松原市锦秀松苑项目可行性研究报告.docx
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1、松原“锦绣松苑”项目可行性研究汇报第一部分:立项背景一、项目区位、现实状况和发展前景该项目位于乌兰大街与松原大路交汇处,距松原大路约500米以北,乌兰大街以东。规划总占地面积16.736公顷。项目紧临交通干线乌兰大街,距火车站不到2公里,政府的重要职能部门也都近在咫尺。建设用地等级为三级,是松原市中心区仅有的几处待改造的棚户区之一。此棚户区属松原市新城区,该区域人口多,人员构成基本上是老式上农民聚居区。区域内房屋状况复杂,大部分为农家住房,无证浮房和违章建筑占有一定比例,尚有树木、水井及大棚,居住条件极差。由于房屋缺乏必要时上下水、煤气、供暖等设备,环境卫生“脏、舌1、差”,污染严重,居民生活
2、十分不便。但在松原市政府的总体规划发展上来看。松原的行政区域发展为东西向,此地段正处在新区发展绝佳位置。并且规划中的第二座连接江南江北的松花江斜拉式大桥也将与乌兰大街北端相连。这些都会为该处日勺房地产价值带来很大的升值空间。第二部分项目拆迁调查摸底状况其成果如下(松原张总提供):1、总占地面积:16.736公顷。(实际规划用地面积:16.736公顷(详见规划图)。2、调查摸底总户数:305户,总建筑面积:58448.74m2o(砖混房、砖瓦房、砖平房、商铺、仓库、地下室)人口数:1221人营业户:55户电话:59部水(渗)井:798口树木:2157棵围墙:1249.13立方米铁栏:36.50米
3、3、公益设施:公厕1座4、棚户区改造民意调查:不详5、人口状况:1221人(派出所提供数据)此外,在该区域有:低保户:不详残疾户:不详困难户:不详6、民族状况:不详7、拆迁赔偿原则和赔偿额度经侧面理解调查,并结合政府的文献测算如下:房屋赔偿原则:58448.74X50%Xooo元f(含面积补助和价格补助);营业补助:55X500/户;人口补助:1221X200元/口;电:57X120元/部+2920元/部;水井:798X200元/口;砖墙:1249.13X60元/立米;铁栏:36.5X120元/米公厕:IX50000元/座合计拆迁赔偿金:2980万土地出让金:2450万回迁部分土地出让金:58
4、448.7450%X180元/平米=526万实缴土地出让金:2450-526=1924X0.7=1347万土地出让金与拆迁赔偿金合计:4326万通过以上数据,待开发改造的该区域现实状况复杂,数据尚有诸多不确定原因。第一、该区域房屋密度大,户均占房面积190平方米(多种建筑物)。第二、结合规划设计我们还很难确定回迁状况。第三、我们将面对极为复杂日勺局面和不可预知的许多困难。第四、摸底状况精确性难以估计,影响会很大第三部分项目规划状况一、既有规划描述根据现规划图,此项目四至为:乌兰大街以东,临江南路以南。规划用地面积16.736公顷。规划总建筑面积225936m2o其中商业建筑面积:24750平方
5、米。办公建筑面积:8500平方米。规划住宅面积:192686平方米。容积率135,绿地率32虬日照间距系数;19。规划停车泊位169个,地上车库160个。(一)平面安排及功能分区1、乌兰大街商住楼为十一层,底一层商业网点,上托九层住宅。2、临江南路商住楼为六层,底一层为商业网点,上托五层住宅。1、 小区南侧用地界线商住楼为六层,底一层为商贸中心,其停车场位于东侧院内,上托五层住宅,东侧上托三层公寓,停车场后侧建货品仓库。商贸中心临街处设一种直通小区内的!消防通道。商贸中心屋顶设多种采光、通风窗,使一万多米的商贸中心可直接采光和有良好日勺通风,增长室内的舒适感。2、 在商贸中心北侧及临江南路商住
6、楼南侧建一排一层车库,3、 在靠近临江南路商住楼侧还建有两栋底车库住宅,车库布置相对集中,使小区的动静分区愈加合理。4、 在小区广场中心建一会馆和托儿所,背面为小朋友活动区。5、 小区中心为六层住宅,在小区东侧建双拼别墅。6、 小区内建四个自行车棚,均匀分布在四个组团内部,靠近组团出入口。7、 乌兰大街与临江南路交叉路口处建十层办公大厦,后院内为停车场,与小区保持相对独立。大厦地下室内设有小区换热站、柴油发电机房、消防控制室、生活水箱、消防水池。(二)交通路线分析1、 在乌兰大街中间设小区重要入口,为步行街,是小区道路得主题。临江南路和小区的1南侧、东侧各设出入口,可供车辆通行,中央广场环路与
7、其他小区干路形成小区路架构。2、 商业办公入口对小区外开放,与小区内住宅入口各自独立、互不干扰、流线清晰,保证小区内居住安静和安全。3、 中心的步行林荫道连接着会所和中心广场。以主入口的会所为导向,以圆形广场为中心,引入以优美曲线形成的道路系统,尽显悠闲、浪漫之主体。(三)环境绿化分析1、 小区内中心广场是区内环境的亮点,现代派的柱廊将人们引入繁花围绕的步行街内。迎面是围绕广场的绿色长廊,周围种植欣赏性树木及绿草,色彩丰富,带来视觉享有。小楼流水,环境幽雅。托儿所、小区会馆置身其中,是人们休息、娱乐、散步、乘凉日勺好地方。2、 每个组团内均有一种室外小广场,尺度亲切宜人,这使得小区内既有完整的
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