松原市锦秀松苑项目可行性研究报告.docx

《松原市锦秀松苑项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《松原市锦秀松苑项目可行性研究报告.docx（21页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、松原“锦绣松苑”项目可行性研究汇报第一部分：立项背景一、项目区位、现实状况和发展前景该项目位于乌兰大街与松原大路交汇处,距松原大路约500米以北,乌兰大街以东。规划总占地面积16.736公顷。项目紧临交通干线乌兰大街，距火车站不到2公里，政府的重要职能部门也都近在咫尺。建设用地等级为三级，是松原市中心区仅有的几处待改造的棚户区之一。此棚户区属松原市新城区，该区域人口多，人员构成基本上是老式上农民聚居区。区域内房屋状况复杂，大部分为农家住房，无证浮房和违章建筑占有一定比例，尚有树木、水井及大棚，居住条件极差。由于房屋缺乏必要时上下水、煤气、供暖等设备，环境卫生“脏、舌1、差”,污染严重，居民生活

2、十分不便。但在松原市政府的总体规划发展上来看。松原的行政区域发展为东西向，此地段正处在新区发展绝佳位置。并且规划中的第二座连接江南江北的松花江斜拉式大桥也将与乌兰大街北端相连。这些都会为该处日勺房地产价值带来很大的升值空间。第二部分项目拆迁调查摸底状况其成果如下（松原张总提供）：1、总占地面积：16.736公顷。（实际规划用地面积：16.736公顷（详见规划图）。2、调查摸底总户数：305户，总建筑面积:58448.74m2o（砖混房、砖瓦房、砖平房、商铺、仓库、地下室）人口数：1221人营业户：55户电话：59部水（渗）井：798口树木：2157棵围墙：1249.13立方米铁栏：36.50米

3、3、公益设施：公厕1座4、棚户区改造民意调查：不详5、人口状况：1221人（派出所提供数据）此外，在该区域有：低保户：不详残疾户：不详困难户：不详6、民族状况：不详7、拆迁赔偿原则和赔偿额度经侧面理解调查，并结合政府的文献测算如下:房屋赔偿原则：58448.74X50%Xooo元f（含面积补助和价格补助）；营业补助：55X500/户；人口补助：1221X200元/口；电:57X120元/部+2920元/部；水井：798X200元/口；砖墙：1249.13X60元/立米；铁栏：36.5X120元/米公厕：IX50000元/座合计拆迁赔偿金：2980万土地出让金：2450万回迁部分土地出让金：58

4、448.7450%X180元/平米=526万实缴土地出让金：2450-526=1924X0.7=1347万土地出让金与拆迁赔偿金合计：4326万通过以上数据，待开发改造的该区域现实状况复杂，数据尚有诸多不确定原因。第一、该区域房屋密度大，户均占房面积190平方米（多种建筑物）。第二、结合规划设计我们还很难确定回迁状况。第三、我们将面对极为复杂日勺局面和不可预知的许多困难。第四、摸底状况精确性难以估计，影响会很大第三部分项目规划状况一、既有规划描述根据现规划图，此项目四至为：乌兰大街以东，临江南路以南。规划用地面积16.736公顷。规划总建筑面积225936m2o其中商业建筑面积：24750平方

5、米。办公建筑面积：8500平方米。规划住宅面积：192686平方米。容积率135,绿地率32虬日照间距系数;19。规划停车泊位169个,地上车库160个。（一）平面安排及功能分区1、乌兰大街商住楼为十一层，底一层商业网点，上托九层住宅。2、临江南路商住楼为六层，底一层为商业网点，上托五层住宅。1、 小区南侧用地界线商住楼为六层，底一层为商贸中心，其停车场位于东侧院内，上托五层住宅，东侧上托三层公寓，停车场后侧建货品仓库。商贸中心临街处设一种直通小区内的!消防通道。商贸中心屋顶设多种采光、通风窗,使一万多米的商贸中心可直接采光和有良好日勺通风,增长室内的舒适感。2、 在商贸中心北侧及临江南路商住

