常州奥林匹克花园项目营销策划报告.docx

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1、1 .主要营销策略运用建议由于本项目规模大，必然需要运用多种营销策略来推动销售，使本项目实现中前期持续快速销售，资金快速回笼的同时建立强大之品牌效应，推动中后期价格顺利攀升。达到低开高走，获取最大利润。1.1 品牌营销建议项目应统一在奥园品牌下，根据每个开发期不同的建筑风格，物业构成提炼出营销主题，实现品牌推广的成功。从而实现奥林匹克花园品牌在本项目持续更新，精彩不断，增强本项目的魅力价值，为不断挖掘精彩，提炼卖点提供更广阔之空间。重点解决：途径:1.2 卖场营销建议在中前期着力于卖场营销，当然卖场营销会贯穿于整个营销过程，但中前期，特别是前期，应该更加注重卖场营销，尤其是在项目信誉，口碑未形

2、成足够强大之时。卖场营销的主要环节如下:极富动感，未来感的大型营销中心包装一交通线路，小区引导路线等的道路包装卖场营销AI大型示范区域(包括示范现楼样板房、示范园景等)T奥林匹克运动中心的展示核心启动区景观展示1.3 活动营销建议本项目借助一系列的大中型主题公关活动，来达到提升本项目知名度，并配合各个营销期的营销活动，促进活动营销与卖场营销紧密结合。(I)利用节假日做一些有关科学运动，健康人生的主题活动。(2)组织会员或客户到上奥等经典奥园进行观光考察。(3)奥园建筑艺术及成果展示周。1.4 会员制营销成立奥龙会，让会员们实实在在的享受到奥园的贴心服务，让其时刻关注奥园，让奥园成为常州人心目中

3、永久性的品牌。2广告推广策略广告推广策略紧密配合各营销时期，广告主题重点出击，形成系列广告，注重系列的炒作功能。系列硬性广告采用多种形式的整合，包括报纸、电视媒体的运用。户外，流动广告等的多种形式出现，在总体高度上，成立会员俱乐部，推动口碑广告在更多目标客户中流传。3销售推盘策略在价格策略上，推行低开高走的常规则策略，但注重提倡性价比因素的融入。在销售期策略上，更多注重认购期的运用，将消费能量在认购期积聚，并在开盘销售期释放，造成局部供不应求的销售局面。促使买家尽早购买。并造成后期大量后续客户登记，中前期，将客户能量滚动累积，适时释放。在推盘策略，认购期低价清空，开盘期较高低价推中高货型。销售

4、期，高价推高中档货型。但推盘策略上每次推盘，注意好中差货型搭配，合理控制配比，以达到每个销售期的控制目标。3.1 销售排期第一次封盘第三阶段开始第二阶段开始第一阶段开始，正式开盘准备开盘市场认购截止市场认购开始内部登记截止市场预热及登记期市场认购期开盘期I1个月11个月12个月14/X4/X5/X5/X6/X6/X7/X8/XIO1O-O。I-预计销售完成任务组团预计完成推出的组团预计完成首期所有货单位销售量销售开盘前预计销售额60%-开盘后预计完成销售额40%第二期销售准备3.2 推盘时间安排2003年2月宣传引导开始，工地正式动工2003年3月2003年4月导入期，前期宣传及推广活动200

5、3年4月5月市场预热及登记期2003年5月6月市场认购期2003年7月初正式开盘2003年10月11日首期第二次正式开盘1.1 段性销售计划1.2 市场预热及登记期阶段工作重点：(1)塑造企业品牌形象建立市场影响力和美誉度(2)通过发展商的公司内部关系客户和社会关系客户，建立基础客户网群主诉求点：品牌形象媒体配合，推广策略指导思路(1)软性报道的宣传，软性文章的运用(2)开始投入报纸广告(3)新生活(暂定名，下同)主题月刊的派发到重点对象(4)户外广告的设置，包括路牌、挂旗等交通线路包装、地块/工地现场包装等。(5)市区接待点、现场销售中心及销售队伍的组建和培训完成，正式运营。(6)看楼车开通

6、，增加或延长公交线路到本项目(设立奥林匹克花园站)(7)健康运动嘉年华日系列活动。(在闲置地块设一较大型、低成本游乐运动场地)(8)接受市场意向登记及关系认购。销售目标：主要以公司关系客户和社会关系客户，预计完成推出的组团1.3 市场认购期阶段工作重点:(1)强势宣传，全面释放本项目卖点，充分为本项目造势，迅速建立和巩固影响力和美誉度(2)积蓄大量的潜在客户网群，并先期实现足够的客户群(3)以性价比为突破点，配合优惠措施和推广造势活动，稳定和拉动客户网群的增长主诉求点：价格优势媒体配合，推广策略指导思路(0户外广告的正式投入(2)报纸广告，加大投入量(3)配合一系列的营销公关活动，对本项目社区

