武汉水果湖东湖片区住宅楼市分析.docx

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1、水果湖东湖片区住宅楼市分析一.武昌楼市片区划分武汉自古有“武汉三镇”之称，本节标题中所说的武昌就是指“武汉三镇”之一的武昌。武昌位于长江南岸，与汉口、汉阳隔江相望，是湖北省重要的政治、文化和信息中心，内有省政府，各大知名院校。武昌包括武昌区，洪山区，青山区三个行政辖区，其中武昌区现下辖白沙洲、紫阳路、首义路、黄鹤楼、中华路、粮道街、积玉桥、新河街、徐家棚、杨园、中南路、水果湖、珞珈山、石洞街外加东湖风景区等十四个行政街区。搜房武汉网站按行政辖区把武昌楼市先分为武昌区，洪山区和青山区三大片。其中武昌区楼市又分为徐东，中南，中北路，积玉桥，武泰闸，老南湖，新南湖七个片区；而洪山区楼市只包括光谷片区

2、；青山区楼市也只有武青三干道一个片区。总的来说，这种片区分类比较混乱，而且不够全面，如“一品国际”投资商铺项目本在武昌水果湖，却被归入洪山区，而声名显赫的东湖天下虽然被归为武昌区，却并不在武昌区中的任何一个片区之内。另一个武汉知名的房地产网站一亿房网，没有先按行政辖区分类，而是一次性就把武昌楼市分为光谷片区，南湖片区，武昌老城区，水果湖片区，中南一中北片区，东湖片区，徐东片区，青山片区等八个片区。这种划分范围也比较模糊，例如水果湖片区和东湖相邻，那该把东湖片区从哪里分割出来呢？除此之外，几乎每篇评价武昌楼市的文章，都会按照自己的理解把武昌楼市重新分片一次，如搜房网站中上月28号的坚实地向成熟迈

3、进一一武昌楼市4月总体报告一文，概括了四月份光谷片区，东湖新城，积玉桥片和南湖区域这四大片的楼市的发展状况，但是全文至始至终都没有提及这四大片的划分方式。由上可见，对于武昌楼市的片区划分，人们至今都没有形成统一的认识，这给需要详细了解武昌楼市的政府、房地产开发商和购房者，无疑带来了很大的困难。本文并不想另外对武昌楼市做个自认为合理的划分，首先武昌地形复杂，道路交错，想要合理划分不是件易事，其次即使按自己的理解划分出来了，也不一定为他人所接受，更关键的是，本文的重点只是在于对武昌区水果湖东湖片区楼市的分析，因此下面仅尝试对该片区的大致范围给予限定。本文把水果湖东湖片区大致限定为，以水果湖地区为中

4、心，由中北路、八一路与东湖湖岸线大致围合成的区域,。楼盘主要分布：1）水果湖地区，该行政街区南以八一路为界，西抵中北路，北至中山北路，东临珞狮北路，该区域的楼盘主要有东湖名邸，银海华庭，银海山庄和水果湖广场等等；2）东湖沿线且超出水果湖地区，如东湖名居、东湖天下、东湖林语、东湖花园、东湖香榭水岸、水云居和秀水公寓等等，这些楼盘虽然都不属于水果湖辖区范围，但都在东湖沿线上，距离东湖水景仅仅数步之遥。综上，本文定义的水果湖东湖片区楼市不仅包括了所有东湖沿线楼盘,还有中北路以西、八一路以北的水果湖地区中的楼盘。此图来自于规划国土在线网站水果湖东湖片区在E22,E23,E17,E24和G02板块组成的

5、区域之内按照这种方式限定片区范围，主要考虑到：1）水果湖地区与东湖沿线紧密相接、无法分割。2）水果湖地区堪称武汉的核心文化区和政治区，而东湖沿线则是武汉最大风景区，两地区相互为邻，区域优势交相辉映，甚至该两片区楼盘开发商在宣传自己楼盘时，也往往把两区优势合而为一。因此水果湖东湖片区的楼盘，在区域优势上存在很大的共性。3）武汉市规划局严格控制着水果湖和东湖地区的土地供应，因此两地区楼盘数量有限且需求量大，从而导致房价普遍较高而且楼盘多以小高层、高层为主。可见，两地区楼盘在需求、价格和建筑特征上也极为相似。综上，即使在评价楼市的文章中，有人把东湖片区和水果湖片区各自分开，还有人以东湖新城涵盖长江与