6、楼南侧建一排一层车库，3、 在靠近临江南路商住楼侧还建有两栋底车库住宅，车库布置相对集中，使小区的动静分区愈加合理。4、 在小区广场中心建一会馆和托儿所，背面为小朋友活动区。5、 小区中心为六层住宅，在小区东侧建双拼别墅。6、 小区内建四个自行车棚，均匀分布在四个组团内部，靠近组团出入口。7、 乌兰大街与临江南路交叉路口处建十层办公大厦，后院内为停车场，与小区保持相对独立。大厦地下室内设有小区换热站、柴油发电机房、消防控制室、生活水箱、消防水池。（二）交通路线分析1、 在乌兰大街中间设小区重要入口，为步行街，是小区道路得主题。临江南路和小区的1南侧、东侧各设出入口，可供车辆通行，中央广场环路与

7、其他小区干路形成小区路架构。2、 商业办公入口对小区外开放，与小区内住宅入口各自独立、互不干扰、流线清晰，保证小区内居住安静和安全。3、 中心的步行林荫道连接着会所和中心广场。以主入口的会所为导向，以圆形广场为中心，引入以优美曲线形成的道路系统，尽显悠闲、浪漫之主体。（三）环境绿化分析1、 小区内中心广场是区内环境的亮点，现代派的柱廊将人们引入繁花围绕的步行街内。迎面是围绕广场的绿色长廊，周围种植欣赏性树木及绿草，色彩丰富，带来视觉享有。小楼流水，环境幽雅。托儿所、小区会馆置身其中，是人们休息、娱乐、散步、乘凉日勺好地方。2、 每个组团内均有一种室外小广场，尺度亲切宜人，这使得小区内既有完整的

8、绿化，又有精致日勺趣味空间，有张有弛。3、 绿化布置大小相宜，穿插设置小品防止过大面积绿化的空间乏味，不一样乔木、灌木、草坪的搭配，营造一种优质的休闲环境。4、 在商贸楼的屋顶平台上也设计了绿化小品，充足运用一切室外空间发明良好环境。（四）户型分析：（略）（五）立面设计小区内建筑立面以黄褐色涂料为主，白色涂料为附配以局部瓷砖石材、蓝灰色系列彩屋面，使整个小区更显稳重。横竖线条统一中日勺变化体现出秩序美感。在进行施工图设计时还要对立面的局部做法进行深入刻画，使各要素之间的尺度愈加合理，愈加人性化。（六）构造分析六层商住楼为底框架构造，柱网尺尺寸大小布置力争合理。在满足楼上住宅隔墙的分割下又照顾究

9、竟商大开间的使用；底车库住宅设计为砖混构造可以节省大量资金；办公建筑为全框架构造，空间可灵活分割；十一层商住楼可根据住宅户型确定为框架剪力墙构造或短肢剪力墙构造。二、既有规划状况分析（一）规划占地面积16.736公顷中,有如下某些特殊原因需要考虑:1、别墅在松原市现需求量还很不确定，待市场成熟时可以考虑。2、在小区北侧，沿临江南路方向，规划小高层与否更有利。（二）延乌兰大街高层住宅点式设计与否影响整体的效果，结合板式相比较哪个趋于合理。（三）该区域目前商业用房的商业气氛明显局限性，为商业用房日勺后期销售带来巨大压力。第四部分：项目市场状况一、松原市房地产市场状况松原市房地产业通过数年尤其是近三

10、、四年的发展，开发理念在提高，小区的品质和档次在提高，市场化程度在提高，展现出蓬勃发展的态势，都市的总体面貌和居民日勺居住环境得到很大提高，这得益于政府及各有关部门对开发产业有效日勺调控和指导。从今年的住宅供应看，展现出供不应求的I态势。通过对松原市住房消费者购置行为的调查分析，可以得出如下某些市场趋势，可认为本项目定位提供根据。1、老式的以多层为主的住宅消费构造在变化，小高层住宅得到越来越多人的承认。2、1300元单价是消费者购房的主流价格。可以接受1500-2023元价位的消费者比重上升，在一定程度上阐明消费者对住宅品质、品位、档次的规定在提高。3、50-100日勺住房仍是消费者买房最大日