7、文化、生活方式及产品优势的推广引导(4)奥龙会(暂定名，下同)主题性客户俱乐部的推广活动(5)新生活月刊加大发行量(6)样板展示组团开放(示范样板间、示范园景、示范运动设施等)(7)内部认购优惠政策及认购期活动，接受市场认购。销售目标：经过以本项目生活方式对买家的导入和产品优势卖点的导入，预计完成推出组团单位的认购。1.4 开盘期阶段工作重点：(1)掀起销售过程中的高潮(2)全面释放前期积蓄的客户能量，全面扩大客户网群(3)为第二期开盘积蓄客户群(4)总结分析首期销售的经验，安排第二期的详细货型货量(5)完善客户资料数据库(6)奥龙会的运作及开始跟进售后服务主诉求点：全面演绎“健康新生活”媒体

8、配合，推广策略指导思路D盛大的开盘活动(2) “健康新生活”主题展示活动(3)报纸广告的有重点加量投入(4)重点地段户外广告继续加量投入，更新。销售目标：预计完成本项目首期销售。5.首期整合营销计划（如下表）项目收支概算1主要技术指标用地面积496162m2市政设施占地面积35235m2占地面积460927m其中：小学用地：19300Itf中学用地：42100m2容积率1.2H12绿化率45%m2建筑密度30%mj总建筑面积553112m2其中：公建配套设施面积44249m2地上配套设施44249m2地下配套设施受益面积508863m,100.00%商业物业4000m20.79%花园洋房336

9、938m266.21%高级洋房40709m28.00%联排别墅76330m215.00%小高层洋房40709m28.00%小户型公寓10177m22.00%地下车库备注：以上数据仅供参考，准确数据须待总体方案通过规划调整审批后方能确定。住宅合计约4240户，平均120肝/户2 .销售收入概算物业类型建筑面积（Itf）销售单价（元mt）销售收入（万元）单价净值（元/皿）销售净收入（万元）商业物业4000m,0.79%4000160037401496花园洋房336938m166.21%190064018177759857高级洋房40709m28.00%2200895620578374联排别墅763

10、30m215.00%250019082233817842小高层洋房40709m28.00%2050834519177803小户型公寓10177m22.00%1900193417771808地下车库销售收入103936万元销售净收入97180万元总建筑面积单方平均净收入1757TGm2受益面积单方平均净收入1910cma3 .投资概算表项目计算式合计（万元）单方指标（tf）开发成本773891399.16土地成本9103164.59土地出让金占地面积X8万元/亩（120元/户）5531100.00拆迁补偿费用地面积X4.8万元/亩（72元/杆）357264.59前期工程费542097.99设计费

11、总建筑面积X30元/肝165930.00筹建开办费（含报批报建）建安工程费X2%80014.46地质勘察费占地面积X3元/f1843.33建设工程招投标费建安工程费X018%721.30三通一平费（含环境整治）占地面积X50元f230541.67工程监理费建安工程费XK4007.23建安工程费39991723.01公建设施工程费10620192.00运动场馆、大型配套公建设施总面积X25%X2000元/肝221240.00其他公建配套公建设施总面积X75%X800元/Itf6637120.00异地人防统建费总建筑面积X2%X1600元/m，177032.00住宅建安工程费29371531.01

12、商业物业510元m2043.69花园洋房550元/Itf18532335.04高级洋房550元m*22398.00%小户型公寓550元m5602.00%小高层800元m325758.88联排别墅600元m458082.80基础设施费10371187.50绿化工程绿化面积X绿化率80元/肝165930.00道路工程道路面积X180元/肝207437.50水电工程费总建筑面积X80元nf442580.00智能化工程总建筑面积X40元r221240.00开发期间税费12504226.07配套设施建设费地上总建筑面积X1OO元/肝5531100.00工程质监、安监费建安工程费XO.25%1001.81

13、管线分摊费（给排水）地上总建筑面积X35元r193635.00供电工程费（到配电房）300元/KWX6KW/户X4609户83015.00品牌使用费受益面积X50元f254446.00物业维修基金受益面积X15元V76313.80其它建安工程费X2%80014.46开发费用7506135.71管理费用18万元/月X5年X12个月/年108019.53营销费用销售收入X3.5%363865.77财务费用开发成本X30%X6.5%150927.28不可预见费（以上费用合计+成本）X1.5%127923.13总投资成本+费用84895万元总建筑面积单方投资1535元/m受益面积单方投资1668元/m受益面积保本销售价1784元/肝总投资利税率14.47%4 .首次发售前投入估算占地面积200亩=13.3rf,可销售面积15.5万行（共1300套，分三个组团，每个组团约430套），总建筑面积16万憎，其中奥林匹克大厦5000f营销中心1000Hf商业街1