3.1%,11月比10月增长1.1%,12月比11月增长6.9%,也会直接到房地产价格的变动。口800-1000元/111sIOoOT500元f 1500-2000元r 2000-2500元f 25

10、00-3500元/Hf 35007000元/W4000-5000元/面3、目前房地产市场存在的问题及原因分析(1)、房地产价格上涨幅度过大在宏观调控措施取得成效的情况下，房地产价格却持续较大幅度上涨，增加了中低收入居民购房的困难。在呼和浩特市中心城区范围内，即东起展览馆东路构件街一带西到通道南北街，南自鄂尔多斯路北至海拉尔路，2000元/平方米以下的房子几乎很难找到。房价高位增长引起了社会各界对房地产是否过热和存在泡沫的担心。认真分析，其中既有居民实际消费需求较旺、房地产市场供求一度偏紧，土地、建材价格上涨较快的客观因素（2004年四季度土地交易的价格上涨10.0%,全年固定资产投资价格上涨5

11、.6%）。如2005年，呼和浩特市政府通过规范化市场化运作，出让市区建设用地7000多亩，土地价值从去年每亩30万元升至今年的每亩50万元。这样，房屋的价格自然会上升，而且幅度比以行为表现任何时候都要大；另外，市政府为进一步完善中心城区功能，改变城市面貌，提升城市品位，超前进行城市拆迁改造，尤其是“城中村”改造，增加多层、高层住0宅和中低档住宅供应比例，同时也存在供需结构不合理的人为因素与部分企业炒作的非合理因素，导致房地产价格脱离实际供求的现象。除此之外，支持购买需求旺房价持续上涨的主要因素还有我市经济发展速度快，人均疏入增加，城市人口的不断增加，服务业的发展，房地产业的深化改革等因素也是支

12、撑房地产发展的原因。同时由于房地产投资成本和质量的上升等原因也引发了房地产价格的上涨。（2）城市居民购房成本逐年加大，房价收入比仍属高位“房价收入比”是指一个城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比。世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时,认为房价收入比在4倍至6倍之间较为适当。也就是说假如家庭年收入为1,房价则是家庭年收入的4倍至6倍。以我市城市居民人均可支配收入与购买住房所需费用计算出的房价收入比来看（如果假定每户为3口人，按照2005年呼和浩特市城镇居民人均可支配收入12500元的数据计算），呼和浩特市的房价收入比与合理的房价收入比仍存在一定的差距。商品住宅销售价格一年上涨了319元，涨

13、幅达14.8%,使得居民购房成本越来越高。目前，城市居民若购买一套仅60平方米的住宅，就将花费15万元;若购买一套85平方米的住宅，将花费21万元；若购买一套120平方米的住宅,将花费近30万元，这些还不包括装修等。如果将收入的30%用于购买生存所必须的食品和日用品(国际上最低标准)，其余的收入用于购房，那么现在购买60平方米、85平方米和120平方米需要6年、8年和12年。(3)房地产投资结构仍需完善1-12月份，房屋投资稳步上升，由去年的10.36%上升到13.26%,而社会需求较大的住宅投资增长幅度由去年的17.92%上升到59.2%,使中低收入群体急需的住宅供给有所上升，商业营业用房和

14、办公楼下降幅度小。其结果，一方面经济适用房有能满足需求，普通住宅房价大幅上涨；另一方面，空置的商业用房销售下降。到12月办公楼空置面积为18.91万平方米，与上年同比增长109.51%o商品房空置主要以滞销和积压为主，占空置房总面积的52.58%,办公楼的商业营业用房空置面积增长幅度较大。(4)房地产存量资源没有充分利用房地产与一般商品不同，具有连续使用的功能。房屋建成出售，即使已卖出租者或投资者，也只是变成存量，仍然包括在全社会房屋的总供给量中。当前房价大幅大涨，部分原因是房产存量资源没有充分发挥作用。据有关方面反映呼和浩特地区尽管很少投机现象，仍存在大量在存量房产资源处于沉淀状态，包括投资者购入待出售、出租的房屋，第二套以上的闲置房屋。另外，由于当前资金成本低于预期地价、房价上涨的幅度，使开发商主观上放慢了施工的速度，使房屋在建规模偏大，加剧了房地产市场的供求矛盾。