6、东湖间的大片区域，但是本文仍然选择按照自己的分区依据，定义出全新的水果湖东湖片区。楼盘资料均来之武汉搜房和亿房网站，虽然有些残缺不全而且不近准确，但是仍然能依此分析出水果湖东湖片区楼市的大致特征。1 .建筑类型偏向高层、小高层，规划设计偏向节约用地水果湖东湖片区受到城市规划用地限制，因此与武昌的其它片区相比，楼盘开发量相对较少，而资源的稀缺，使大多数楼盘以节约用地为目的，尽可能依靠增加楼层、提高容积率和降低绿化率来增加总户数。所以该片区楼盘建筑类型多以小高层、高层为主，只有东湖林语不拘一格，建的是24栋多层，再者，东湖天下在建有高层小高层的同时，也添加了少数联排别S1除此外，其它楼盘要么是小高

7、层，要么是高层，要么两者皆有。该片区楼盘的容积率也大多在3和6之间，因东湖林语是多层住宅只有1.3,特殊的还有银海山庄和水果湖广场，银海山庄虽为小高层，容积率却也只有1.2,而30层的商住楼水果湖广场，容积率竟然达到了10.26,这两个楼盘虽然容积率差别很大，但是销售情况都不错，资料上显示两楼盘现在均已售完。2 .户型设计多种多样，满足各阶层人群需求该片区的每个楼盘几乎都有三四种户型，甚至一个户型还有好几种设计，如东湖林语和秀水公寓除有一般户型，还在顶层设有复试楼，另如东湖花园，一个三室两厅户型竟有四种不同的设计。总地来说，该片区每一个楼盘都能满足好几个阶段收入人群的需求，所以虽然该片区是武汉

8、的黄金地区，但是该区住宅楼盘却并非是只有富豪才能入住的高级社区，至少在户型设计上，既有四室三厅两厨两卫的大面积户型，也有一室一厅的小面积房型。3 .车位较多，付款灵活，物业费偏贵正因为每个楼盘都有一部分房型是为高收入人群设计，所以几乎所有楼盘都设有停车位，而且停车位占到总户数的30%以上，特别的是银海山庄，共有300多户，就配有300多个停车位，不过该楼盘的价格也是较高的，均价四千以上，可见该楼盘更多是面向富裕的中产阶级。总之，从停车位与户数的比值上，我们能够看出该片区集中了很大一批白领阶层和高管人员。该片区楼盘除了接受一次性付款外，大都同意购房者通过银行按揭的方式用30年时间缴付八成的房款，

9、所以该片区楼盘也适合那些收入很高但积蓄较少的年轻人士。该片区楼盘物业费都在1元以上，就是说，住在IOO平米的房子里，每月就要上交100多的物业管理费，这应该算是偏贵的，但是既然身处武汉的最佳风景区，在社区维护保养上肯定要有更多的花费，所以物业费偏高也是理所当然的。4.楼盘开发商多是本土企业或单位除向发房地产建筑开发（武汉）有限公司之外，该片区楼盘的开发商大多是本土企业或单位，如开发东湖花园的是湖北省直属单位经济适用住房发展中心，开发银海华庭和银海山庄的是武汉银海置业有限公司等等，而象万科，金地，顺驰，瑞安这样的大型外来开发商却并没有进入这片黄金宝地。这里的原因应该是出在土地拍卖阶段，因为资料不

10、足，无法深究，但是这一现象却非常值得关注。5.房价偏高，且价格逐月提升本片区拥有上佳的区位优势，是广大武汉市民心中向往的“第一居所”。因此购房需求非常旺盛，再者，土地供给受规划限制，两大因素共同作用，导致该片区楼盘市场价格普遍较高。目前，整个武汉市的平均房价只有两千七左右，但是水果湖东湖片区楼盘均价普遍在4000以上,前几年的楼盘均价虽未超过4000,也大都保持在3500以上，如03年的秀水公寓均价为3800,01年的广苑大厦、天永公寓、天永大厦和舒心苑均价分别为3900、3700、3700和3600。目前只有东湖花园和水云居均价较低，前者均价3000,不过在经济适用房中应该还属偏高的，后者均