11、勺面积区间，占了总需求07O%o以上数据来源于松原专业人士的调研，可认为本项目定位提供参照。二、项目土地评价1、该地块地理位置相对很好，但配套设施不是很完善。该项目南距松原大路500米，西临乌兰大街，是松原的经济开发区,在新城区地理位置相对很好，是诸多商家必争之地。项目周围有6号公交线通过，交通比较便利。政府职能部门近在咫尺。区域内有新建的金伦小区、松原市检察院、文联等。但该项目区域为棚户区，住户多数是农民，配套设施相对不是很完善。2、该地属松原市新城区，规划较为完好。第二座松花江大桥临该项目的建设，也必将会给此地段的!房地产带来很大的升值空间。三、项目市场定位综合以上有关土地和市场的I分析，

12、本项目应当做如下定位：（一）价格定位该项目应当整体定位在中高档楼盘，其住宅价位区间应处在1500-1800元f之间，即最高价在1800元低价在1500元均价在1600元/nr。公建价位区间应处在3500-4500元/肝之间，均价在3800元f（二）小区品质定位为实现上述价格，项目应具有如下基本品质：1、小区相对封闭，要有一流的物业管理；2、每户有可视对讲门，园区设有安全监视系统；3、小区内配套设施完善，分布合理；（包括幼稚园、停车位、业主会馆、老年人服务中心、户外活动空间和设施等）；4、很好的园区景观和较强日勺人文关怀。（三）面积和户型定位本项目回迁用房面积和户型将严格按棚户区改造的有关政策文

13、献执行。对可售商品房做如下定位：1、以50-60皿二房一厅、70-100nV二房二厅、为主力户型，分别占总数的30-40%o2、以30-50Itf如下迷你小户型和100-120三房一厅为辅助户型，分别占总数日勺各占10-20%o第五部分项目的工程技术可行性分析一、项目工程技术可行性1、建筑构造从第三部分规划分析可见，该项目以多层为主、小高层为辅，建筑构造为砖混构造和框架构造，均为常规建筑构造，易于实行，如国家在2023年终取缔红砖，则可考虑采用技术较成熟的承重及非承重砌块替代。2、基本工程配套由于本项目为棚户区工程，并处在都市经济开发区域，小区基本配套包括水、电、供热、水、煤气等可以通过正规途

14、径予以处理。二、项目分阶段施工计划鉴于该项目开发面积大、投资大等特点，并结合诸多客观条件综合考虑，拟分三期实行该项目：第一阶段，重要是农贸市场日勺建设，同步包括多层住宅7栋，高层住宅6个单元，临街商铺，车库75个，公寓，蔬菜仓库。合计建筑面积71220m2,开发时间为2023年。第二阶段，重要是处理中间及小区中心广场两侧项目，开发面积73060m2,开发时间为2023年。第三阶段,。开发面积85720,开发时间为2023年。三、项目施工建设保障措施成立工程项目建设指挥部，制定从工程施工前期准备到工程竣工验收全过程日勺施工计划。从技术、组织方面制定全面的质量、进度保证措施和措施的贯彻体系，包括：

15、全程质量控制制度、栋号监督责任制、定期和不定期例会制、质量通报制和质量问题越级汇报制等。保证工程保质保量按期完毕。第六部分项目经济测算-项目经济测算的基本前提1、本测算根据动迁摸底所提供的基础数据、按既有规划进行。2、房屋建筑构造：按既有规划，多层住宅按砖混构造、小高层住宅按框架构造进行测算；3、前期费用：住宅按棚户区原则进行测算，公建按商品房正常原则进行测算。4、回迁安顿比例：根据调查摸底成果，货币安顿按50%计算，即：152户，面积:29224.37Itf（约算）。5、按以上描述和假设，可售房屋面积为196711.63m）其中：住宅163461.63m2,公建33250nf（商业、办公）。6、估计销售价格确实定：以小区既有规划设计状况为价格预测的重要根据，同步考虑所处区位和市场状况。【二】项目获利能力预测一、项目总投入（以规划面积225936m,全口径计算）（-）拆迁安顿赔偿有关费用：包括如下六项：合计：5706万元1、临时安顿补助费：585万元2、搬家费：9.2万元3、拆迁委托费：58.5万元4、评估委托费：29万元5、产权灭籍费：120万元6、出让金和拆迁赔偿：