11、价3500左右，可能因为该楼盘处在中北路车家岭，受地理位置限制，不比其它楼盘有区位优势，但水云居的销售状况还是不错的，去年八月份开盘的一期，现在就已经全部卖完，由此可知该片区住宅需求量之大。另外，东湖天下现在以均价6500在该片区名列第一，然而过高的定价也引起购房者众多非议，大多数人认为，即使评价很高的多层住宅东湖林语均价也只有4200,而东湖天下除了少量别墅，更多是小高层和高层，何以狂升至6500,但我们也不该忽略该楼盘部分别里的存在，在一定程度上拔高了该楼盘的整体价位。该片区楼盘价格还有一个特征就是，均价提升非常快，如低价楼盘水云居由今年四月的3200涨到了3600,经济适用房东湖花园去年

12、五月至六月间从2500涨至3000。最典型的还是东湖名居，去年三月均价是3000,11月份是3850,而到今年3月份升到了5000,一年时间里涨了两千，估计在武汉楼盘中已属奇迹了，不过也要考虑到该楼盘不仅离东湖仅20步，户户都可观景，而且临近主干道武珞路，因此无论是交通还是生活娱乐都非常方便。区位优势决定价格走势，这个原理在东湖名居上得到了最好的验证，也在东湖水果湖片区楼市中得到了最好的证明。附：水果湖东湖片区住宅楼盘资料（包括商住楼和别墅）依照本文划分，利用武汉搜房网站和亿房网站上的楼盘资料，可总结出该片区各楼盘的大致资料如下：1 .水果湖广场（商住楼）（已售完）项目地址：武昌区东湖路10号

13、（E17板块内，属水果湖地区）开盘日期2004-10交房日期：2005-10建筑类别：高层2栋30层户型户数：两室两厅、三室两厅和四室三厅三种共372户项目规划：占地面积为7799.51平方米建筑面积为80000平方米容积率为10.26绿化率为23%物业管理：停车位有160个物业费为16元每平方米每月付款方式：按揭八成三十年一次性付款开发单位：湖北鄂康房地产开发公司价格水平：2003T1-26均价是3900元/平方米起价是3400元/平方米最高价是4500元/平方米2004-3-244000340045002004-6-24至今40002 .银海山庄（已售完）项目地址：武昌区水果湖洪山侧路（E

14、17板块内，属水果湖地区）建筑类别：小高层户型户数：一室一厅、两室两厅、三室两厅和四室两厅四种共300多户规划状况：占地面积为249457平方米建筑面积为300000平方米容积率为1.20绿化率为40%物业管理：停车位有300多个物业费位1.6元每平方米每月付款方式：按揭八成三十年一次性付款开发单位：武汉银海置业有限公司价格水平：2003/1-26至今均价是3850元/平方米起价是3130元/平方米最高价是4200元/平方米3 .东湖名邸（销售率70酚项目地址：武昌东湖省博物馆对面,湖北日报社三号门对面（E17板块内，属水果湖地区）建筑类别：小高层3栋户型户数：两室两厅、三室两厅和四室两厅三种

15、共188户规划状况：占地面积为8000平方米建筑面积为30000平方米容积率为3.75绿化率为50%物业管理：停车位有100个物业费位1元每平方米每月付款方式：按揭八成三十年开发单位：武汉林泽实业价格水平：2004-3-12均价是3600元/平方米起价是3300元/平方米最高价是3800元/平方米2004-6-744002004-7-1440002004-8-1945002004-11-945002005-3-11至今50004 .银海华庭（销售率80%）项目地址：武昌区水果湖八一路87号（E17板块内，属水果湖地区）开盘日期2003-5-31交房日期：2004-6建筑类别：高层5株26-31层户型户数：两室两厅、三室两厅和四室两厅三种共930户规划状况：占地面积为22397.87平方米建筑面积为132480.60平方米容积率为5.91绿化率为42%物业管理：停车位有340多个物业费位16元每平方米每月付款方式：按揭八成三十年开发单位：武汉银海置业有限公司价格水平：2003-12-10均价是3850元/平方米起价是3130元/平方米最高价是6200元/平方米2004-3-23375031102004-7-142004-8-2339804000339063002004-10-941002004/1/7至今4200349063005 .东湖天下项目地